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9. September 2013, 07:55
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Immobilienkauf: Liquidität wichtiger als Eigenkapital

Wer eine Immobilie kaufen möchte, benötigt viel Eigenkapital. Allerdings sollte die Sicherstellung der Liquidität oberstes Ziel für jeden Investor sein.

Liquidität

Immobiliendarlehen waren noch nie so preiswert zu haben. Während vor einer Dekade noch eine Sechs vor dem Komma stand und vor drei Jahren immerhin noch eine Vier, ist es heute eine Zwei – bei jeweils zehnjähriger Zinsbindung. Tiefer dürfte es nicht mehr gehen. Im Gegenteil: Zumindest in den USA gibt es die ersten Anzeichen und Warnungen der Nationalbank, dass die Zeiten des billigen Geldes zu Ende gehen.

Chancen durch niedrige Zinsen

Doch noch sind Darlehen günstig. Dies führt zu der wohl einmaligen Situation, dass sich eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus selbst bei Vollfinanzierung durch die Mieteinahmen trägt, eventuell sogar Überschüsse abwirft.

Je nach Lage und Zustand liegt die Mietrendite bei einem Mehrfamilienhaus bei etwa drei bis sieben Prozent, bei einer Eigentumswohnung bei etwa drei bis sechs Prozent. Dies gilt natürlich nicht für extrem teure oder schlechte Immobilienstandorte.

Es ist ein großes Plus von vermieteten Immobilien gegenüber anderen Anlageprodukten, dass sowohl der Wert sehr stabil ist und gleichzeitig die laufenden Einnahmen vergleichsweise hoch und sicher zu erzielen sind – wenn denn Lage und Objekt stimmen.

Liquidität wichtiger als Eigenkapital

Wer eine Immobilie kaufen möchte, benötigt viel Eigenkapital, lautet eine landläufige Meinung. Das kann zumindest nicht schaden, aber die Sicherstellung der Liquidität ist oberstes Ziel für jeden Investor. Denn wer illiquide ist, ist pleite.

Die Liquiditäts-Risiken einer Immobilie heißen Zinsänderung, Mietausfall und Reparaturen. Wie hoch ist das Risiko einer vermieteten, zehn Jahre fest finanzierten, gut versicherten und baulich soliden Eigentumswohnung? Es dürfte überwiegend bei einigen Monaten Mietausfall, Anwalts- und Gerichtskosten sowie 20.000 Euro für Reparaturen liegen, natürlich abhängig vom Zustand.

Bei einem Mehrfamilienhaus mit angenommen zehn Mietwohnungen ist es höher, aber nicht zehnmal höher. Denn die Wahrscheinlichkeit, dass alle zehn Mieter nicht mehr bezahlen und in allen Wohnungen gleichzeitig Reparaturen anfallen ist gering. 100.000 Euro bei guter Bausubstanz könnten daher ausreichend sein. Wobei nicht nur Eigenkapital Liquidität darstellt, sondern auch freie Kreditlinien.

Einsatz von Eigenkapital gut abwägen

Die meisten Banken verlangen den Einsatz von Eigenkapital bei der Finanzierung. Aus ihrer Sicht ist das richtig, doch das Interesse des Investors kann ein anderes sein. Natürlich sollte er über ausreichend Eigenkapital verfügen, es aber nicht zwingend auch einsetzen. Denn das zum Kauf verwendete Eigenkapital steht nicht mehr zur Absicherung der genannten Risiken zur Verfügung. Es ist gebunden, der Investor trotz möglicherweise hohen, aber eben gebundenen Vermögens schneller illiquide.

Seite 2: Niedrige Zinsen bedeuten höhere Tilgung

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