Immobilienkredite sind in Deutschland derzeit so teuer wie seit der Finanzkrise 2009 nicht mehr. Nach Daten des Finanzierungsvermittlers Interhyp liegt der Durchschnittszins für zehnjährige Bauzinsen aktuell bei knapp 4,5 Prozent. Noch im Mai lag der Satz bei 3,9 Prozent. Als Hauptgrund für den Anstieg nennt Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht den wiederaufgeflammten Iran-Konflikt und die dadurch ausgelösten Inflationssorgen.
Warum die Bauzinsen aktuell so stark steigen
Die Europäische Zentralbank reagierte auf die Teuerung mit höheren Leitzinsen. Diese Entscheidung wirkt sich in der üblichen Kettenreaktion auf die Bauzinsen aus. Der bisherige Höchststand aus dem Jahr 2023 lag bei gut 4,4 Prozent. Dieses Niveau ist damit bereits überschritten, wie aus dem Zins-Chart von Interhyp hervorgeht. Ein derart hohes Zinsniveau gab es zuletzt im Krisenjahr 2009. Das zeigen sowohl die Zahlen von Interhyp als auch Daten der Bundesbank zu Wohnungsbaukrediten an Privathaushalte. Erst eine dauerhafte Lösung im Iran-Konflikt dürfte den Inflationsdruck laut Utecht abschwächen. Dann würden auch die Bauzinsen deutlich sinken. Dafür gebe es aktuell aber kaum Anzeichen.
| Zeitpunkt | Durchschnittszins (10 Jahre fest) |
|---|---|
| Finanzkrise 2009 | vergleichbar hohes Niveau wie aktuell |
| Zinshoch 2023 | gut 4,4 Prozent |
| Mai 2026 | 3,9 Prozent |
| Aktuell | knapp 4,5 Prozent |
Höhere Zinsen treffen Käufer trotz gedämpfter Preise
Die Immobilienpreise liegen weiterhin unter den Höchstständen aus der Zeit vor dem Ende der Nullzinsphase 2022. Allerdings fressen höhere Zinsen einen etwas niedrigeren Preis schnell wieder auf. Bei einer durchschnittlichen Finanzierung bedeutet der jüngste Zinsanstieg nach Angaben von Utecht fast 200 Euro mehr an Monatsrate. „Das führt zu einer gestiegenen Zurückhaltung bei einigen Kundinnen und Kunden“, sagt Utecht. Dennoch hätten Kaufinteressierte trotz der hohen Bauzinsen aktuell einige Hebel in der Hand.
Verhandlungsspielraum bei Kaufpreisen wächst
Der wichtigste Hebel für Käufer sind Preisverhandlungen mit dem Eigentümer. Viele Verkäufer orientierten sich laut Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), noch an den Höchstpreisen aus den Jahren 2021 und 2022. Die im Internet genannten Angebotspreise seien häufig reine Wunschvorstellungen. In der Praxis würden sie deutlich seltener in dieser Höhe beurkundet. Steigen die Zinsen stark, müssten die Preise entsprechend nachgeben, so seine Einschätzung. Das bestätigt auch Utecht: In Beratungsgesprächen zeige sich, dass Verkäufer zunehmend bereit seien, bei den Preisen entgegenzukommen. Vor allem bei Bestandsimmobilien ließen sich durch Verhandlungen Abschläge erzielen. Die Stimmung bleibt dennoch gedämpft. Makler vermittelten laut Wohltorf weniger Kaufverträge als in den vergangenen Jahren, weil die Käuferseite verunsichert und zurückhaltend bleibe.
Wohnungsbau in Bayern verzeichnet deutlichen Auftragsrückgang
Von der Zinsentwicklung betroffen sind nicht nur Eigenheiminteressenten, sondern auch die Baubranche. Die Entwicklung wirke sich besonders gravierend auf den Wohnungsbau aus, erklärt eine Sprecherin des Landesverbands bayerischer Bauinnungen. In Bayern habe sich das Auftragsminus im Wohnungsbau bis Juli 2026 auf 3,2 Prozent gegenüber dem bereits schwachen Vorjahreszeitraum summiert. Im Vergleich zum Vorjahresmonat habe das Minus im Juli sogar 8,2 Prozent betragen. Zwar sei Bayern nur eines der Bundesländer, doch verlaufe die Entwicklung im Wohnungsbau bundesweit ähnlich. Zahlreiche Baufirmen verfügten demnach kaum noch über Wohnungsbauaufträge. Vorhandene Aufträge reichten oft nur bis zum Ende des laufenden Jahres 2026. Diese Aufträge stammen noch aus der Phase vor dem jüngsten Zins- und Inflationsschub. Deshalb rechnet der Verband auch für dieses Jahr mit weiter sinkenden Baufertigstellungen.
Nicht nur die Bauzinsen bremsen den Immobilienkauf
Anders sieht die Lage bei Kunden von Bausparkassen aus. Deren Zinssatz steht bereits beim Abschluss des Bausparvertrags fest, also Jahre vor der eigentlichen Finanzierung, wie ein Sprecher der Landesbausparkasse (LBS) Süd in Stuttgart erläutert. Nach Einschätzung der LBS sind die Bauzinsen aktuell ohnehin nicht das größte Hindernis beim Immobilienerwerb. Die hohen Kosten gingen nur zu einem kleinen Teil auf die Zinsen zurück. Den größeren Anteil hätten die gestiegenen Kosten für Material und Löhne im Bausektor, hohe Nebenkosten sowie eine ausufernde staatliche Regulierung. „Das hat dazu geführt, dass die große Barriere für einen Immobilienerwerb aktuell nicht der Hypothekenzins und damit die monatliche Rate ist, sondern das fehlende Eigenkapital“, sagt der LBS-Sprecher. Das treffe besonders junge Menschen und Familien.
Auch Mieter bekommen den Zinsanstieg zu spüren
Höhere Immobilienzinsen gehen auch an Mietern nicht spurlos vorbei. Der Effekt falle bei den Mitgliedern des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW) etwas gedämpfter aus, da diese überwiegend mit Fördermitteln bauten, erklärt VdW-Direktor Hans Maier. Zu den Mitgliedern des VdW und seiner Schwesterverbände zählten vor allem Wohnungsgenossenschaften und kommunale Gesellschaften mit günstigen Bestandswohnungen. Dennoch bekämen auch sie die höheren Zinsen zu spüren, so Maier weiter. Höhere Zinsen verteuerten die Baukosten. Dadurch könnte die Miete am Ende vielleicht um einen Euro höher ausfallen. Zudem rechnet er damit, dass die Nachfrage nach staatlichen Wohnungsbau-Zuschüssen aus der Privatwirtschaft weiter zunehmen wird. Diese Entwicklung dürfte sich nicht auf Bayern beschränken.
