Schönheitsreparaturen zählen zu den häufigsten Konfliktfeldern im Mietrecht. Grundsätzlich ist der Vermieter für den Erhalt der Wohnung verantwortlich. Allerdings können bestimmte Renovierungsarbeiten auf den Mieter übertragen werden, wenn der Mietvertrag wirksame Regelungen enthält.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören Maßnahmen zur Beseitigung normaler Abnutzung. Dazu zählen das Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken sowie das Lackieren von Heizkörpern, Türen und Fenstern von innen. Nicht darunter fallen Schäden an der Bausubstanz oder technische Defekte. Risse, defekte Steckdosen oder beschädigte Rollläden sind Vermietersache, sofern sie nicht vom Mieter verursacht wurden. Ob eine Renovierungspflicht besteht, hängt maßgeblich von der Wirksamkeit der vertraglichen Klauseln ab. Unklare oder missverständliche Regelungen gehen zulasten des Vermieters.
Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen die Anforderungen an wirksame Klauseln konkretisiert. Starre Fristenpläne, die Renovierungen unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung verlangen, sind unzulässig (Az.: VIII ZR 361/03). Ebenso unwirksam sind Klauseln, die eine pauschale Endrenovierung beim Auszug vorschreiben.
Ein weiterer zentraler Punkt ist der Zustand der Wohnung beim Einzug. Wird eine unrenovierte Wohnung übergeben, müssen Mieter grundsätzlich keine Schönheitsreparaturen durchführen (Az.: VIII ZR 185/14). Eine Verpflichtung kommt nur in Betracht, wenn ein angemessener Ausgleich gewährt wird, etwa durch eine reduzierte Miete oder eine Kostenbeteiligung.
Auch die Mietdauer spielt eine Rolle. Bei sehr kurzen Mietverhältnissen von etwa drei bis sechs Monaten entsteht in der Regel keine relevante Abnutzung, die eine umfassende Renovierung rechtfertigt.
Unzulässige Klauseln im Überblick
Neben starren Fristenplänen hat der Bundesgerichtshof auch sogenannte Quotenabgeltungsklauseln für unwirksam erklärt (Az.: VIII ZR 242/13). Diese verpflichten Mieter anteilig zu Renovierungskosten, selbst wenn noch kein Renovierungsbedarf besteht. Zudem kann die Kombination mehrerer belastender Klauseln zur Unwirksamkeit führen. Dieser sogenannte Summierungseffekt wurde ebenfalls höchstrichterlich beanstandet (Az.: VIII ZR 308/02).
Von Schönheitsreparaturen zu unterscheiden sind Kleinreparaturen. Hier können Mieter durch vertragliche Vereinbarungen verpflichtet werden, kleinere Instandsetzungen selbst zu bezahlen. Voraussetzung ist, dass sowohl die Kosten pro Reparatur als auch eine jährliche Obergrenze klar definiert sind und nur Gegenstände betroffen sind, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen.
Rückgabe der Wohnung und besondere Konstellationen
Bei Auszug müssen Mieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zurückgeben. Normale Gebrauchsspuren sind zulässig. Übermäßige Schäden, etwa große Löcher oder starke Verschmutzungen, müssen beseitigt werden.
Auch die Farbgestaltung ist rechtlich relevant. Laut Bundesgerichtshof dürfen Mieter während der Mietzeit nicht auf bestimmte Farben wie Weiß festgelegt werden (Az.: VIII ZR 198/10). Bei Auszug kann jedoch verlangt werden, dass auffällige Farbgestaltungen entfernt werden, sofern sie die Weitervermietung erschweren.
Ein Sonderfall ist exzessives Rauchen. Zwar gehört Rauchen grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Führt es jedoch zu Schäden, die über einfache Schönheitsreparaturen hinausgehen, kann ein Schadensersatzanspruch entstehen. Dies bestätigte das Landgericht Neuruppin (Az.: 4 S 30/24).
