ZBI und NAI Apollo Valuation & Research haben die angebotenen Preise und Mieten von Wohnungen in 57 deutschen Städten analysiert (sieben A-, acht B-, 15 C- und 27 D-Standorte). Demnach zeigten sich die Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen von Corona weitgehend unbeeindruckt. Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen stiegen deutlich dynamischer als die Angebotsmieten für Mietwohnungen.
Groß- und Mittelstädte zählten zu den Gewinnern im Kaufsegment. „Betrachtet man deren prozentuales Wachstum, haben diese die A-Städte 2020 im Durchschnitt sogar abgehängt“, heißt es in der Mitteilung zu dem Marktbericht. Und auf dem Markt für Wohnportfolios wurde im Jahr 2020 zum zweiten Mal überhaupt die Umsatzmarke von 20 Milliarden Euro überschritten.
„2020 war ersichtlich, dass neben den deutschen Top-7-Städten und deren erweiterten Ballungsräumen auch Groß- und Mittelstädte vermehrt im Fokus der Marktaktivitäten standen. Vermeintlich schwächere Standorte werden immer seltener kategorisch ausgeschlossen und deren Entwicklungspotenziale positiv bewertet“, sagt Thomas Wirtz, Vorstand Vertrieb Fonds und Immobilien der ZBI Fondsmanagement AG. „Auf der anderen Seite des Markts könnten Regionen mit besonders krisenbetroffenen Wirtschaftsstrukturen nun noch stärker verlieren als in der Vergangenheit“, ergänzt Wirtz.
Bekannte Trends durch Corona verstärkt
„Bekannte Trends hinsichtlich der Wohnraumnachfrage wurden durch Corona weiter gestärkt und neue Bedürfnisse hervorgebracht. Unter anderem der Wunsch nach mehr Wohnfläche, nach einem Balkon oder nach einem eigenen Garten sind im Zuge der Homeoffice-Erfahrungen stärker in den Fokus der Nachfrager gerückt“, erklärt Dr. Konrad Kanzler, Leitung Marktforschung und Prokurist der Apollo Valuation & Research GmbH.
Hinzu kommen Veränderungen im Haushaltsverhalten und in den Haushaltsstrukturen, die – je nach lokalem Markt unterschiedlich – die Art und den Umfang der Nachfrage nach Wohnungen prägen. „Diese Entwicklungen zeigen sich in den untersuchten Städten in Deutschland, deren Wohnraumnachfrage- und Wohnraumangebotssituation auf lokaler Ebene im Rahmen der Studie näher analysiert wurden“, erläutert Kanzler.
Die Angebotspreise im Segment der Eigentumswohnungen stiegen in allen untersuchten deutschen Metropolen ohne Ausnahme an und erzielten, unter Einbeziehung aller Größen- und Baualterssegmente, im Schnitt der sieben A-Städte 2020 ein Preiswachstum von 7,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dies entspricht der Entwicklung zwischen den Jahren 2019 und 2018. Im längerfristigen Vergleich (2020 zu 2015) liegt das Plus bei 45,6 Prozent. Damit übersteigt sowohl bei kurz- als auch langfristiger Gegenüberstellung das Preiswachstum den Anstieg der durchschnittlichen Angebotsmiete deutlich.
München bleibt die teuerste Stadt
Von den Top-7-Standorten ist München im Segment der Eigentumswohnungen die teuerste Stadt geblieben. Der durchschnittliche Angebotspreis belief sich 2020 auf 9.430 Euro pro Quadratmeter. Es folgen die Quadratmeterpreise in Frankfurt am Main (6.620 Euro), Hamburg (6.020 Euro), Berlin (5.540 Euro), Stuttgart (5.390 Euro), Düsseldorf (5.010 Euro) und Köln (4.440 Euro). Gegenüber dem Vorjahr veränderte sich die Reihenfolge damit nicht.
Die acht betrachteten B-Standorte wiesen im Vergleich des Jahres 2020 zu 2019 beim durchschnittlichen Angebotspreis ein Plus von 9,4 Prozent auf rund 2.920 Euro pro Quadratmeter auf. Die 15 analysierten C-Standorte zeigten ein durchschnittliches Wachstum von 8,4 Prozent auf rund 3.240 Euro pro Quadratmeter und die 27 D-Standorte von 7,8 Prozent auf rund 2.520 Euro pro Quadratmeter.
Abgeflachter Anstieg der Angebotsmieten
Der Anstieg der durchschnittlichen Angebotsmiete für Wohnungen der sieben Top-Städte, bei Betrachtung sämtlicher Größen- und Baualtersklassen, lag im jüngsten Jahresvergleich (2020 zu 2019) mit einem Plus von 2,8 Prozent unterhalb der entsprechenden Wachstumsquote des Vorjahres (plus 4,6 Prozent). Der Anstieg der aufgerufenen Miete im Vergleich zum Jahr 2015 belief sich im Mittel auf 21,1 Prozent.
Von den A-Standorten wurde die höchste Angebotsmiete im Jahr 2020 im Schnitt mit 19,40 Euro pro Quadratmeter im Monat unverändert und mit deutlichem Abstand in München aufgerufen. Auf die bayerische Landeshauptstadt folgen nach der Höhe der durchschnittlichen Angebotsmiete pro Quadratmeter im Monat Frankfurt am Main (15,65 Euro), Stuttgart (14,80 Euro), Hamburg (12,90 Euro), Köln (12,45 Euro) und Düsseldorf (12,20 Euro).
Ausnahme Berlin
Einzig die Entwicklung Berlins stellte infolge des Eingriffs durch den Mietendeckel für Wohnungen – der mittlerweile als nichtig erklärt wurde – eine Ausnahme dar. Die Angebotsmiete lag bei Einbeziehung aller Teilsegmente im Jahresdurchschnitt 2020 exakt auf dem Niveau des Vorjahres von 12,05 Euro pro Quadratmeter im Monat. Damit gab es bei der Mietpreisreihenfolge unter den sieben Kommunen im Vergleich zum Vorjahr einen Platzwechsel zwischen den Städten Düsseldorf und Berlin.
Bei den acht einbezogenen B-Standorten bewegte sich der Anstieg der durchschnittlichen Angebotsmiete für Wohnungen 2020 mit einer Steigerung von drei Prozent auf einen ungewichteten Durchschnittswert von rund 8,80 Euro pro Quadratmeter im Monat. Die 15 analysierten C-Standorte zeigten im Mittel ein Wachstum von 2,5 Prozent auf rund 9,30 Euro pro Quadratmeter und die 27 D-Standorte von 2,8 Prozent auf rund 8,25 Euro pro Quadratmeter. Damit wurden die Vorjahresveränderungen zwar unterboten, die Steigerungsquoten haben aber im Bereich des durchschnittlichen Niveaus der Top-7-Städte bzw. darüber gelegen.
Österreich stabil mit starker Nachfrage
Erstmalig beleuchtet der aktuelle Bericht auch den Immobilienmarkt Österreichs durch eine Gesamtmarktbetrachtung und die Kurzvorstellung der Top-3-Städte Wien, Graz und Linz.
Auch in Österreich wurden Wohnraum und Wohninvestments in einem stabilen Markt weiterhin stark nachgefragt. Infolge von Bevölkerungszuwächsen in den vergangenen Jahren konzentrierte sich die gestiegene Nachfrage vor allem auf die Landeshauptstädte sowie die bevölkerungsreichsten Ballungsräume. Am Immobilientransaktionsvolumen institutioneller Investoren in Höhe von 3,5 Milliarden Euro hatten Wohninvestments einen Anteil von 38 Prozent – die Assetklasse Wohnen rangierte damit erstmals vor Büro (36 Prozent).
