5. September 2019, 08:00
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Kaufen oder mieten? Was lohnt wo im Berliner Speckgürtel

Mach de Oogen zu, denn weeßte, wat dir jehört, sagt der Berliner, wenn seinem Gegenüber eigentlich nichts gehört. Ähnlich dürfte es vielen Berlinern gehen, wenn es um Wohneigentum geht. Dennoch wollen viele Menschen die Gunst der Stunde nutzen: Die Zinsen sind auf historischem Tiefpunkt und Baukredite günstig. Immer öfter geht der Blick daher über die Stadtgrenzen hinaus.

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Aber auch das Berliner Umland ist für stetig anwachsende Immobilienpreise bekannt. Die Frage, die vielen auf der Zunge liegt: Lohnt sich der Kauf von Wohneigentum überhaupt noch? Eine gute Überprüfung ist, Kaufpreis und Miete gegenüber zu stellen, um das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu ermitteln.

Hohes Preisniveau der Metropolen schwappt auf Umland über

Lange galt ein Kaufpreisfaktor um die 20 bis 24 als guter Indikator zu kaufen. Dies gilt jedoch nur noch bedingt. Der Vergleichsfaktor ergibt sich, indem der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete geteilt wird. In der Betrachtung bleiben Miet- und Kaufnebenkosten sowie zukünftige Mieterhöhungen und Wertsteigerungen der Immobilie unberücksichtigt.

Gerade in den sieben A-Städten sind solche Angebote rar, vielmehr werden aktuell Immobilien zu mehr als das 30- und sogar 50-fache der Jahresnettokaltmiete gehandelt. Dieses Niveau schwappt langsam auf die Speckgürtel der Metropolen über, wie der Full-Service Immobiliendienstleister McMakler in seiner aktuellen Analyse auch zum Berliner Umland für das erste Halbjahr 2019 feststellt.

Berliner Umland vergleichsweise preiswert

Wer hätte das gedacht: Die Kaufpreise im Berliner Speckgürtel laufen den Mieten noch nicht so stark davon, wie das im Umland vieler anderer Metropolen in Deutschland der Fall ist.

Von den 45 analysierten Regionen liegen 22 unter einem Kaufpreisfaktor von 24, zwei liegen sogar unter 20. In Spreenhagen und im Mühlenbecker Land müssen Käufer im Schnitt mit nur 17,19 beziehungsweise 18,94 Jahresnettokaltmieten für Wohneigentum rechnen. Dabei belegt Spreenhagen mit 2.020,40 €/m² den vorletzten Platz bei den Kaufpreisen.

Die Mieten liegen durchschnittlich bei 9,80 €/m². In der Region Mühlenbecker Land liegt der Kaufpreis aktuell bei 2.692,03 €/m², Mieter zahlen hier 9,70 €/m². Das drittniedrigste Kaufpreis-Miete-Verhältnis hat die Region Ludwigsfelde mit 20,09, wo Käufer im Schnitt 2.290,54 €/m² und Mieter 8,87 €/m² auf den Tisch legen müssen.

Kaufpreise orientieren sich am Mietmarkt

„Besonders auffällig ist, dass die Mieten im Berliner Speckgürtel mit den Kaufpreisen überwiegend Schritt halten. Das bedeutet, dass Kaufpreise nicht unrealistisch festgelegt werden, sondern sich am realen Mietmarkt orientieren.

Das Auseinanderdriften von Mieten und Kaufpreisen gilt als Kernkriterium für eine entstehende Immobilienblase. Weil das im Berliner Speckgürtel nicht der Fall ist, können wir derzeit keine Blasengefahr erkennen“, erklärt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.

 

Seite 2: Warum’s im Osten günstiger ist

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