Eine Baufinanzierung setzt voraus, dass Kreditnehmende ihre Zahlungsverpflichtungen wahrscheinlich langfristig erfüllen können. Grundlage jeder Prüfung ist daher die Bonität, also die Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit. Banken greifen dafür auf Bonitätsscores zurück, die unter anderem auf Daten der Schufa basieren. Ein hoher Score erhöht die Chancen auf eine Kreditzusage und wirkt sich häufig auch positiv auf die Konditionen aus.
Daneben spielt das Einkommen eine zentrale Rolle. Banken erwarten ein regelmäßiges monatliches Einkommen aus einer möglichst stabilen Beschäftigung. Je höher das gewünschte Darlehen ausfällt, desto höher müssen die verfügbaren Einkünfte sein. Unbefristete Arbeitsverträge, eine stabile Branche und nachvollziehbare Zukunftsperspektiven gelten als Pluspunkte. „Auch für Selbstständige stehen die Chancen auf eine Baufinanzierung grundsätzlich nicht schlecht – entscheidend ist, dass sie ihre Einnahmen transparent und nachvollziehbar darstellen können und realistisch planen“, so Ralf Oberländer, Baufinanzierungsexperte bei Schwäbisch Hall.
Ein weiterer Schlüsselfaktor ist das Eigenkapital. Je höher der Eigenanteil, desto geringer das Risiko für die Bank. Das wirkt sich in der Regel in Form günstigerer Zinsen aus. „Während der Niedrigzinsphase reichten zehn bis fünfzehn Prozent, heute braucht es für eine solide Finanzierung mindestens 20–30 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten“, rät Oberländer. Zu den Nebenkosten zählen unter anderem Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer sowie mögliche Maklergebühren.
„Eine der größten Hürden bei Immobilienfinanzierungen bleibt das fehlende Eigenkapital“, sagt Oberländer. Sein Rat: „Gut beraten ist, wer das Sparen mit einem Profi plant, vorsorgt und frühzeitig den eigenen finanziellen Rahmen absteckt.“
Eigenkapital und persönliche Rahmenbedingungen
Auch Alter und familiäre Situation fließen in die Bewertung ein. Banken müssen gemäß EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie sicherstellen, dass der Kredit innerhalb der erwarteten Lebenszeit zurückgezahlt werden kann. In der Praxis endet die Laufzeit daher häufig vor dem 75. Geburtstag.
Zusätzliche Sicherheiten wie abbezahlte Immobilien, Wertpapiere, Lebensversicherungen, Bausparverträge oder Eigenleistungen können die Finanzierungschancen erhöhen. „Wenn eine Baufinanzierung auf mehrere Schultern verteilt werden kann, sinkt das Ausfallrisiko für die Bank weiter. Eine Baufinanzierung gelingt aber auch Singles und Alleinerziehenden, wenn sie ausreichend Eigenkapital und zusätzliche Sicherheiten vorweisen“, so Oberländer.
Neben der Person des Kreditnehmenden bewertet die Bank auch die Immobilie selbst. Sie dient als Sicherheit für das Darlehen. Maßgeblich ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern der sogenannte Beleihungswert. Dieser gibt an, welcher Erlös bei einem Verkauf oder einer Versteigerung voraussichtlich erzielt werden kann. Banken ziehen dafür einen Sicherheitsabschlag von zehn bis 30 Prozent vom Marktwert ab. „Liegt der Kaufpreis deutlich über dem von der Bank ermittelten Beleihungswert, kann die Finanzierung – besonders ohne ausreichendes Eigenkapital – schwieriger oder teurer werden“, erklärt Oberländer.
Immobilienwert und Beleihungsprüfung
Wer seine Bonität verbessern möchte, kann an mehreren Stellschrauben ansetzen. Eine pünktliche Zahlung aller Rechnungen und die zügige Tilgung bestehender Schulden wirken sich positiv aus. Konsumkredite, insbesondere Dispokredite oder Ratenkäufe, belasten dagegen den Score. Auch eine rechtzeitige Schufa-Selbstauskunft hilft, fehlerhafte Einträge vor dem Beratungsgespräch zu klären. Eine langjährige und stabile Geschäftsbeziehung zur Hausbank kann sich ebenfalls günstig auf Bewertung und Zinssatz auswirken.
Für die Bonitätsprüfung verlangen Banken eine Vielzahl von Unterlagen. Dazu zählen unter anderem persönliche Ausweisdokumente, Einkommensnachweise der letzten Monate, der letzte Lohnsteuerbescheid sowie Angaben zu Vermögen und laufenden Verpflichtungen. Hinzu kommen Nachweise über zusätzliche Einkünfte, bestehende Kredite, Förderdarlehen und Informationen zur Altersvorsorge. Für das Finanzierungsobjekt selbst werden unter anderem Exposé, Grundbuchauszug, Baupläne und Fotos benötigt.
Vorbereitung und Unterlagen für die Kreditprüfung
Selbstständige müssen darüber hinaus betriebswirtschaftliche Auswertungen, Bilanzen oder Gewinnermittlungen vorlegen, gegebenenfalls ergänzt um Gesellschaftsverträge oder Handelsregisterauszüge. Eine vollständige und transparente Dokumentation erleichtert die Prüfung erheblich.
Demnach sind vollständige Unterlagen und eine gute Vorbereitung auf den Kreditantrag entscheidend. Wer weiß, auf welche Kriterien es ankommt, die eigenen Möglichkeiten realistisch einschätzt, seine finanzielle Situation transparent darstellt und gut vorbereitet in das Beratungsgespräch geht, schafft beste Voraussetzungen für eine reibungslose Bonitätsprüfung, so die Bausparkasse.
