Immobilienauktion und Bieterverfahren – innovative Wege in der Vermarktung

Die Nachfrage nach Immobilien übersteigt in attraktiven Lagen seit längerem das Angebot deutlich. Unter solchen Voraussetzungen ist das Problem meist nicht der Verkauf einer Immobilie, sondern die Höhe des Kaufpreises.

Die Kiefer-Kolumne

„Eine exakte Preiseinschätzung ist vor allem bei Objekten, die nicht dem Standard entsprechen, schwieriger, da es kaum vergleichbare Immobilien gibt. Warum also nicht den Interessenten den Preis machen lassen?“

Speziell Top-Immobilien ziehen bei üblicher Vermarktung im Regelfall eine Vielzahl von Interessenten an, die oftmals sogar bereit wären, mehr als nur den aufgerufenen Angebotspreis zu zahlen. Wie geht man als Verkäufer am besten damit um und wie profitiert man bestmöglich von der Situation?

Die Grundidee

Der Markt bestimmt den Preis – diese wohl wichtigste Weisheit der Immobilienvermarktung ist in Zeiten wie diesen bedeutender denn je. Eine exakte Preiseinschätzung ist deshalb vor allem bei Objekten, die nicht dem Standard entsprechen, schwieriger, da es kaum vergleichbare Immobilien gibt. Warum also nicht die Interessenten den Preis machen lassen? „Verkauf gegen Gebot“ ist die Devise der Stunde.

Abgrenzung zur Versteigerung

Die meisten Menschen kennen den Verkauf gegen Gebot nur von der (Zwangs-) Versteigerung. In einer Auktion und im Bieterverfahren werden Immobilien jedoch freiwillig vom Verkäufer angeboten – von Zwang kann hier keine Rede sein. Anders bei der Zwangsversteigerung: Dies ist ein öffentlicher Vorgang, der von den Amtsgerichten durchgeführt wird. Hier kommen nur Objekte zum Aufruf, die zwangsweise verkauft werden müssen. Entsprechend ist meist auch die Qualität der angebotenen Immobilien zu bewerten. Die Vorgehensweise hierzu ist in dem Gesetz für die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZWG) geregelt. Dieses Gesetz gilt für die Auktion und das Bieterverfahren ausdrücklich nicht.

Keine rechtliche Bindung

Grundsätzlich legt der Auktionator bei einer Immobilienauktion die Regeln für die Auktion fest. Um einen reibungslosen und fairen Ablauf zu gewährleisten, ist das Festlegen der Auktionsbedingungen im Vorfeld wichtig. Nur so kann sichergestellt werden, dass es im Laufe des Verfahrens oder beim Abschluss nicht zu bösen Überraschungen kommt.

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Fest steht aber auch: Grundsätzlich sind Angebot und Gebot in einem solchen Verfahren rechtlich unverbindlich, denn gemäß Paragraf 311b BGB ist nur eine notariell beurkundete Vereinbarung oder ein entsprechender Kaufvertrag rechtsverbindlich. Am Ende des Tages erzielt eine Auktion also lediglich ein unverbindliches Angebot, das jederzeit widerrufen werden kann und im Grundsatz keine Ansprüche auslöst.

Welche Immobilien sind für eine Auktion geeignet?

Die Auktion oder das Bieterverfahren eignet sich nicht für alle Immobilien. Voraussetzung ist, dass es sich um ein Objekt handelt, das bei geringem vergleichbaren Angebot auf eine große Zahl von Interessenten stößt. Dies ist vor allem bei sehr hochwertigen Immobilien wie Villen oder ähnlichen Bauten in Top-Lagen der Fall. Mittlerweile ist das Verfahren aber auch für Standardimmobilien wie Eigentumswohnungen und Häuser in sehr gefragten Lagen, insbesondere in den Innenstädten einiger Metropolen, sinnvoll. Selbst bei kleineren Wohnungen überbieten sich beispielsweise die Kaufinteressenten in München heute regelmäßig, was dem Verkäufer zu einem sehr interessanten Verkaufspreis verhelfen kann.

Seite zwei: Bieterverfahren oder Auktion?

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