Anzeige
Anzeige
2. Oktober 2015, 08:57
Teilen bei: Ihren XING-Kontakten zeigen | Ihren XING-Kontakten zeigen

“Nachhaltige Mieterträge sind entscheidend”

Über die Nachfrage nach Zinshäusern und geeignete Strategien für Immobilienanleger sprach Cash. mit Oliver Moll, Geschäftsführer von Moll & Moll Zinshaus in Hamburg.

Interview Oliver Moll

“Investments, die auf Liquidation nach zehn Jahren angelegt sind und bei denen die Nettokaltmieten nur knapp die Annuität erwirtschaften, werden ins Risiko laufen.”

Cash.: Wie haben sich Nachfrage und Angebot im Anlagesegment Zinshäuser in den vergangenen zwölf Monaten entwickelt?

Moll: Die Nachfrage übersteigt nach wie vor das Angebot erheblich. Es gibt noch eine Vielzahl an potenziellen Käufern, die ihre Erwerbswünsche nicht realisieren konnten. Insbesondere in den Großstädten und in den Trendlagen sorgt dies für erheblichen Druck im Markt. Zudem steigt die Eigenkapitalquote, was im Markt weiter preistreibend wirkt.

Wie beurteilen Sie die Preisentwicklung für Zinshäuser in den deutschen Metropolen? Ist schon von einer möglichen Blase zu sprechen?

Eine Blase im klassischen Sinn gibt es sicher nicht. Aber es ist auch definitiv so, dass insbesondere in den Trendlagen der Big Seven die Preise dabei sind, ein objektives Preisfundament zu verlassen. Die derzeit erzielten sehr hohen Preise sind aus der Mietrendite als solches nicht mehr erklärbar. Hier überwiegen in der Preisfindung inzwischen andere Interessen. Diese führen zu einem massiven Einsatz von Eigenkapital, der in diesem Marktsegment eigentlich unüblich ist. Dies wiederum führt dazu, dass sich das Käuferprofil in letzter Zeit klar verändert. Die klassischen Zinshausprofis steigen aus dem Markt aus. Es kommen die „Häuslebauer“, welche eher generationenübergreifende Anlagestrategien verfolgen. Die Profis weichen inzwischen auf B- und C-Lagen aus, da Sie dort noch halbwegs vernünftige Renditen erwarten.

Die Frage ist nun, welcher der Preisindikatoren den größten Einfluss auf den Markt hat: Sind es die historisch niedrigen Zinsen? Dann müssten die Preise für Zinshäuser bei einem Anstieg der langfristigen Kapitalmarktzinsen dramatisch fallen. Aber: Ich glaube, dass dieser Effekt sich gegen die demographischen Effekte aufheben wird. Daher werden diejenigen Investments ins Risiko laufen, die auf Liquidation der Werte nach zehn Jahren angelegt sind und bei denen die Nettokaltmieten nur knapp die Annuität erwirtschaften. Also, Überhitzung definitiv ja, aber ich glaube der überwiegende Markt wird es verkraften, sodass sich die Preise auf niedrigerem Niveau als heute, jedoch immer noch höher als vor fünf Jahren einpendeln werden. Trotzdem: Nie waren Zinshäuser so viel wert wie heute. Wer verkaufen kann, der sollte es jetzt tun, noch bevor die gesetzlichen Regulierungen ihre volle Wirkung entfalten.

Nach welchen Kriterien sollten Kaufinteressenten Zinshäuser auswählen?

Der Begriff Zinshaus leitet sich vom Wort Mietzins ab. Damit ist es klar: Der einzig wirklich relevante Faktor ist die Höhe und Nachhaltigkeit der vereinbarten Mieterträge. Die Substanz muss nur so gut (aber eben auch nicht besser) sein, dass die vereinbarten Mieten erzielt werden können. Die Mieten müssen nachhaltig sein. Bekomme ich also die vereinbarte Miete auch dann, wenn der Mieter auszieht? Und das möglichst, ohne etwas in die Wohnung zu investieren. Steckt noch Potenzial in einzelnen Mietverträgen? Kann ich also im Falle eines Auszugs die bislang vereinbarte Miete erhöhen? Wenn Sie mit dem Zinshaus die Inflation schlagen wollen, dann müssen sie ein Erhöhungspotenzial haben. Ansonsten wird es düster. Sind die Mietverträge mit der BGH-Rechtsprechung konform oder lauern hier noch versteckte Risiken? Wie ist die Bonität der Mieter? Wurde diese geprüft? Gibt es hierzu Unterlagen und Nachweise? Und natürlich gilt auch hier: Lage, Lage, Lage.

Seite 2: Je größer das Lage- und Objektrisiko, umso höher die Anforderungen

Weiter lesen: 1 2

Anzeige
Newsletter bestellen Alle News zu Objekten, Standorten und Finanzierungen... werktags 16.30 Uhr!

Ihre Meinung



Cash.Aktuell

Cash. 01/2018

Inhaltsverzeichnis Einzelausgabe bestellen Cash. abonnieren

Themen der Ausgabe:

Börsen-Ausblick 2018 – Altersvorsorge – Immobilienmarkt Deutschland – Finanzvertrieb-Trends

Ab dem 14. Dezember im Handel.

Cash.Special 2/2017

Inhaltsverzeichnis Einzelausgabe bestellen Cash. abonnieren

Themen der Ausgabe:

Herausforderungen 2018 – bAV-Reform – Elementarschadenversicherung – Digitale Geschäftsmodelle

Ab dem 24. Oktober im Handel.

Versicherungen

Mylife reduziert die Überschussbeteiligung

Die Mylife Lebensversicherung senkt ihre laufende Verzinsung für das Jahr 2018 auf 2,6 Prozent, nach 2,8 Prozent im Vorjahr. Darüber hinaus wird ein Schlussüberschussanteil als Mindestbeteiligung an den Bewertungsreserven in Höhe von 0,15 Prozent gezahlt. Die Gesamtverzinsung beträgt 2,75 Prozent (2017: 2,95 Prozent).

mehr ...

Immobilien

Weniger Wohnungen in Deutschland genehmigt

Trotz des Nachfragebooms vor allem in Ballungsräumen ist die Zahl der Baugenehmigungen in den ersten zehn Monaten 2017 gesunken. Immerhin wurde ein leichter Zuwachs bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern verbucht.

mehr ...

Investmentfonds

EZB belässt Leitzinsen unverändert

Der Rat der Europäischen Zentralbank hat beschlossen, die Zinsen für Hauptrefinanzierungsgeschäfte, die Spitzenrefinanzierungsfazilität und die Einlagefazilität unverändert zu belassen. Auch bei der Fortsetzung des Anleihekaufprogrammes gibt es keine Überraschungen.

mehr ...

Berater

Finanzen 2018: Deutsche wieder optimistischer

Die Bundesbürger sind mit Blick auf ihre eigenen finanzielle Situation in den nächsten zwölf Monaten optimistischer als im vorigen Jahr. Das geht aus einer Studie im Auftrag der Postbank hervor. Die Zuversicht ist demnach jedoch nicht in allen Teilen der Gesellschaft gleich stark ausgeprägt.

mehr ...

Sachwertanlagen

G.U.B. Analyse: „A+“ für HEH Alicante

Das Hamburger Analysehaus G.U.B. Analyse bewertet den Flugzeugfonds 21 „HEH Alicante“ der HEH Hamburger EmissionsHaus AG mit insgesamt 84 Punkten. Das entspricht dem G.U.B.-Urteil „sehr gut“ (A+).

mehr ...

Recht

Versicherungsanlageprodukte: Vermittlung nach Umsetzung der IDD

Die Umsetzung der europäischen Vertriebsrichtline IDD in deutsches Recht bringt auch neue Anforderungen an die Vermittlung von Versicherungsanlageprodukten mit sich. Konkrete Informationspflichten und Wohlverhaltensregeln ergeben sich aus der “Delegierten Verordnung” der EU.

mehr ...