Die Erschwinglichkeit von Eigentumswohnungen hat sich in Deutschland in den vergangenen zwei Jahren spürbar verbessert. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle Erschwinglichkeitsindex von Interhyp und dem Institut der deutschen Wirtschaft, der 400 Landkreise und kreisfreie Städte untersucht. Im Fokus stehen Eigentumswohnungen mit 100 Quadratmetern Wohnfläche.
Im Oktober 2025 mussten Modellhaushalte bundesweit durchschnittlich 29 Prozent ihres verfügbaren Nettoeinkommens für die Finanzierung aufwenden. Das entspricht einem Index-Wert von 128 Punkten und liegt damit deutlich unterhalb der Schwelle, ab der ein Immobilienkauf als kritisch gilt. Im Vergleich zu Oktober 2023 ist die monatliche Belastung um rund drei Prozent gesunken.
„Die Kombination aus gestiegenen Löhnen und einem leicht rückläufigen Zinsniveau unter die Marke von 4 Prozent hat bei einem bisher moderaten Anstieg der Preise für eine verbesserte Erschwinglichkeit im Wohnungssegment in den vergangenen zwei Jahren gesorgt“, sagt IW-Ökonom Michael Voigtländer.
Trotz der positiven Entwicklung liegt das aktuelle Niveau deutlich unter dem der früheren Niedrigzinsphase. Im Jahr 2015 erreichte der Index mit 221 Punkten seinen Höchststand, damals flossen im Durchschnitt nur 17 Prozent des Haushaltseinkommens in die monatliche Kreditrate.
Interhyp-CEO Jörg Utecht warnt vor der Hoffnung auf eine Rückkehr zu diesen Bedingungen. „Die Niedrigzinsphase war eine Anomalie, die so auf absehbare Zeit nicht mehr auftreten wird. Der Markt hat über die vergangenen zwei Jahre ein neues Gleichgewicht gefunden“, sagt er. Kurzfristig könnten die Zinsen sogar wieder steigen.
Gleichzeitig sieht Utecht gerade für Ersterwerber Chancen. Wohnungen seien wegen niedrigerer Preise und geringerer Eigenkapitalanforderungen oft der realistischste Einstieg ins Wohneigentum.
Metropolen bleiben angespannt
Deutliche Unterschiede zeigen sich zwischen den Regionen. Außerhalb der großen Ballungsräume liegt der Index meist klar über der Schwelle von 100. In den sieben größten Metropolen dagegen müssen selbst einkommensstarke Haushalte im Schnitt 39 Prozent ihres Nettoeinkommens für den Wohnungskauf aufbringen.
Zwar hat sich die Lage auch dort verbessert, doch bleibt das Niveau angespannt. In München liegt der Index bei 81 Punkten, in Hamburg bei 84 und in Berlin bei 85. Am günstigsten schneiden Stuttgart mit 118 Punkten und Düsseldorf mit 102 Punkten ab.
Utecht fordert deshalb mehr Wohnungsbau, insbesondere in den Metropolen. Planungs- und Genehmigungsverfahren müssten beschleunigt und Bauvorschriften vereinfacht werden, um schneller und günstiger bauen zu können.
Küstenregionen holen auf
Besonders stark verbessert hat sich die Erschwinglichkeit in den vergangenen zwei Jahren in den Küstenregionen. Landkreise wie Nordfriesland, Vorpommern-Rügen oder Dithmarschen verzeichnen deutliche Zuwächse. Dort treffen stabile Preise auf spürbare Einkommenssteigerungen.
„Ungeachtet der Nachfrage aus dem Tourismus sehen wir hier deutliche Verbesserungen bei der Erschwinglichkeit“, sagt Voigtländer. Märkte, die lange als angespannt galten, böten Käufern wieder neue Spielräume.
Staatliche Hebel mit großer Wirkung
Trotz der positiven Trends bleibt der Wohnungskauf für viele Haushalte schwierig. Um den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern, wurden in der Studie zwei politische Maßnahmen simuliert: eine Halbierung der Grunderwerbsteuer und ein zinsvergünstigtes staatliches Nachrangdarlehen.
Allein die niedrigere Grunderwerbsteuer würde das bundesweite Annuität-Einkommensverhältnis von 29,2 auf 28,3 Prozent senken. Ein Nachrangdarlehen von bis zu 150.000 Euro zu einem Zinssatz von zwei Prozent würde die Belastung auf 26,5 Prozent reduzieren. In Kombination läge der Wert bei 25,6 Prozent.
In Hochpreisregionen wie Frankfurt, Berlin oder Hamburg ergäben sich Entlastungen im hohen fünfstelligen Bereich. In günstigeren ländlichen Regionen wäre der relative Effekt besonders stark, da ein solches Darlehen dort einen großen Teil des Kaufpreises abdecken könnte.
