„Die Risiken steigen mit den Preisen“

Joachim Kumme, Leiter Eigenkapitalanlagen der Kreissparkasse Ludwigsburg: "Die Fondsmanager zahlen zwar die aktuell marktüblichen Preise, übernehmen aber keine Risiken."

Institutionelle Anleger beabsichtigen, im kommenden Jahr noch stärker als vor der Corona-Krise in Immobilien zu investieren. Core-Produkte in den Segmenten Logistik, Wohnen, Lebensmitteleinzelhandel und Nahversorgung sowie Büro verzeichnen eine steigende Nachfrage. Doch ohne Risiken ist das nicht.

Institutionelle Investoren agieren dabei offenbar im Wesentlichen prozyklisch und ziehen Objekte vor, die sich auch in der aktuellen Krise als stabil erweisen oder sogar profitieren wie die Logistikbranche und der Lebensmittel-Einzelhandel. Core-Produkte in den Segmenten Logistik, Wohnen, Lebensmitteleinzelhandel und Nahversorgung sowie Büro verzeichnen bei stabilen Anfangsrenditen und Kaufpreisen eine steigende Nachfrage.

Antizyklische Investitionen etwa in Hotels, Einkaufszentren oder „High-Street Einzelhandel“, die durch Corona derzeit besonders stark in Mitleidenschaft gezogen werden, sind die Ausnahme. Diese Nutzungsarten stehen auch 2021 weiterhin unter Vorbehalt. Zudem findet das Thema der Nachhaltigkeit („ESG“) in der Praxis vieler institutioneller Anleger bisher noch kaum Anwendung, entsprechende Strategien befinden sich größtenteils noch in der Entwicklungsphase.

Dies sind die zentralen Ergebnisse einer Online-Pressekonferenz der PR-Beratung Rückerconsult unter Beteiligung der auf den Zweitmarkt für offene Spezialfonds fokussierten Real Exchange AG (REAX), des Asset Managers Real I.S. und der Kreissparkasse Ludwigsburg über „aktuelle Herausforderungen für die institutionelle Immobilienanlage“.

Im Sekundärmarkt „signifikante Aufschläge auf den NAV“

Der Sekundärmarkt ist für Erwerber von Immobilien-Spezialfonds aufgrund des unmittelbaren Einstiegs in Bestandsfonds demnach einer der Krisengewinner und wird bis 2025 ein geschätztes Transaktionsvolumen von insgesamt 15 Milliarden Euro aufweisen. Heiko Böhnke, Vorstand der REAX, erklärte: „Immobilien in Deutschland genießen unter institutionellen Anlegern weiterhin einen hervorragenden Ruf. Das Wachstum bei offenen Immobilien-Spezial-AIF ist trotz der Corona-Pandemie ungebrochen und liegt aktuell bei rund 130 Milliarden Euro. Seit 2016 übertreffen die Zuflüsse jedes Jahr die Abflüsse um mehr als 200 Prozent.“

Aufgrund der hohen Zuflüsse prognostiziert die REAX auch für den Sekundärmarkt bis 2025 ein deutlich ansteigendes Handelsvolumen auf kumulativ rund 15 Milliarden Euro. Böhnke: „Aktuell möchten Anleger verstärkt in populäre Nutzungsarten wie Wohnen, Gesundheitsimmobilien oder Logistik investieren. Über den Sekundärmarkt haben sie raschen Zugang zu erfolgreichen und vollinvestierten Bestandsfonds. Dafür sind sie bereit, teilweise signifikante Aufschläge auf den Net Asset Value zu bezahlen.“

„Anstieg ausländischer Investments“

Core-Büroimmobilien, Logistik, Wohnen und Nahversorger stehen auch im Anlagefokus des Immobilien-Investmentmanagers Real I.S. AG. Bernd Lönner, stellvertretender Vorstandsvorsitzender: „Immobilien sind ein besonders krisenresistentes Produkt. Im Euroraum gab es für Core-Produkte bislang kaum Preiskorrekturen, in manchen Märkten sind die Preise sogar weiter angestiegen. Neben dem Kernmarkt Deutschland sieht die Real I.S. dabei auch Investitionsmöglichkeiten in den konjunkturell stärker betroffenen Ländern Frankreich und Spanien, wo beispielsweise Core-Logistikimmobilien weiterhin sehr gut laufen. Im nächsten Jahr werden wir noch einige Folgen der Corona-Pandemie erleben, doch zum Jahreswechsel 2021/22 werden wir in den meisten Märkten wieder das Vorkrisen-Niveau erreicht haben.“

Die Real I.S. rechnet zudem mit einem Anstieg ausländischer Investments, die in den vergangenen Jahren rund 40 Prozent des Transaktionsmarktes ausmachten. Lönner: „Der deutsche Immobilienmarkt ist und bleibt zweifellos eine sichere Bank für institutionelle Anleger.“

„Mittelfristig weiter Anlagenotstand“

Etwas Gegenwind bekamen Böhnke und Lönner von Joachim Kumme, Leiter Eigenkapitalanlagen der Kreissparkasse Ludwigsburg. Er sagte: „Der starke Renditerückgang, vor allem festverzinslicher Wertpapiere, teilweise mit negativen Renditen, wird mittelfristig weiter für einen Anlagenotstand sorgen. Diversifikation war und ist weiter zwingend. Immobilien mit ihren vergleichbar hohen Renditen sind weiter eine gesuchte Alternative. Aber die Risiken steigen mit den Preisen. Auch bei uns muss eine weitere Steigerung der Immobilienquote gut überlegt sein, da wir in einigen Bereichen Preisniveaus sehen, wo die Marktpreisrisiken nicht mehr richtig eingepreist werden.“

Der Markt der Asset- und Fondsmanager biete zwar weiterhin eine hohe Produktvielfalt, aber weist laut Kumme angesichts sinkender Renditen zu hohe Preise auf. Kumme: „Mit etablierten Manager-Netzwerken versuchen wir weiterhin auf attraktive Produkte zurückzugreifen, die noch ein akzeptables Chance-/Risikoprofil ausweisen. Renditen von unter drei Prozent deuten aber vermehrt an, dass wir Anleger als Risikokapitalgeber nicht mehr adäquat bezahlt werden. Die Fondsmanager zahlen zwar die aktuell marktüblichen Preise, übernehmen aber keine Risiken.“

Foto: Kreissparkasse Ludwigsburg

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