Der Markt für Industrie- und Logistikimmobilien an den deutschen Top-7-Standorten hat sich 2025 zweigeteilt entwickelt. Der Flächenumsatz im Vermietungsmarkt stieg um 6,75 Prozent auf rund 2,11 Millionen Quadratmeter. Gleichzeitig sank das Transaktionsvolumen im Investmentmarkt um knapp 14 Prozent auf 1,81 Milliarden Euro. Hauptgrund war ein begrenztes Angebot an geeigneten Objekten bei weiterhin hohem Investoreninteresse.
„Die Logistikmärkte zeigen sich trotz konjunktureller Unsicherheiten insgesamt widerstandsfähig. Während sich fünf der sieben Vermietungsmärkte leicht erholen konnten, blieb das Investmentgeschehen stark angebotsgetrieben“, sagt Markus Müller, Sprecher des Gewerbeimmobiliennetzwerks German Property Partners, das die Daten zusammengetragen hat (für Berlin, Frankfurt und München ergänzt durch Zahlen von Bulwiengesa). Dem Netzwerk gehören Grossmann & Berger Immobilien, Anteon Immobilien, Greif & Contzen Immobilien, blackolive und E & G Immobilien an.
Vermietungsmarkt: Berlin und Hamburg mit deutlichem Plus
Trotz schwacher Konjunktur legten die Top-7-Regionen beim Flächenumsatz insgesamt zu. Rückgänge in einzelnen Märkten wurden durch Zuwächse in anderen Regionen übertroffen. Besonders Berlin stach hervor: Der Flächenumsatz kletterte um 42 Prozent auf 404.000 Quadratmeter. Auch Hamburg verzeichnete ein deutliches Plus von 26 Prozent auf 315.000 Quadratmeter.
In München, Düsseldorf und Frankfurt stieg der Flächenumsatz jeweils moderat um zwei Prozent bis vier Prozent. Dagegen gingen die Umsätze in Köln um 14 Prozent auf 325.000 Quadratmeter und in Stuttgart um 15 Prozent auf 106.200 Quadratmeter zurück. Die anhaltende wirtschaftliche Unsicherheit wirkte dämpfend auf die Nachfrage.
Auffällig war die starke Rolle des Handels. Handelsunternehmen weiteten ihre Flächenabnahmen aus und erreichten in Berlin, Düsseldorf, Köln und München Marktanteile zwischen 41 Prozent und 55 Prozent. Bei den Spitzenmieten verlor die Dynamik nach den kräftigen Anstiegen der Jahre 2022 und 2023 spürbar an Tempo. 2025 stagnierten die Mieten in den meisten Regionen oder legten nur moderat zu. Lediglich Düsseldorf verzeichnete nochmals einen deutlichen Anstieg um rund 16 Prozent auf 9,20 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Investmentmarkt: Angebot begrenzt Transaktionen
Obwohl sich Spitzenrenditen und Hypothekenzinsen 2025 weitgehend stabilisierten und das Interesse der Investoren hoch blieb, verringerte sich das Transaktionsvolumen. Entscheidend war das begrenzte Angebot an passenden Produkten.
Die Entwicklung verlief je nach Standort unterschiedlich. Hamburg verzeichnete ein Minus von 55 Prozent auf 280 Millionen Euro, Köln einen Rückgang um 56 Prozent auf 140 Millionen Euro. Auch Düsseldorf lag mit minus 25 Prozent auf 225 Millionen Euro unter dem Vorjahreswert.
Demgegenüber legten mehrere Märkte deutlich zu. Stuttgart steigerte das Volumen um 128 Prozent auf 164 Millionen Euro. Frankfurt kam auf ein Plus von 58 Prozent und 477 Millionen Euro, München auf 15 Prozent und 217 Millionen Euro, Berlin auf 5 Prozent und 311 Millionen Euro. In der Summe ergab sich dennoch ein Rückgang für die Top-7-Standorte.
Renditen stabil – Ausblick bleibt verhalten
Die Logistik-Spitzenrenditen blieben im Durchschnitt der Top-7-Märkte stabil bei rund 4,50 Prozent. Die Finanzierungsbedingungen gelten weiterhin als restriktiv, sinkende Hypothekenzinsen sind derzeit nicht in Sicht. Entsprechend rechnen Marktteilnehmer kurzfristig nicht mit deutlichen Veränderungen bei den Spitzenrenditen.
Auf den Märkten für Gewerbebauland in Frankfurt, München und teilweise Köln zogen die Preise infolge knapper Flächen an. Spekulative Projektentwicklungen blieben selten.
Für 2026 erwarten die Marktakteure eine mögliche Belebung im Jahresverlauf, sofern konjunkturelle Impulse einsetzen. In Regionen mit begrenztem Neubauangebot wie Frankfurt und Köln könnten die Spitzenmieten in diesem Segment steigen. Auch im Investmentmarkt dürfte das knappe Angebot an Neubauprodukten das Transaktionsgeschehen prägen.
„Sollten sich die konjunkturellen Rahmenbedingungen im Jahresverlauf verbessern, könnte dies sowohl dem Vermietungs- als auch dem Investmentmarkt neue Impulse geben. Kurzfristig bleibt das Marktumfeld jedoch anspruchsvoll“, sagt Müller.
