Speckgürtel München: Günstigste Gemeinde ist teurer als teuerste Umlandgemeinde Berlins

„A Mordsgaudi“ ist die Suche nach einer Wohnung oder einem Haus in München seit langem nicht mehr. Die Preise explodieren: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 7.070 Euro. Wie sich diese Preisentwicklung auf die Immobilienpreise im Speckgürtel von München auswirkt, zeigt die aktuelle Analyse des Immobiliendienstleisters McMakler.

Das Umland von München weist ebenfalls deutliche Preiszuwächse auf.

„Es ist kein Geheimnis, München ist das teuerste Pflaster in Deutschland, wenn es ums Wohnen geht. Dennoch überrascht ein Blick auf die Zahlen immer wieder. Auch die Lage im Münchner Umland spitzt sich zu, die Preise befinden sich auf exorbitantem Niveau. Ein Vergleich macht es deutlich: Der günstigste Landkreis im Münchner Umland, Geltendorf, liegt mit 3.871 Euro je Quadratmeter sogar leicht über den teuersten Berliner Umland-Gemeinden Kleinmachnow, Stahnsdorf und Teltow, wo Kaufinteressenten durchschnittlich 3.756 Euro je Quadratmeter zahlen“, sagt Hanno Heintzenberg, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.

Gräfelfing ist teuerste Umlandgemeinde Münchens

Die teuerste Gemeinde im Münchner Umland ist mit durchschnittlich 7.564 Euro je Quadratmeter Gräfelfing. Dicht gefolgt von Oberhaching und Starnberg, wo Käufer derzeit 6.745 bezioehungsweise 6.729 Euro je Quadratmeter für ein Haus oder eine Wohnung zahlen. Das ist ein Preisanstieg in Oberhaching um drei Prozent, in Starnberg um 4,2 Prozent. In Gräfelfing stiegen die Preise um immerhin 6,3 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2017.

Gröhenzell mit der höchsten Steigerungsrate

Die höchste Preissteigerung allerdings gab es im ersten Halbjahr 2018 in Gröbenzell mit 11,3 Prozent auf 5.330 Euro je Quadratmeter, dicht gefolgt von Tutzing mit 10,8 Prozent auf 6.460 Euro je Quadratmeter. Unter den fünf Spitzenreitern befinden sich auch Zorneding, Freising und Erding, die im Preisranking zwar im unteren Drittel rangieren, aber deren Quadratmeterpreise im ersten Halbjahr 2018 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2017 um zehn Prozent, 9,7 Prozent beziehungsweise um 9,5 Prozent in die Höhe kletterten. „Wir schätzen, dass sich die Preisdynamik im Umland weiterentwickelt, wobei sich die Preise der Spitzenreiter einpendeln und dann auf Nachbargemeinden ausstrahlen werden. Das zeigen auch bis dato günstigere Orte wie Bad-Tölz und Wolfratshausen, wo die Immobilienpreise für Wohneigentum um satte 9,3 Prozent und 8,8 Prozent gestiegen sind“, fügt Hanno Heintzenberg hinzu.

Äußeres Umland noch vergleichsweise günstig

Am günstigsten lässt sich Eigentum in Geretsried und Altomünster mit 4.075 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 3.904 Euro pro Quadratmeter erwerben. Den letzten Platz nimmt Geltendorf mit einem durchschnittlichen Marktpreisangebot von 3.871 Euro je Quadratmeter ein. Demnach kostet eine Wohnimmobilie in Gräfelfing mehr als doppelt so viel wie in Geltendorf. „Diese Gemeinden sind zwar wesentlich günstiger, liegen aber auch im äußersten Umland von München. Wer also täglich zur Arbeit nach München pendelt, sollte Anfahrtszeit und -kosten genau kalkulieren, so dass der Kaufpreisvorteil auch bis zum Berufsende bestehen bleibt und sich nicht aufbraucht“, rät Heintzenberg von McMakler.

Käufer zahlen ab einer bestimmten Grenze nicht mehr jeden Preis

Auffällig ist, dass die Preise in Herrsching mit 6.165 Euro je Quadratmeter gegenüber dem ersten Halbjahr 2017 nahezu stagnieren und nur um 1,8 Prozent gestiegen sind. Aber auch die Preise in Oberhaching mit den zweithöchsten Quadratmeterpreisen des Münchner Umlands sowie Eichenau und Holzkirchen, deren Quadratmeterpreise mit 5.471 und 5.367 Euro je Quadratmeter in der oberen Preishälfte liegen, stiegen nur um drei Prozent, 1,9 Prozent und 2,8 Prozent. „Ab einer bestimmten Grenze sind Menschen nicht mehr bereit, jeden Betrag zu zahlen. Hinzu kommt ein schrumpfendes Angebot. Dann setzen Ausweichreaktionen ein, die Nachfrage in den Nachbarregionen steigt“, lässt Hanno Heintzenberg wissen. Und weiter: „Im Fokus der Kaufinteressenten stehen zunächst Orte, die an der unmittelbaren Stadtgrenze liegen, gut an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossenen sind und über eine gut ausgebaute Infrastruktur verfügen. Allerdings haben viele dieser Regionen das hohe Münchner Preisniveau nahezu erreicht. Der Münchner Speckgürtel braucht einen Speckgürtel.“

Foto: Shutterstock

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