Deloitte-Studie: Deutsche Wohnungen zählen zu den teuersten in Europa

Mehrfamilienhäuser an einem Kanal als Symbolbild für die Deloitte Studie
Foto: Shutterstock
Alte und moderne Wohnhäuser in Berlin (Symbolbild).

Wie erwartet haben Wohnimmobilienpreise und Mieten mit der COVID-Krise abermals deutlich zugelegt – in Deutschland wie im Großteil Europas. So stiegen die durchschnittlichen Wohnungspreise in den letzten zwölf Monaten zweistellig, ergab eine Studie der Beratungsgesellschaft Deloitte.

Laut der alljährlichen Immobilienstudie „Property Index“ von Deloitte haben die Wohnimmobilienpreise im vergangenen Jahr in den meisten europäischen Ländern angezogen, zum Teil zweistellig wie etwa in Deutschland oder den Niederlanden. Hier stiegen die durchschnittlichen Angebots- und Transaktionspreise jeweils um 10,81 Prozent. Deutschland zählt somit innerhalb Europas weiterhin zu einem der teuersten Wohnimmobilienmärkte, berichtet Deloitte.

Erstmals als teuerstes europäisches Land liegt Österreich unter den Teilnehmerländern mit einem Quadratmeterpreis von 4.457 Euro ganz vorne, dicht gefolgt von Frankreich, wo der Quadratmeter im Schnitt 36 Euro günstiger zu haben ist. Dritter auf dem Preistreppchen ist Deutschland mit durchschnittlich 4.100 Euro pro Quadratmeter. 

Deutlicher Preisanstieg in Deutschland

 „Die Befürchtungen, dass mit der COVID-Krise auch der Immobilienmarkt leiden würde, wurden nicht bestätigt – im Gegenteil. Die deutschen Wohnimmobilienpreise haben sowohl im Kaufmarkt als auch bei den Mieten gegenüber dem Vorjahr noch einmal deutlich zugelegt“, sagt Michael Müller, Partner und Leader des Bereichs Real Estate bei Deloitte. „Auch das Preisniveau besonders in Mittel- und auch Osteuropa ist abermals gestiegen.“

Der deutsche Wohnungsmarkt hat den Angaben zufolge auch in den vergangenen Monaten seinen Ruf als „sicherer Hafen“ verteidigt, die Preisdynamik ist ungebrochen. So stiegen die Kaufpreise wie auch die Mieten in den ohnehin teuren Großstädten weiter an, wenn auch mit geringerer Dynamik in sehr zentralen Lagen. Es sei jedoch zu erwarten, dass sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten in den verkehrstechnisch gut angebundenen Umlandregionen durch die erhöhte Nachfrage weiter anziehen, so Deloitte.

Wohneigentum in Irland am erschwinglichsten

Wie viele durchschnittlichen Bruttojahresgehälter für den Kauf einer neuen 70-Quadratmeter-Standardwohnung aufgewendet werden müssen, divergiert je nach Land sehr stark. So finden sich die national am wenigsten erschwinglichen Eigenheime in Serbien. Dort benötigen Bürger durchschnittlich 15,2 Bruttojahresgehälter für den Kauf einer Standardwohnung. 

In Deutschland hingegen liegt dieser Wert bei sechs Bruttojahresgehältern, ähnlich wie in Großbritannien, den Niederlanden und Italien. Am erschwinglichsten ist ein Immobilienerwerb in Irland, wo eine Standardwohnung etwa 3,1 Jahresgehälter kostet. 

Auch die Mietmärkte bleiben dynamisch

Auch bei Mietwohnungen zeigen sich zum Teil enorme Unterschiede in Bezug auf Niveau und Wachstum, so Deloitte. So haben alle vier im Ranking vertretenen deutschen Städte (München, Frankfurt, Hamburg, Berlin) bei der Mietentwicklung weiter zugelegt, jedoch nicht so stark wie im Vorjahr. 

Am deutlichsten stiegen die Mieten gegenüber dem Vorjahr in Frankfurt mit einem Zuwachs der durchschnittlichen Monatsmiete von 1,6 Euro pro Quadratmeter, deutlich vor Berlin (+1 EUR/qm), Hamburg (+0,7 EUR/qm) und München (+0,4 EUR/qm), wo weiterhin die höchsten Mietpreise in Deutschland aufgerufen werden. Die durchschnittlichen Monatsmieten reichen in den deutschen Metropolen von 16,80 EUR/qm in München über 13,30 EUR/qm (Frankfurt), 11,20 EUR/qm (Hamburg) bis 10,10 EUR/qm (Berlin). 

Europaweit gesehen führt Paris den Städtevergleich bei Monatsmieten weiterhin mit 28,6 EUR/qm an, gefolgt von London/Inner City (26,1 EUR/qm) und Oslo (24,7 EUR/qm). Doch nicht immer sind es die Hauptstädte, die am teuersten sind. So liegen die Preise in Trondheim (19,6 EUR/qm), München (16,8 EUR/qm), Barcelona (16,7 EUR/qm), Tel Aviv (14,3 EUR/qm), Frankfurt (13,3 EUR/qm), Hamburg (11,2 EUR/qm) und Linz (10,1 EUR/qm) deutlich über denen der jeweiligen Landeskapitalen.

Hypothekenmärkte in Europa stabil, aber mit großer Bandbreite

Der Hypothekenmarkt hängt stark mit der Verschuldungsquote zusammen, deren Niveau zwischen den europäischen Ländern stark variiert. Ungefähr im Mittelfeld liegen Frankreich und Deutschland, die als die größten kontinentaleuropäischen Wohnungsmärkte eine Verschuldungsquote von etwa 70 Prozent vorweisen. Am einen Ende dieser Skala stehen Länder, in bei denen die Quote unter 20 Prozent liegt: Rumänien mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 5,3 Prozent, gefolgt von Ungarn (4,1 Prozent) und Bosnien und Herzegowina (3,9 Prozent).

Hingegen weisen nördliche Länder wie die Niederlande und Dänemark Deloitte zufolge den höchsten Verschuldungsgrad mit einem Verhältnis von Wohnkrediten zu verfügbarem Haushaltseinkommen von über 170 Prozent auf. Auch Norwegen und Großbritannien liegen bei der Verschuldungsquote über 100 Prozent. Die durchschnittlich günstigsten Zinssätze für Wohnbauhypotheken waren in Portugal zu finden, mit Zinssätzen von 1,0 Prozent. In fünf Ländern sieht der Property Index einen Anstieg der Hypothekenzinssätze im Vergleich zum Vorjahr: Bosnien, Herzegowina, Frankreich, Slowenien und Großbritannien. Es wird erwartet, dass die Hypothekenzinsen in ganz Europa bis Ende 2021 stagnieren und so potenzielle Käufer weiter zu Investitionen ermuntern können. 

Positiver Ausblick für europäische Wohnungsmärkte 

Die Pandemie und die Gegenmaßahmen hatten verschiedenste Auswirkungen auf Gesellschaft und Wirtschaft: So ist europaweit ein Modernisierungsschub erkennbar, wie auch ein Umdenken in Bezug auf viele Aspekte des Wohnimmobilienmarktes – nicht zuletzt durch die Zunahme von Homeoffice und oft gleichzeitigem Homeschooling. Die Pandemie hat in allen europäischen Ländern auch die Planung und Durchführung von neuen Wohnbauprojekten beeinflusst. Vor allem durch die Schließung vieler staatlichen und kommunalen Behörden infolge des Lockdowns stockten die Genehmigungsverfahren. Dennoch erwartet die Hälfte der untersuchten Länder eine Zunahme der Bautätigkeit.

„Die Pandemie mit all ihren Konsequenzen wird die Art und Weise, wie Menschen über Wohnraum denken und wie die Menschen in ganz Europa leben, entscheidend prägen und nachhaltig verändern“, sagt Deloitte-Partner Michael Müller. „Die Pandemie hat uns neben vielen Herausforderungen auch neue Erfahrungen wie Homeoffice, Homeschooling und virtuelle Home Business Meetings beschert. Diese Entwicklungen geben dem Wohnimmobilienmarkt in Europa vollkommen neue Perspektiven. Auf diese sollte sich die Immobilienbranche unbedingt vorbereiten.“

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