US-Immobilienmärkte: Zwischen Double-Dip und Dynamik

Klar ist indes auch: Die aktuellen Probleme in den USA sind hausgemacht. Hier wird die Konjunktur nach wie vor durch fallende Eigenheimpreise, eine hohe und steil ansteigende Staatsverschuldung sowie durch den lahmenden Arbeitsmarkt belastet. Die Mietmärkte befanden sich dennoch bis Mitte 2011 im Aufwärtstrend: Der Leerstandsberg wurde aufgrund geringer Fertigstellungen und positiver Nettoabsorption schrittweise abgebaut. Die Neuvertragsmieten befanden sich in der Stabilisierungsphase oder tendierten in einzelnen Marktsegmenten sogar nach oben.

Zwischen den einzelnen Sektoren bestehen jedoch relevante Unterschiede: Im US-Mietwohnungsmarkt ziehen die Mieten bereits an, da die anhaltenden Probleme am Wohneigenheimmarkt sowie die Gründung neuer Haushalte durch die junge Echo-Boom-Generation zu einer Stärkung der Nachfrage beitragen und dieser wenige Fertigstellungen gegenüberstehen. Das Einzelhandelsimmobiliensegment in den USA leidet dagegen unter der ausgeprägten Verschuldung der privaten Haushalte sowie der hohen Arbeitslosigkeit. Während die Entwicklung im Luxus- (High-Street-Retail) und Discountsegment (Fachmarktzentren) wieder nach oben weist, ist die Lage in Einkaufszentren, die auf das mittlere Kaufsegment abzielen oder wie beispielsweise Lifestyle-Center eine Spezialisierung aufweisen, nach wie vor schwierig.

Der Anteil von Notverkäufen („Distressed Sales“) an den Gesamtinvestitionen hat zugenommen, da sich die Eigentümer notleidender Objekte häufiger dazu entscheiden, sich von ihnen zu trennen. Die Situation im Segment der US-Immobilien in finanzieller Schieflage hat sich daher leicht entspannt.

Die durchschnittlich erzielten Cap-Rates sind in den USA im Zuge der Markterholung gesunken, wobei vor allem hochwertige, voll vermietete Immobilien davon profitierten. So bewegen sich die Cap Rates für Büroobjekte in den Spitzenlagen der gefragtesten US-Metropolen mittlerweile auf ähnlich niedrigem Niveau wie im September 2008 vor Ausbruch der Finanzkrise. Gewerbeimmobilien erzielten im Zeitraum Mitte 2010 bis Mitte 2011 infolge der Renditekompression einen durchschnittlichen Total Return von 16,7 Prozent in den USA.

Seite 3: Core-Objekte im Fokus der Investoren

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