13. Oktober 2016, 08:45
Teilen bei: Ihren XING-Kontakten zeigen | Ihren XING-Kontakten zeigen

Das kleine Einmaleins des Mietrechts

Schönheitsreparaturen: Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen immer dann auf eigene Kosten durchführen muss, wenn Bedarf besteht – auch im laufenden Mietverhältnis. In der Regel wird diese Pflicht aber auf den Mieter übertragen.

Nach der geltenden Rechtsprechung kann die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aber nur dann auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses nicht renovierungsbedürftig gewesen ist oder wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich für die Renovierung der Wohnung überlässt.

Dazu sind Schönheitsreparaturklauseln nur dann zulässig, wenn sie die Vornahme von Schönheitsreparaturen an den individuellen Grad der Abnutzung knüpfen. Unzulässig sind Klauseln, die den Mieter unabhängig von der Erforderlichkeit zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zu diesen verpflichten. Aus diesem Grund sind starre Fristenpläne unwirksam, die dem Mieter nach Ablauf einer bestimmten Zeit die Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegen.

Schönheitsreparaturklauseln müssen zudem an die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen anknüpfen. Daher sind die früher weitverbreiteten sogenannten Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter verpflichten sollen, bei Auszug einen Anteil der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu tragen, im März 2015 ebenfalls vom Bundesgerichtshof für ungültig erklärt worden. Einige Mietvertragsformulare sehen daher mittlerweile nur noch kurz und knapp die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter vor.

Schließlich dürfen dem Mieter für die Rückgabe einer Wohnung keine einschränkenden Vorgaben gemacht werden. So kann ein Mieter zwar verpflichtet werden, eine Wohnung in hellen, neutralen, üblichen Farben zurückzugeben. Ausgeschlossen ist hingegen, einen Mieter dazu zu verpflichten, die Wohnung weiß gestrichen zurückzugeben. Bereits sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache verjähren die Ansprüche gegen den Mieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Frist zur Verjährung beginnt bereits mit Übergabe der Wohnung an den Vermieter zu laufen. Dies ist regelmäßig mit der Rückgabe der Schlüssel der Fall.

Modernisierung: Durch eine Modernisierung kann eine wesentliche Veränderung der Mietsache eintreten. Von der Modernisierung zu unterscheiden sind Schönheitsreparaturen sowie Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten, die lediglich dem Erhalt der Mietsache dienen. Modernisierungen können sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter durchgeführt werden.
Grundsätzlich erlaubt das Mietrecht dem Vermieter eine Mieterhöhung in Folge einer Modernisierung. Nach Paragraf 559 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung aufgrund der für die betreffende Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten errechnen.

Gordon Gross ist beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland, Berlin, zuständig für Politik.

Foto: Haus & Grund

Weiter lesen: 1 2 3

2 Kommentare

  1. Zum Thema Mietpreisbremse

    Im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse wird immer wieder verkannt, dass der Mietspiegel lediglich ein Begründungsmittel für Mieterhöhungen ist, aber gerade keinen Anhaltspunkt für die ortsübliche Vergleichsmiete. Weiterhin ist zu beachten, dass eine unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse vereinbarte Miete so lange wirksam ist, bis der Mieter sie rügt. Die zuvor gezahlte Miete hat der Vermieter rechtmäßig empfangen.

    Kommentar von Nadja Wollangk — 31. Januar 2017 @ 08:17

  2. Besser noch als ein Vertragsmuster zu nehmen ist, sich rechtzeitig vor Abschluss des Mietvertrages über dessen Inhalt anwaltlich beraten zu lassen. Denn wenn der Mietvertrag trotz aktuellstem Muster eine unwirksame Klausel enthält, weil der BGH wieder seine Rechtsprechung geändert hat, kann diese unwirksame Klausel im Nachhinein nicht durch eine wirksame ersetzt werden. Denn einer Vertragsänderung muss der Mieter zustimmen, was er erfahrungsgemäß nicht tun wird.

    Kommentar von Nadja Wollangk — 16. Oktober 2016 @ 07:40

Ihre Meinung



 

Versicherungen

Provinzial NordWest: Kerngesund und kraftvoll trotz Orkanschäden

Die Provinzial NordWest hat sich im vergangenen Geschäftsjahr 2018 erneut sehr erfolgreich als wachstums- und ertragsstarker Versicherungskonzern im Markt positioniert. Mit einem Anstieg der gebuchten Beitragseinnahmen um 3,4 % auf 3,46 Mrd. Euro wuchs der zweitgrößte öffentliche Versicherer deutlich über dem Marktdurchschnitt. Der Markt ist in der Schaden-, Unfall- und Lebensversicherung (inkl. Pensionskassen und Pensionsfonds) um 2,3 % gewachsen.

mehr ...

Immobilien

Immobilienkauf: “Mentalität vermitteln”

Wohnungen hierzulande sind nicht nur bei deutschen Käufern begehrt. Zunehmend treten auch ausländische Bewerber auf. Für Makler wird es deshalb immer wichtiger, auf die jeweiligen Eigenarten dieser Zielgruppen einzugehen, aber auch die deutsche Mentalität zu vermitteln. Ein Gastbeitrag von Anita Gärtner, Sotheby’s International Realty, Berlin

mehr ...

Investmentfonds

“Hoher Investitionsbedarf treibt die Kurse”

Aktien von Infrastrukturunternehmen gelten in Krisenzeiten als deutlich stabiler als der breite Markt. Warum das so ist und welche weitere Vorteile Investments in das Segment Infrastruktur bieten, erklärt Susanne Linhardt, Senior Portfolio Managerin Aktien bei Bantleon, im Gespräch mit Cash.

mehr ...

Berater

Erneut Kritik an der Grundrente durch die Union

Nach Überzeugung von CDU/CSU führt die Grundrente nach dem Konzept der SPD zu einer überproportionalen Besserstellung von Teilzeitbeschäftigten, bevorzugt Partnerschaften nach traditionellem Rollenmodell und sorgt für deutlich höhere Aufwertungen von Renten als im Koalitionsvertrag vorgesehen. Dies geht aus Berechnungen im Auftrag der Union hervor, die der Düsseldorfer “Rheinischen Post” vorliegen.

mehr ...

Sachwertanlagen

P&R: Insolvenzverwalter holt Immobilien vom Gründer zurück

Im Insolvenzverfahren über das Privatvermögen des Gründers des Container-Anbieters P&R wurde die erste Gläubigerversammlung abgehalten. Der Insolvenzverwalter konnte demnach Vermögenswerte sichern – wohl nur ein Tropfen auf den heißen Stein.

mehr ...

Recht

BVK: Provisionsdeckel frühestens ab März 2020

Der von der Großen Koalition geplante Provisionsdeckel in der Lebensversicherung wird in diesem Jahr nicht mehr in Gesetzesform gegossen. Michael H. Heinz, Präsident des Bundesverbands deutscher Versicherungskaufleute (BVK), geht davon aus, dass das Gesetzesvorhaben nicht vor März 2020 umgesetzt wird. Das teilte er in einer Pressekonferenz des BVK in Kassel mit.

mehr ...