Wohnungsbau-Sonder-Afa: Eine Chance auch für AIF?

Die Sonder-Afa für den Mietwohnungsbau hat das Potenzial, der AIF-Branche einen Impuls zu geben, wenn auch noch mit einem Fragezeichen und ohne Turbo.

Der Löwer-Kommentar

„Das BMF scheut sich, das Fass ‚Verlustzuweisungen‘ wieder aufzumachen, obwohl sich über AIF weitaus mehr privates Kapital für den dringend benötigten Mietwohnungsbau mobilisieren ließe und sie für die Anleger viel sicherer sind als Direktinvestionen.“

Eigentlich sollte der Anfang Februar veröffentlichte Gesetzentwurf der Bundesregierung für eine befristete Sonderabschreibung (Absetzung für Abnutzung, kurz: Afa) beim Bau oder Kauf neuer Mietwohnungen schon vergangene Woche Thema dieses Kommentars sein.

Doch einige Stellungnahmen ließen Zweifel aufkommen, inwieweit alternative Investmentfonds (AIF) die Abschreibung, die für Neubauten mit Bauantrag bis spätestens Ende 2018 gewährt werden soll, überhaupt nutzen können, weil ein entsprechender Passus für Personengesellschaften im Gesetzentwurf fehlt.

Antwort des BMF

Dass direkte Verlustzuweisungen an AIF-Anleger zur Verrechnung mit anderen Einkünften wegen Paragraf 15b Einkommensteuergesetz (EStG) auf Basis des Gesetzentwurfs nicht möglich sind, steht außer Frage. Doch wie ist die Regelung in Hinblick auf die Frage zu verstehen, ob AIF die Sonder-Afa wenigstens auf Ebene des Fonds ansetzen und damit über Verlustvorträge entsprechende Steuervorteile erzielen können?

Am besten müsste das Bundesfinanzministerium (BMF) das wissen. Die Antwort auf die entsprechende Anfrage ist zwar nicht ganz eindeutig, aber demnach „dürften“ die Sonderabschreibungen auch für AIF in der Rechtsform der Investment-KG möglich sein. „Einer Anpassung des Gesetzentwurfs bedarf es daher aus unserer Sicht nicht“, so BMF-Pressesprecher Dr. Jürg Weißgerber.

Obwohl eine Klarstellung im Gesetz sehr wohl angebracht wäre, ist also davon auszugehen, dass auch AIF die Sonder-Afa geltend machen können. Das kann auch ohne direkte Verlustzuweisungen durchaus attraktiv sein.

35 Prozent Afa in drei Jahren

Nach dem Gesetzentwurf können beim Bau oder Kauf neuer Wohnungen inklusive der regulären Abschreibung in den ersten drei Jahren insgesamt immerhin 35 Prozent des Bau- oder Kaufpreises abgeschrieben werden, wenn sie mindestens zehn Jahre lang vermietet werden.

Durch entsprechende Verlustverträge dürften sich für AIF jährliche Überschüsse um die vier Prozent über zehn Jahre komplett steuerfrei stellen lassen. Mehr können klassische Wohnimmobilienfonds – also der Bau und die anschließende Vermietung – derzeit ohnehin kaum abwerfen (weswegen sie schon seit geraumer Zeit nicht mehr angeboten werden). Anschließend sind Veräußerungsgewinne nach heutiger Rechtslage ebenfalls steuerfrei, so dass eine echte Steuerersparnis entstehen kann, nicht nur eine –stundung.

Eine voll steuerpflichtige Alternativ-Anlage müsste Anlegern mit Spitzensteuersatz eine Vor-Steuer-Rendite von mehr als sieben Prozent oder bei Abgeltungssteuer rund 5,5 Prozent pro Jahr bieten, um das gleiche Netto-Ergebnis zu erzielen. Nicht unattraktiv.

Seite 2: Fiasko mit der Sonder-Afa Ost

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