Trend im Westen: Angespannte Immobilienmärkte

In Nordrhein-Westfalen, dem bevölkerungsreichsten Bundesland, ist Wohneigentum beliebt – und die Preise steigen zum Teil schneller als der tatsächliche Wert der Immobilien. Wer eine Wohnung oder ein Haus findet, zahlt im Durchschnitt fast überall einen höheren Quadratmeterpreis als noch Anfang des Jahres. Einzige Ausnahme: Käufer von Eigentumswohnungen in Köln.

Im Vergleich zu den Nachbarmetropolen am Rhein ist das Preisgefüge in Dortmund insgesamt niedriger – aber der Immobilienmarkt ist alles andere als entspannt: Angebot und Nachfrage klaffen immer stärker auseinander, mit Auswirkung auf die Preise.

Mit der Finanzierung hohen Kaufpreisen entgegensteuern

„In 80 oder sogar 90 Prozent der Fälle gibt es mittlerweile keine Option mehr, diese noch zu verhandeln“, so Thomas Przytulla, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Dortmund. „Dazu kommt, dass der Kaufpreis in den meisten Fällen höher ist als der Sachwert der Immobilie – eine ungesunde Entwicklung.“

Denn: So tilgen die Immobilienbesitzer den Kredit in den ersten Jahren erst einmal nur, um auf den tatsächlichen Wert zu kommen. „Wer bis dahin verkaufen will oder muss, macht unter Umständen ein Verlustgeschäft“, konkretisiert Przytulla das Risiko.

In Dortmund haben Bauherren und Käufer im zweiten Quartal 2019 tiefer ins Portemonnaie gegriffen als noch Anfang des Jahres: Sie zahlten rund 50 €/qm mehr für Häuser (2.173 €/qm) und 41 €/qm mehr für Wohnungen (1.668 €/qm).

Vor allem wenn dies über dem von der Bank definierten Sachwert liegt, rät Thomas Przytulla von Dr. Klein, bei der Finanzierung dagegenzusteuern: „Unterm Strich fahren Kreditnehmer am besten mit hohen Tilgungen und sehr langen Zinsbindungen von 20 bis 25 Jahren.

Wenn möglich, sollte der Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Kredits festgelegt werden: So ist keine Anschlussfinanzierung nötig, für die später eventuell höhere Zinsen fällig werden.“

Düsseldorfer zahlen für Eigentumswohnungen fast 100 Euro mehr pro Quadratmeter

Auch in Düsseldorf sind und bleiben Immobilien Mangelware. Entsprechend steigen im zweiten Quartal 2019 die Preise: Bei Häusern um 2,1 Prozent im Vergleich zum Jahresbeginn und um 7,2 Prozent verglichen mit dem Frühjahr 2018.

Die Entwicklung bei Wohnungen ist sogar noch dynamischer: Sie kosten 2,7 Prozent bzw. fast 10 Prozent mehr.

Die Preisspanne zwischen günstigster (1.007 €/qm) und teuerster (8.409 €/qm) Wohnung verschiebt sich mit zwar leicht nach unten – im Mittel zahlen die neuen Eigentümer aber deutlich mehr als noch vor einigen Monaten: Der Medianpreis klettert von 2.791 auf 2.883 €/qm. Für Häuser geben die Käufer und Bauherren im Mittel 2.579 €/qm aus – ein Plus von 66 €/qm.

Preisanstieg für Kölner Wohnungen kurzfristig weniger steil

Auf dem Kölner Wohnungsmarkt lässt sich aktuell eine etwas abgeschwächte Entwicklung erkennen. Der Medianwert, also der tatsächlich gezahlte Preis, nimmt ab: Käufer geben für ihre Eigentumswohnung im Schnitt 3.056 €/qm aus – 50 Euro weniger als im Quartal zuvor.

Der Index, der die Teuerung wiedergibt, steigt um vergleichsweise moderate 1,6 Prozent. Blickt man weiter zurück und vergleicht den aktuellen Indexwert mit dem vom zweiten Quartal 2018, zeigt sich allerdings keine Entspannung: Im Jahresvergleich nehmen die Wohnungspreise um deutliche 10,9 Prozent zu.

Auch Häuser sind teurer: Sie kosten rund 2,2 Prozent mehr als noch in den ersten Monaten des Jahres und 6,2 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Die neuen Eigentümer sind bereit, mehr denn je zu investieren – für das eigene Haus mit Grundstück akzeptieren sie im Mittel einen Quadratmeterpreis von 2.538 Euro: 56 Euro mehr als diejenigen, die in den ersten Monaten 2019 gekauft oder gebaut haben.

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