Einzelhandelsimmobilien: Sie laufen und kaufen doch!

Die Beyerle-Kolumne

Gerade der Einzelhandelsmarkt blickt auf ein brisantes Jahr zurück. Da waren zum Beispiel die teilweise vergeblichen Rettungsversuche der Warenhäuser zu Jahresbeginn 2009 und die anhaltenden Expansionsbestrebungen der Modebranche sowie der Super- und Verbrauchermärkte.

Thomas Beyerle, Aberdeen
Thomas Beyerle, Aberdeen

Nicht zu vergessen bleibt die konstante Nachfrage der Einzelhändler in den begehrten 1A-Lagen der Innenstädte innerhalb der größten Metropolen und letztlich die Positionierung von attraktiven Marktkonzepten und Neuauftritte durch Modelabels wie Monki, Weekday, Hollister aber auch Newcomern wie Primark. Obwohl sich im vergangenen Jahr der Einzelhandelsumsatzes in Deutschland negativ entwickelt hat.

Klassicherweise ist gerade in der Krise ein verstärktes Auftreten von neuen Anbietern zu verzeichnen. Darauf sollten wir uns denn auch im laufenden Jahr einstellen, obwohl es tendenziell besser wird kann von einer breiten Erholung nicht gesprochen werden.

Tabelle 1: Einzelhandelsumsatz Deutschland

Einzelhandelsumsätze

Quelle: Oxford Economic

Vermietungsmarkt

Trotz der derzeit schlechten konjunkturellen Wirtschaftslage in einem schwierigen Finanzmarktumfeld zeigt sich die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien in den 1A-Lagen der deutschen Großstädte ungebrochen hoch. Durch das begrenzte Flächenangebot mussten diese stark frequentierten Einkaufsmeilen, im Gegensatz zu den Büromärkten, noch keine Mietverluste hinnehmen. So verzeichneten die von Aberdeen Research analysierten neun Top-Investmentzentren insgesamt sogar einen Anstieg der Spitzenmieten um 2,2 Prozent gegenüber 2008, was einer durchschnittlichen Spitzenmiete von 210 Euro pro Quadratmeter für ebenerdige Ladenflächen bis 100 Quadratmetern entspricht. Zu dem positivem Ergebnis trugen vor allem München (plus sieben Prozent), Dresden (plus fünf Prozent) sowie Frankfurt/M. (plus vier Prozent) und Stuttgart (plus zwei Prozent) bei; die verbleibenden fünf Zentren zeigten sich wertstabil. Dabei zählten Münchens Kaufingerstraße mit 300 Euro pro Quadratmeter und die Frankfurter Zeil mit 260 Euro pro Quadratmeter zu den teuersten deutschen Einkaufsstraßen.

Im Gegensatz zu den Investmentzentren verzeichneten die 58 betrachteten Regionalstandorte ein um rund 0,5 Prozent moderat sinkendes Mietniveau gegenüber 2008, was hier einer durchschnittlichen Spitzenmiete der 1A-Lagen von 86,76 Euro pro Quadratmeter entspricht und somit insgesamt zu einem durchschnittlichen Mietwachstum aller Analysestandorte von 0,22 Prozent führte (siehe Abbildung 1, Seite 2). Im regionalen Vergleich fällt auf, dass die analysierten ostdeutschen 1A-Lagen mit einem Plus von 0,67 Prozent im Mittel ein höheres Mietwachstum aufwiesen als die westdeutschen Analysestandorte (plus 0,14 Prozent), jedoch auch mit einer durchschnittlichen Spitzenmiete von 75,60 Euro pro Quadratmeter von einem deutlich niedrigerem Ausgangsniveau kommen. Unter anderem wird hier dem Aspekt der Aufholjagd der ostdeutschen Innenstädte Rechnung getragen zu Lasten der einst beliebtesten Lage auf der „Grünen Wiese“. Unter den westdeutschen Städten zeigten sich die Analysestandorte in den südlichen Bundesländern wie Bayern und Baden-Württemberg teilweise stabiler als zum Beispiel der Norden oder das polyzentrische Ruhrgebiet, wo die einzelnen Innenstadtlagen durch die hohe Dichte miteinander stark konkurrieren.

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