Baufinanzierung: Der Weg zur Immobilie

Eines jedenfalls ist sicher: Das derzeitige Zinsniveau ist nicht weit vom historischen Tiefpunkt von 3,72 Prozent im September 2005 entfernt (siehe Grafik). Nach Angaben der FMH Finanzberatung, Frankfurt, liegt der durchschnittliche Zins für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Laufzeit bei 4,22 Prozent (Stand: 23. Februar 2010) und ist damit seit Mitte 2008 kontinuierlich gesunken. Das aktuelle Niveau wurde innerhalb der letzten zehn Jahre lediglich im Jahr 2005 unterschritten. Der Durchschnitt der letzten zehn Jahre liegt bei 4,99 Prozent, für 20 Jahre sogar bei 6,35 Prozent.

Die richtige Laufzeit

Immobilienkäufer und auch Kunden, die eine Anschlussfinanzierung benötigen, stehen daher vor der Frage, welche Kombination von Zinsniveau und Laufzeit optimal ist. Dabei geht es um eine Wette auf die Entwicklung: Wer davon ausgeht, dass das Niveau in den kommenden Jahren deutlich steigt, wird eine langfristige Bindung wählen.

„Die Zinsen sind momentan so niedrig, dass man sie sich möglichst lange sichern sollte. Außerdem gibt eine lange Zinsbindung Planungssicherheit“, betont Dieter Pfeiffenberger, als Leiter Drittvertrieb der Postbank Gruppe für die Marken DSL Bank und BHW zuständig. Das seien klare Argumente für 15- bis 20-jährige Laufzeiten.

Auch Alexander Christ, CEO des Anbieters Creditweb Deutschland, Wiesbaden, empfiehlt Eigennutzern einer Immobilie eine Bindung von 15 bis 20 Jahren oder sogar noch länger. Dies sei zudem ohne Risiko, denn „bei Zinsfestschreibungen, die länger als zehn Jahre vereinbart wurden, haben die Kunden immer ein gesetzliches Kündigungsrecht“, erläutert er.

Allerdings sollten Immobilienkäufer bedenken, dass die Geldinstitute für längere Laufzeiten einen Zinsaufschlag verlangen. „Derzeit liegt der Zinsabstand zwischen einer Bindung von zehn Jahren zu 15 bis 20 Jahren bei 0,2 bis 0,3 Prozentpunkten und ist damit gering“, relativiert Rex.

Letztlich kann niemand das Zinsniveau in zehn oder 15 Jahren vorhersagen, daher hängt die Entscheidung auch von der persönlichen Situation und Risikobereitschaft ab. Kunden, bei denen der finanzielle Spielraum ohnehin gering ist, sollten eher auf Sicherheit setzen und ein günstiges Niveau festschreiben. Im schlimmsten Fall haben sie ein paar Prozentpunkte zu viel bezahlt, dafür aber das Risiko eines deutlichen Anstiegs der Raten gebannt.

„Mittlerweile gibt es sogar Anbieter, die Darlehen mit 30-jähriger Zinsbindung zu günstigen Konditionen anbieten. In diesem Fall hat der Kunde bis zur Entschuldung der Immobilie kein Zinsrisiko mehr“, ergänzt Ralf Smolak, Leiter Finanzvermittler bei der Planethome AG, München.

Trend zur Flexibilität

Es gibt allerdings die Möglichkeit, einerseits auf Sicherheit zu setzen und andererseits die Niedrigzinsphase auszunutzen. Rex rät entsprechend zu einer Aufsplittung des Darlehensbetrags: „Wir empfehlen, dass der Kunde für rund zwei Drittel der Summe eine langfristige Bindung von 15 bis 20 Jahren wählt und für das letzte Drittel ein Darlehen mit variablem Zinssatz.“

„Einen Teil der Darlehenssumme variabel zu finanzieren, eignet sich vor allem für Kunden, die in den kommenden Jahren eine größere Summe wie etwa eine Erbschaft erwarten“, so Smolak.

Bei Darlehen mit variablem Zinssatz gibt es keine Festschreibung, ihr Zins berechnet sich nach dem Euribor, dem Satz, zu dem sich die Banken Geld leihen. Bei diesen Krediten erfolgt in der Regel alle drei Monate eine Zinsanpassung. Aktuell verlangen die Banken für variable Darlehen Zinsen zwischen zwei und 2,5 Prozent. Der Kunde ist jedoch in keiner Weise gegen Zinsanstiege gesichert. So beruhten etwa auch die Subprime-Darlehen in den USA in der Regel auf variablen Zinsen.

„Daher sollte nur ein geringerer Anteil der Summe variabel finanziert werden. Im Falle eines Zinsanstiegs kann der Kunde das variable Darlehen jederzeit kündigen und in ein Darlehen mit fester Zinsbindung wechseln“, unterstreicht Rex.

„Eine unabdingbare Voraussetzung ist dabei, dass der Immobilienkäufer die Zinsentwicklung regelmäßig beobachtet“, betont Smolak. Nicht nur bei den Laufzeiten gibt es Spielraum zur Gestaltung, auch bei der der Tilgung bieten einige Banken ihren Kunden inzwischen flexible Optionen.

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