Baufinanzierung: Der Weg zur Immobilie

„Gerade für Immobilienkäufer in der Familiengründungsphase sind Darlehen attraktiv, die einen Wechsel der Tilgungshöhe erlauben“, erläutert Dirk Günther, Geschäftsführer der Prohyp GmbH, München. So könne etwa während der Doppelverdienerphase eine anfängliche jährliche Tilgung von drei Prozent vereinbart werden, die dann während der Elternzeit eines Partners, wenn weniger Einkommen zur Verfügung steht, gesenkt werden könne.

„Immer mehr Banken bieten ihren Kunden neben der schon fast selbstverständlichen Sondertilgungsoption inzwischen auch die Tilgungsveränderung an“, bestätigt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung, Frankfurt.

Fleischer erwartet, dass die Banken die Kunden künftig mit weiteren flexiblen Angeboten locken: „Das Neugeschäft mit Baufinanzierungen ist aktuell relativ gering. Umso umkämpfter sind diejenigen Kunden, die eine Anschlussfinanzierung benötigen. Die ING-Diba ist als Erster mit einem pauschalen Zinsabschlag für neu abgeschlossene Anschlussfinanzierungen und Forward-Darlehen an den Markt gegangen. Weitere Anbieter werden mit ähnlichen Konzepten folgen.“

Vollfinanzierung noch möglich

Auch wenn es um die Höhe der Darlehenssumme geht, haben sich die Anforderungen der Banken verändert. Vor Beginn der Finanzkrise waren Finanzierungen von 100 Prozent des Kaufpreises oder sogar darüber hinaus en vogue. Viele Anbieter gewährten diese auch mittleren Einkommen. Dieser Trend ist nun vorüber.

„Die Bankpartner sind in den vergangenen Monaten bei der Kreditvergabe sehr viel restriktiver geworden. Finanzierungen von 100 Prozent sind aber auch heute noch darstellbar und keine Seltenheit. Es werden jedoch immer höhere Anforderungen an die Bonität, sowohl von Einkommens- als auch von Vermögensseite gestellt“, erklärt Christ.

„Wir empfehlen, eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent in eine Finanzierung einzubringen. Kreditnehmer mit hohen, sicheren Einkünften können aber nach wie vor ohne Eigenkapital finanzieren“, bestätigt Gawarecki.

„Die Kunden sollten bedenken, dass die Banken für eine Vollfinanzierung einen Zinsaufschlag verlangen. Wer 20 bis 40 Prozent Eigenkapital einbringt, erhält deutlich günstigere Konditionen“, ergänzt Smolak.

Zins lieber festschreiben?

Eigenheimbesitzer, deren Finanzierung erst in einigen Jahren zur Verlängerung ansteht, können sich die aktuell günstigen Zinsen mithilfe eines Forward-Darlehens sichern. Dabei wird zum aktuellen Zinsniveau ein Hypothekendarlehen abgeschlossen, das beispielsweise in zwei Jahren oder zu einem anderen Zeitpunkt beginnt.

Dies lässt sich die Bank durch einen Aufschlag auf den aktuellen Marktzins vergüten. Sowohl das Geldinstitut als auch der Kunde sind dann jedoch an den Vertrag und den vereinbarten Zins gebunden. Forward-Darlehen können für bis zu fünf Jahre im Voraus abgeschlossen werden.

„Während der günstigste Zinssatz für ein zehnjähriges Hypothekendarlehen aktuell bei ungefähr 3,6 Prozent liegt, ist ein Forward-Darlehen schon für 4,1 Prozent zu haben“, berichtet Rex. Daher sei jetzt ein günstiger Zeitpunkt zum Abschluss.

Das Festzurren der Zinsen eröffnet die Möglichkeit, sich schneller zu entschulden: Wer beispielsweise vor zehn Jahren für 6,5 Prozent finanziert hat, hat nun Spielraum, um bei gleichbleibender monatlicher Rate seinen Tilgungsanteil deutlich zu erhöhen.

Allerdings sind die Aufschläge in den vergangenen Monaten gestiegen.  „Forward-Darlehen liegen – je weiter der Ablösezeitpunkt in der Zukunft liegt – bei Zinssätzen über fünf Prozent“, berichtet Creditweb-Chef Christ. Das schrecke viele Interessierte ab.

Lesen Sie auf Seite 4, wie der Wohn-Riester vom Markt angenommen wird

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