Mit knapp 13,6 Mrd. Euro liegt das Transaktionsvolumen mit größeren Wohnungsbeständen (ab 30 Wohneinheiten) zum Ende des dritten Quartals etwas über dem Vorjahresniveau und stellt damit das zweitbeste Ergebnis der vergangenen 10 Jahre dar. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Übertroffen wird dieser Wert lediglich vom Jahr 2015, als allein der Kauf der Gagfah durch die Vonovia und der Erwerb der Süddeutschen Wohnen für fast 10 Mrd. Euro Umsatz sorgten. Transaktionen in dieser Größenordnung sind im bisherigen Jahresverlauf jedoch nicht in Erscheinung getreten“, so Udo Cordts-Sanzenbacher, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Residential Investment. Vielmehr nährt sich der Umsatz aus einer Vielzahl von Verkäufen im dreistelligen Millionensegment. Der mit Abstand größte Abschluss ist bisher der Verkauf der BGP-Gruppe mit rund 16.000 Wohnungen an Union Investment, gefolgt von der 33-%-Beteiligung der Adler Real Estate an der Ado Group. Insgesamt wurden mehr als 230 Verkäufe mit etwa 115.000 Wohneinheiten gezählt, das durchschnittliche Volumen pro Verkauf entspricht dabei mit rund 58 Mio. Euro ebenfalls nahezu dem Wert aus der Vorjahresperiode.
Sonderformen und Projekte weiterhin im Trend
Auch wenn das Volumen, das im bisherigen Jahresverlauf in Sonderformen wie Studentenwohnen, betreutes Wohnen oder Mikroapartments geflossen ist, nicht an den außerordentlich hohen Wert aus dem Vorjahr heranreichen kann, beeinflusst dies den generellen Trend zu Anlagen in Sonderwohnformen nicht. Absolut betrachtet können sich die 900 Mio. Euro, die hier investiert wurden, auch sehen lassen. Ebenfalls ein Trend von Dauer ist das hohe Interesse an Projektentwicklungen, die mit 2,8 Mrd. Euro so viel zum Ergebnis beitragen wie noch nie zuvor. Gerade für Core-Anleger sind diese aufgrund des überschaubaren Aufwands für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen und des vergleichsweise gut kalkulierbaren Cashflows interessant. Nichtsdestotrotz bleiben große Bestandsportfolios nach wie vor Umsatztreiber. Auf sie entfallen zum Ende des dritten Quartals rund 60 % des Gesamtvolumens.
Zwei Drittel mit Verkäufen über 100 Mio. Euro; Spezialfonds haben die Oberhand
Mit einem Anteil von zwei Dritteln am Gesamtvolumen haben Wohn-Investments über 100 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr noch einmal deutlich zugelegt, was auch auf die Vielzahl an Transaktionen in diesem Segment zurückzuführen ist. Deutlich weniger Umsatz wurde dagegen im zweitgrößten Segment zwischen 50 und 100 Mio. Euro umgesetzt, welches mit 8 % sogar weniger als das zweitkleinste (10 %) beiträgt. Ebenfalls umfangreich beteiligt ist die Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. Euro mit rund 12 %.
Wie in den Vorjahren sind Spezialfonds und Immobilien AGs/REITs die aktivsten Nachfrager nach größeren Wohn-Investments. Mit einem Anteil von 30 % haben Erstere zum Quartalsende die Oberhand vor Immobilien AGs, die mit gut 18 % vor offenen Fonds (knapp 15 %) auf Platz zwei liegen. Deren gute Positionierung ist auch auf den Ankauf der BGP-Wohnungen zurückzuführen. Eine wachsende Bedeutung ist auch der öffentlichen Hand zuzuschreiben, die aktuell rund 14 % beiträgt. Neben der 50 %-Übernahme der Bremer Brebau spielt der Verkauf von fast 6.000 Berliner Wohnungen von ADO Properties an die kommunale Wohnungsbaugesellschaft Gewobag für allein über 900 Mio. Euro eine gewichtige Rolle. Darüber hinaus waren auch Pensionskassen mit rund 8 %, Immobilienunternehmen mit gut 4 % und Family Offices mit etwa mehr als 3 % in nennenswertem Umfang beteiligt.
Im Vergleich zum gewerblichen Investmentmarkt sind ausländische Investoren auf dem Wohn-Investmentmarkt deutlich weniger stark vertreten. Zwar haben sie im Jahresverlauf schon etwas aufgeholt, in der Summe steuern sie dennoch nur gerade einmal 7 % zum Ergebnis bei. Nach wie vor am aktivsten sind Investoren aus dem europäischen Ausland mit rund 670 Mio. Euro, gefolgt von nordamerikanischen Anlegern (280 Mio. Euro). Alle übrigen Regionen fielen bisher nicht nennenswert ins Gewicht.
Mit 46 % des Wohn-Investmentvolumens entfällt ein ähnlich hoher Anteil wie im Vorjahr auf die A-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Traditioneller Klassenprimus ist die Hauptstadt, die mit fast 3,6 Mrd. Euro allein rund ein Viertel des bundesweiten Volumens generiert. Aber auch Hamburg verzeichnet mit fast einer Milliarde Euro ein hervorragendes Ergebnis mit weitem Abstand vor Frankfurt, wo knapp 500 Mio. Euro investiert wurden. Wohn-Investments zwischen jeweils 300 und gut 400 Mio. Euro verzeichneten darüber hinaus auch Köln, München und Düsseldorf.
Perspektiven
„Dank der großen Bandbreite von Wohn-Investments – angefangen mit hochwertigen Projektentwicklungen in Großstädten, über Sonderformen wie Studentenwohnen bis hin zu weit gestreuten Bestandsportfolios in Ballungsräumen oder ländlichen Regionen – und den damit verbundenen unterschiedlichen Rendite-Risiko-Profilen sprechen Wohn-Investments eine breite Käuferschicht an. Diese dürfte auch im Schlussquartal für eine hohe Nachfrage sorgen, sodass alles dafür spricht, dass im Gesamtjahr ein Ergebnis um die 18 Mrd. Euro und damit das zweitbeste Resultat aller Zeiten erzielt werden kann“, prognostiziert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Residential Investment.
