Seit Jahresbeginn gilt deutschlandweit das neue Bauvertragsrecht. Aus diesem Grund aktualisiert die Arbeitsgemeinschaft (ARGE) für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein ihren Plan zum „perfekten“ Bauvertrag.
Ziel des Plans der ARGE sei es, typische Risiken des Bauvertrags zu minimieren und allen Baubeteiligten einen möglichst störungsfreien Bauablauf zu ermöglichen.
Rechtsanwältin Birgit Franz, stellvertretende Vorsitzende der ARGE Baurecht, identifiziert insbesondere bei den Punkten „Leistungsbeschreibung“ und „Vertragspartner“ entscheidende Unterschiede im Vergleich zum vorher geltenden Bauvertragsrecht.
1. Möglichst präzise Leistungsbeschreibung
„Die Beschreibung der zu erbringenden Bauleistungen ist und bleibt das Kernstück des Bauvertrags“, unterstreicht Franz. Diese könne detailliert oder funktional Erfolgen.
Bei einer detaillierten Beschreibung seien alle beschriebenen Leistungen vom Unternehmer zu erfüllen – jedoch nur diese. Alle nicht genannten, notwendigen Leistungen werden gesondert ausgeführt und abgerechnet, so auch Baunebenleistungen wie die Baustellenabsicherung und der Anschluss an die Wasserversorgung.
„Oftmals müssen im Bauablauf Leistungen erbracht werden, die weder beschrieben noch kalkuliert waren. Diese so genannten Nachtragsleistungen treiben Bauzeit und Kosten in die Höhe“, warnt Franz.
In einem Verbraucherbauvertrag sei der Unternehmer jedoch gesetzlich verpflichtet, dem Verbraucher vorvertraglich eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen. Hier gehen Zweifel bei der Auslegung des Vertrags bezüglich des geschuldeten Leistungsinhalts grundsätzlich zu Lasten des Unternehmens.
2. Neuheit Anordnungsrecht
Laut ARGE ein absolutes Novum im Bauvertragsrecht ist das eingeführte Anordnungsrecht des Bestellers. Durch dieses können Bauherren während der Bauphase Änderungswünsche äußern, wie beispielsweise ein geändertes Fundament oder ein weiteres Fenster.
„Finden die Parteien innerhalb von 30 Tagen keine Einigung, kann der Auftraggeber die Änderungen anordnen,“ erläutert die Fachanwältin. Davon ausgenommen seien nur Leistungen, die zur Erreichung des Werkerfolgs unnötig und dem Bauunternehmen nicht zumutbar sind.
„Mit einer qualifizierten, abgeschlossenen Planung und einem auf dieser Grundlage erstellten vollständigen und präzisen Leistungsverzeichnis, lässt sich“, so Franz, „das Risiko der Leistungsänderungen minimieren“.
Seite zwei: Tücken des Verbraucherschutzes
