Wann dürfen Eigentümer Mängel geltend machen? BGH für flexible Lösung

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Der BGH wird das Verfahren voraussichtlich zurückverweisen.

Immobilienkäufer bekommen vom Bundesgerichtshof (BGH) voraussichtlich weitreichende Möglichkeiten, um trotz einer Gesetzesreform Mängel einklagen zu können. Es gehe um ein "ganz, ganz dringendes Problem für die Praxis", sagte die Richterin.

Es erscheine nicht sinnvoll, dass nur noch Eigentümergemeinschaften gegen Mängel an gemeinschaftlichem Eigentum vorgehen könnten, sagte die Vorsitzende Richterin des fünften Zivilsenats, Bettina Brückner, am Freitag in Karlsruhe. Wiederum wäre es für Betroffene „extrem schlecht“, wenn sie nicht auch einzeln wegen Mängeln klagen könnten. Das Urteil will Brückner am 11. November verkünden. (Az. V ZR 213/21)

Es gehe um ein „ganz, ganz dringendes Problem für die Praxis“, sagte die Richterin. Auch nach Einschätzung von Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund könnte das Verfahren um ein Grundstück in München grundsätzliche Bedeutung für zahlreiche Altfälle haben.

Hintergrund des Rechtsstreits ist, dass es im Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung einen Paragrafen gab, aus dem abgeleitet wurde, dass Eigentümergemeinschaften Mängelrechte aus individuellen Kauf- oder Werkverträgen der Erwerber durch Beschluss an sich ziehen und durchsetzen können. Bei einer Gesetzesreform entfiel diese Regelung der „Vergemeinschaftung durch Beschluss“ aber ersatzlos. Fachleute ziehen daraus bislang unterschiedliche Schlüsse, wer nun Prozesse führen darf.

Im konkreten Fall verlangen die neuen Wohnungseigentümer von einer Immobilienfirma die Sanierung eines schadstoffbelasteten Grundstücks. Ferner wollen sie, dass die Altlasten als Mangel anerkannt werden. Bei einer Untersuchung des Bodens auf einer zugeschütteten Kiesgrube war aufgefallen, dass das Grundstück mit Benzo(a)pyren belastet ist. Die Substanz gilt als giftig, umweltgefährlich und krebserregend.

Wichtige Fragen in den vorherigen Instanzen nicht geklärt

Im Innenhof befinden sich laut Richterin Brückner unter anderem Kinderspielflächen. Ein Gutachter hatte laut BGH vorgeschlagen, dort den Boden bis zu einer Tiefe von 30 Zentimetern auszutauschen. Das Immobilienunternehmen ließ aber nur 20 Zentimeter des Oberbodens sanieren. Eine einst geplante Tiefgarage, derentwegen tiefere Schichten entfernt worden wären, wurde nie gebaut.

In Eigentümerversammlungen 2014 und 2015 beschlossen die Wohnungsbesitzer mehrheitlich, die „Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ wegen Altlasten im Innenhof und im südlichen Außenbereich gerichtlich geltend zu machen. Zuletzt verurteilte das Oberlandesgericht München die Immobilienfirma zur Beseitigung der Altlasten – jedoch nur, soweit jeweils der Wert von 0,5 Milligramm Benzo(a)pyren je Kilogramm überschritten wird. Das Unternehmen will am BGH erreichen, dass die Klage abgewiesen wird. Die Eigentümer wiederum möchten, dass ihrer Klage vollumfänglich stattgegeben wird.

Der BGH wird das Verfahren voraussichtlich zurückverweisen, weil wichtige Fragen in den vorherigen Instanzen nicht geklärt worden seien. Es gebe beispielsweise keine Erkenntnisse über die Belastung in tieferen Bodenschichten, erläuterte Richterin Brückner. Diskutiert wurde auch darüber, dass die Verkäuferin Verträge trotz des Wissens um mögliche Altlasten, aber ohne detaillierte Hinweise darauf geschlossen hatte.

Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hatte der BGH 2021 entschieden, was mit Verfahren ist, die einzelne Wohnungseigentümer vor der Änderung begonnen hatten: Sie dürfen ihre Prozesse weiterführen – solange die Eigentümergemeinschaft nicht aktiv einschreitet und dies schriftlich dem jeweiligen Gericht mitteilt. (dpa-AFX)

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