Mietrecht: Was Vermieter und Mieter wissen müssen

Die Kosten für die energetische Modernisierung kann der Vermieter nach wie vor teilweise auf den Mieter umlegen. Der umlagefähige Kostenanteil beträgt elf Prozent pro Jahr.

Werden die Modernisierungsarbeiten jedoch im Zuge von Instandhaltungsmaßnahmen ausgeführt, können die Mieter nicht an den Kosten beteiligt werden. Insgesamt jedoch erleichtert das neue Mietrecht in finanzieller Hinsicht energetische Modernisierungen für Vermieter.

Wie hoch die Kosten für den Mieter letztlich sind, ist zu einem großen Teil auch von der Höhe der Betriebskosten abhängig. Die Betriebskostenabrechnung ist deshalb eine der häufigsten Ursachen für Konflikte zwischen Mieter und Vermieter.

Konfliktpotential Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter erstellt sie einmal im Jahr jeweils rückwirkend für das vergangene Jahr. Damit der Mieter die Abrechnung überprüfen kann, muss sie übersichtlich und auch für Laien verständlich sein.

Außerdem müssen alle Kosten nach Betriebskostenarten unterteilt aufgelistet sein. Welche Kostenarten das sind, regelt die Betriebskostenverordnung. Die Betriebskostenabrechnung muss außerdem den Saldo von bereits getätigten Zahlungen und noch zu zahlenden Kosten sowie den Verteilerschlüssel enthalten, auf dessen Basis der Kostenanteil für den Mieter errechnet wurde.

Als Verteilerschlüssel dient häufig die Wohnfläche, es kann aber auch die Anzahl der Personen sein, die in der Wohnung wohnen. Ist ein bestimmter Verteilerschlüssel im Mietvertrag festgeschrieben, kann dieser in der Regel nicht vom Vermieter allein geändert werden. Die Ausnahme ist, wenn bisher nicht nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet wurde, dies aber nun geändert werden soll.

Dieser Fall tritt zum Beispiel ein, wenn ein Wasserzähler eingebaut wird. Bei Heizkosten gilt: Mindestens 50 bis 70 Prozent der Kosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden, der Rest nach Wohnfläche. Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Berechnungszeitraums an den Mieter senden. Andernfalls erlöschen seine Ansprüche.

Zwangsräumung erleichtert

Bleibt der Mieter die Miete längere Zeit schuldig, steht oft die Zwangsräumung an. Diese für Vermieter unangenehme und oftmals komplizierte Angelegenheit wird durch das neue Mietrecht (teilweise) erleichtert.

Denn die sogenannte „Berliner Räumung“ ist jetzt eine gleichberechtigte Alternative zur herkömmlichen Räumung. Das Besondere daran: Bei der Berliner Räumung geht es nur um die Besitzverschaffung an der Wohnung, das bedeutet konkret an den Besitztümern des Mieters, die sich in der Wohnung befinden.

Bisher konnten Mieter, gegen die ein rechtskräftiger Räumungstitel vorliegt, Dritten die Wohnung überlassen und sich dadurch der drohenden Räumung entziehen. Vermieter können eine Wohnung nun schneller und kostengünstiger räumen (lassen). Das neue Mietrecht soll Vermieter damit besser vor Mietnomaden schützen. Gegen unberechtigte Untermieter sollen Vermieter oder Gerichtsvollzieher einen ergänzenden Räumungstitel bekommen.

Seite 3: Kündigung bei Eigenbedarf

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