Rauchen in Innenräumen kann den Zustand und den Marktwert einer Immobilie spürbar beeinträchtigen. Darauf weist der Immobilienverband Deutschland IVD hin. Neben gesundheitlichen Fragen rücken damit vor allem wirtschaftliche Folgen in den Vordergrund, die Eigentümer, Vermieter und Kaufinteressenten betreffen.
Tabakrauch hinterlässt Nikotin, Teer und weitere Schadstoffe auf Oberflächen, in Textilien und selbst in Baustoffen. Diese Rückstände bleiben nach Studien über Monate stabil und bauen sich nicht von selbst ab. Selbst nach intensiver Reinigung können sie wieder sichtbar oder riechbar werden, etwa bei Feuchtigkeit oder Wärme.
Für Eigentümer kann das erhebliche Kosten nach sich ziehen. Je nach Ausmaß reichen die Folgen von einer üblichen Renovierung bis zu einer umfassenden Sanierung. „In der Praxis zeigt sich, dass insbesondere stark verrauchte Immobilien deutliche Preisabschläge hinnehmen müssen“, so Rainer Hummelsheim, Vorsitzender des IVD-Bundesfachausschusses Verwalter.
In die Bewertung einer Immobilie fließen dann nicht nur optische Mängel ein, sondern vor allem die erwarteten Folgekosten. Bei einer durchschnittlichen Wohnung mit rund 80 Quadratmetern können laut IVD zusätzliche Aufwendungen von etwa 8.000 bis 10.000 Euro entstehen, in Einzelfällen auch mehr. In schweren Fällen sind sogar Putzschichten, Rollladengurte oder Fassaden betroffen.
Allerdings ist nicht jede Raucherwohnung automatisch ein Sanierungsfall. Gelegentliches Rauchen bleibt in der Praxis oft ohne nachhaltige Folgen. Auch regelmäßiges Rauchen bei ausreichender Lüftung gilt häufig als beherrschbar. Anders sieht es bei starkem Konsum mit sichtbaren Ablagerungen aus: Dann wächst der Sanierungsbedarf deutlich.
Für Vermieter liegt die Schwierigkeit nicht nur im Schaden selbst, sondern oft auch im Zeitpunkt, zu dem er sichtbar wird. Ein generelles Rauchverbot in Mietwohnungen ist rechtlich meist nicht durchsetzbar. Zudem treten Geruchs- und Schadstoffprobleme häufig erst Wochen oder Monate nach dem Auszug zutage, was die Zuordnung zum Verursacher erschwert.
Rechtliche Lage für Vermieter
Ein praktikabler Weg kann deshalb sein, schon nach Eingang einer Kündigung Vorbesichtigungen zu organisieren. So lässt sich der Zustand der Wohnung früher einschätzen und möglicher Handlungsbedarf besser dokumentieren.
Rechtlich ist die Linie seit 2006 im Kern klar: Rauchen zählt grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Entscheidend ist aber die Intensität. Führt starkes Rauchen zu erheblichen Nikotinablagerungen oder Substanzschäden, kommen Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter in Betracht.
Davon zu unterscheiden sind Beeinträchtigungen durch Rauch aus benachbarten Wohnungen. In solchen Fällen geht es nicht um Schäden an der Substanz, sondern um die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung. Daraus können sich ein Mietmangel sowie Ansprüche auf Mietminderung oder Unterlassung ergeben.
Was Käufer prüfen sollten
Auch für Kaufinteressenten ist das Thema relevant. Hummelsheim rät: „Der Zustand einer Immobilie sollte stets sorgfältig geprüft und mögliche Zusatzkosten einkalkuliert werden. Während in angespannten Wohnungsmärkten Abstriche häufiger akzeptiert werden, können verrauchte Immobilien in weniger gefragten Lagen die Vermarktungsdauer verlängern und den Käuferkreis deutlich einschränken.“
Damit wird Rauchen in Wohnungen zu einem Thema, das weit über persönliche Lebensgewohnheiten hinausgeht. Je nach Ausmaß kann es die Werthaltigkeit, Vermietbarkeit und die spätere Sanierung einer Immobilie erheblich beeinflussen. „Eine differenzierte Betrachtung sowie eine frühzeitige Einschätzung des Zustands sind für alle Marktteilnehmer entscheidend“, so Hummelsheim.
