Immobilienkauf: Liquidität wichtiger als Eigenkapital

Frei wird das Geld erst wieder beim Verkauf des Objekts. Ferner fehlt die Vermögensstreuung, denn freies Eigenkapital kann anderweitig angelegt werden. Auch reduziert der Investor seine Steuerersparnis, da weniger steuerlich abzugsfähige Fremdkapitalzinsen anfallen.

Sollte die Bank auf einen Eigenkapitaleinsatz bestehen, kann es sinnvoll sein, ihr das Geld für einen fest vereinbarten Zeitraum als zusätzliche Sicherheit anzubieten. Der Einsatz von Eigenkapital oder die Stellung zusätzlicher Sicherheiten hat den Vorteil, dass der Beleihungsauslauf niedriger ausfällt und sich die Bank mit einem geringeren Darlehenszins zufrieden gibt.

Allerdings: Wenn genügend Kapital vorhanden ist und Inflationsängste oder mangelnde Anlagealternativen eine Motivation sind, dann kann auch der Kauf überwiegend oder gar komplett mit Eigenkapital sehr sinnvoll sein.

So berichtet ein Düsseldorfer Notar von einer Käuferin, die bereits bei Beurkundung bezahlen wollte. Vor lauter Angst, dass beim vier Wochen später vorgesehenen Besitzübergang der Euro seinen Wert verloren haben könnte.

Niedrige Zinsen bedeuten höhere Tilgung

Das heute extrem niedrige Zinsniveau erfordert eine besondere Tilgungsstrategie. So sollten mindestens zwei oder drei Prozent aus der ursprünglichen Darlehenssumme getilgt werden. Das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung kann durch Tilgungsbausparverträge eliminiert oder durch ein zwanzigjähriges Darlehen begrenzt werden.

Auch hier gilt: Je enger die persönliche Liquidität, je kleiner das freie Vermögen, desto mehr müssen die Risiken minimiert werden. Salopp gesagt: Der Multimillionär kann bei Kauf und Finanzierung einer Eigentumswohnung pokern, Otto Normalanleger sollte dies auf keinen Fall tun. Auch wenn das Vermeiden von Risiken Geld kostet.

Die eigengenutzte Immobilie sollte bis zum Eintritt in den Ruhestand getilgt sein. Für das Anlageobjekt gilt dies nicht zwingend. Handelt es sich um eine gute Immobilie in gefragter Lage, sind die Mieten schon aufgrund der Inflationsrate so gestiegen, dass der Überschuss nach Zins und Tilgung in zehn bis zwanzig Jahren ordentlich ausfallen sollte.

Auch die Erben werden sich kaum beschweren, wenn sie irgendwann einmal eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus mit Restschulden bekommen.

Autor Frank Peter Unterreiter schreibt seit 1991 über Immobilien und ist Herausgeber der Publikation „Immobilienbrief Stuttgart“.

Foto: Shutterstock

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