„Nachhaltige Mieterträge sind entscheidend“

Über die Nachfrage nach Zinshäusern und geeignete Strategien für Immobilienanleger sprach Cash. mit Oliver Moll, Geschäftsführer von Moll & Moll Zinshaus in Hamburg.

„Investments, die auf Liquidation nach zehn Jahren angelegt sind und bei denen die Nettokaltmieten nur knapp die Annuität erwirtschaften, werden ins Risiko laufen.“

Cash.: Wie haben sich Nachfrage und Angebot im Anlagesegment Zinshäuser in den vergangenen zwölf Monaten entwickelt?

Moll: Die Nachfrage übersteigt nach wie vor das Angebot erheblich. Es gibt noch eine Vielzahl an potenziellen Käufern, die ihre Erwerbswünsche nicht realisieren konnten. Insbesondere in den Großstädten und in den Trendlagen sorgt dies für erheblichen Druck im Markt. Zudem steigt die Eigenkapitalquote, was im Markt weiter preistreibend wirkt.

Wie beurteilen Sie die Preisentwicklung für Zinshäuser in den deutschen Metropolen? Ist schon von einer möglichen Blase zu sprechen?

Eine Blase im klassischen Sinn gibt es sicher nicht. Aber es ist auch definitiv so, dass insbesondere in den Trendlagen der Big Seven die Preise dabei sind, ein objektives Preisfundament zu verlassen. Die derzeit erzielten sehr hohen Preise sind aus der Mietrendite als solches nicht mehr erklärbar. Hier überwiegen in der Preisfindung inzwischen andere Interessen. Diese führen zu einem massiven Einsatz von Eigenkapital, der in diesem Marktsegment eigentlich unüblich ist. Dies wiederum führt dazu, dass sich das Käuferprofil in letzter Zeit klar verändert. Die klassischen Zinshausprofis steigen aus dem Markt aus. Es kommen die „Häuslebauer“, welche eher generationenübergreifende Anlagestrategien verfolgen. Die Profis weichen inzwischen auf B- und C-Lagen aus, da Sie dort noch halbwegs vernünftige Renditen erwarten.

Die Frage ist nun, welcher der Preisindikatoren den größten Einfluss auf den Markt hat: Sind es die historisch niedrigen Zinsen? Dann müssten die Preise für Zinshäuser bei einem Anstieg der langfristigen Kapitalmarktzinsen dramatisch fallen. Aber: Ich glaube, dass dieser Effekt sich gegen die demographischen Effekte aufheben wird. Daher werden diejenigen Investments ins Risiko laufen, die auf Liquidation der Werte nach zehn Jahren angelegt sind und bei denen die Nettokaltmieten nur knapp die Annuität erwirtschaften. Also, Überhitzung definitiv ja, aber ich glaube der überwiegende Markt wird es verkraften, sodass sich die Preise auf niedrigerem Niveau als heute, jedoch immer noch höher als vor fünf Jahren einpendeln werden. Trotzdem: Nie waren Zinshäuser so viel wert wie heute. Wer verkaufen kann, der sollte es jetzt tun, noch bevor die gesetzlichen Regulierungen ihre volle Wirkung entfalten.

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Nach welchen Kriterien sollten Kaufinteressenten Zinshäuser auswählen?

Der Begriff Zinshaus leitet sich vom Wort Mietzins ab. Damit ist es klar: Der einzig wirklich relevante Faktor ist die Höhe und Nachhaltigkeit der vereinbarten Mieterträge. Die Substanz muss nur so gut (aber eben auch nicht besser) sein, dass die vereinbarten Mieten erzielt werden können. Die Mieten müssen nachhaltig sein. Bekomme ich also die vereinbarte Miete auch dann, wenn der Mieter auszieht? Und das möglichst, ohne etwas in die Wohnung zu investieren. Steckt noch Potenzial in einzelnen Mietverträgen? Kann ich also im Falle eines Auszugs die bislang vereinbarte Miete erhöhen? Wenn Sie mit dem Zinshaus die Inflation schlagen wollen, dann müssen sie ein Erhöhungspotenzial haben. Ansonsten wird es düster. Sind die Mietverträge mit der BGH-Rechtsprechung konform oder lauern hier noch versteckte Risiken? Wie ist die Bonität der Mieter? Wurde diese geprüft? Gibt es hierzu Unterlagen und Nachweise? Und natürlich gilt auch hier: Lage, Lage, Lage.

Seite 2: Je größer das Lage- und Objektrisiko, umso höher die Anforderungen

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