Die Europäische Zentralbank hat die Zinsen erneut angehoben. Seit dem 16. September liegt der Einlagesatz bei 2,50 Prozent. Für Immobilienkäufer scheint die Rechnung auf den ersten Blick einfach: Höhere Zinsen bedeuten höhere Finanzierungskosten und damit schlechtere Bedingungen für ein Investment.
Doch genau diese Gleichung greift viel zu kurz. Natürlich müssen Kapitalanleger höhere Finanzierungskosten heute stärker berücksichtigen als noch während der Niedrigzinsphase. Daraus abzuleiten, dass Immobilieninvestments grundsätzlich unattraktiver geworden sind, wäre allerdings falsch.
Denn steigende Zinsen verändern das Anforderungsprofil einer Finanzierung. Und gleichzeitig den gesamten Markt. Kaufpreise und Verhandlungsspielräume inklusive. Was müssen Kapitalanleger daher heute beachten, damit das Investment trotz steigender EZB-Zinsen performt?
Höhere Zinsen sind nur eine Seite der Rechnung
Die Zinsentscheidung der EZB ist für Kapitalanleger zweifellos enorm wichtig. Sie beeinflusst das Finanzierungsumfeld und zwingt Investoren zu einer genaueren Kalkulation. Immobilien müssen sich heute stärker über Mieteinnahmen, Standortqualität und einen angemessenen Einkaufspreis rechnen.
Anders als zu Nullzinsphasen. In dieser Zeit, grob gesagt zwischen 2017 und 2022, konnten extrem günstige Finanzierungen auch hohe Kaufpreise teilweise kompensieren. Heute funktioniert das nicht mehr. Dafür tritt eine andere Entwicklung ein: Ein Teil der Kaufinteressenten zieht sich zurück. Gerade Eigennutzer müssen ihre Finanzierung vollständig aus dem verfügbaren Einkommen tragen und spüren höhere Kreditkosten unmittelbar.
Karin Schröder (Bild: X Capital)
Kapitalanleger befinden sich in einer anderen Ausgangssituation. Bei vermieteten Immobilien können Schuldzinsen grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Hinzu kommen je nach Objekt weitere steuerliche Effekte wie die Gebäudeabschreibung. Damit verschwinden höhere Finanzierungskosten natürlich nicht. Sie müssen von Anlegern aber anders bewertet werden als von Eigennutzern. Steuerliche absetzbare Mittel werden zum Hebel in der Gestaltung heutiger Finanzierungsanforderungen.
Noch entscheidender ist die Marktseite. Wenn weniger Interessenten um ein Objekt konkurrieren, verändert sich die Verhandlungsposition direkt mit. Verkäufer können nicht mehr selbstverständlich davon ausgehen, mehrere Kaufinteressenten zu nahezu jedem Preis zu finden. Für Investoren, die vorbereitet sind und liquide auftreten können, entstehen dadurch Chancen.
Der relevante Maßstab lautet deshalb nicht: Ist der Zins höher als vor fünf Jahren? Sondern: Funktioniert dieses konkrete Investment unter den heutigen Bedingungen?
Eigenkapital wird zum strategischen Faktor
Damit gewinnt auch Eigenkapital an Bedeutung. In Zeiten vom extrem günstigem Fremdkapital konnte eine sehr hohe Finanzierung attraktiv sein. Heute prüfen Banken genauer, wie tragfähig ein Vorhaben ist. Eigenkapital kann deshalb sowohl die Finanzierung erleichtern als auch die Konditionen verbessern.
Das bedeutet aber nicht, dass Anleger möglichst viel Eigenkapital in jedes Objekt stecken sollten. Auch das wäre zu kurz gedacht. Wer sämtliche verfügbaren Rücklagen in den Kauf steckt, verliert Liquidität für Modernisierungen, unerwartete Kosten oder weitere Investments.
Eigenkapital sollte deshalb gezielt eingesetzt werden. Entscheidend ist die Balance zwischen Fremdkapitalhebel, monatlicher Belastung, ausreichender Liquiditätsreserve und der Eigenkapitalrendite. Gerade Kapitalanleger sollten mehrere Varianten durchrechnen: Wie verändert sich das Investment bei unterschiedlichem Eigenkapitaleinsatz? Wie entwickelt sich der Cashflow? Und wie viel Reserve bleibt nach dem Kauf tatsächlich übrig?
Es geht folglich darum, Eigenkapital sinnvoll zu dosieren und in die Finanzierungsstrategie einfließen zu lasen.
Anleger dürfen keine Zeit verlieren
Gerade im Segment „Eigenheim“ wird das Prinzip von größeren Verhandlungsspielräumen mehr und mehr zur gelebten Realität. Eng verzahnt sind diese Rahmenbedingungen mit einem Überangebot an Ein- und Zweifamilienhäusern und Doppelhaushälften.
Zum einen, weil Objekte aus den Händen der Jahrgänge 1946-1964 („Boomer Generation“) langfristig in höherer Quantität angeboten werden. Zum Beispiel nach einem Verkauf oder einer Vererbung („Silver Tsunami“). Zum anderen, weil sich Interessenten mit Blick auf die gestiegenen finanziellen Anforderungen oft zurückziehen. Der Markt für Eigennutzer leidet somit unter Nachfragerückgängen.
Anders sieht die Gesamtlage unter Kapitalanlegern aus: Der Grund liegt auf der Hand: In den Immobilienmärkten der A- und B-Lagen prallen Wohnraumverknappung und steigende Nachfragen aufeinander. Eigentumswohnungen sind im Vergleich zu Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften besonders beliebt. Investoren wissen das. Käufer dürfen daher nicht auf niedrigere Zinsen hoffen. Sie müssen das richtige Timing erwischen, um lukrative Chancen nicht zu verpassen.
Die vielleicht größte Chance der aktuellen Marktphase liegt in der Umsetzung bereits beim Einkauf. Wer in diesem Segment heute in energetische Immobilien investiert, steuerliche Effekte wie die Neubauabschreibung und zinsgünstige KfW-Förderungen nutzt, kann mit zukünftiger Wertsteigerung rechnen. Vorausgesetzt, dass Objektzustand, Lage, Nachfrage und Regionalwirtschaft positiv ausfallen.
Die entscheidenden Leitfragen sind heute:
– Wie energetisch ist die Immobilie?
– Wie niedrig ist das Verhältnis von Kalt- zu Warmmiete?
– In welchem Zustand ist die Immobilie?
– Gibt es am Standort Industrie, Arbeitsplätze und Universitäten?
– Wie verhält sich die Nachfrage jetzt und in der Zukunft?
– Wie ist der Mietmarkt und Potential für Mietsteigerungen?
– Welche laufenden Kosten durch ggf. anfallende Reparaturen und Modernisierungen können entstehen?
Der Beleihungswert gewinnt an Gewicht
Ebenfalls wichtiger für Immobilieninvestoren: Der Beleihungswert eines Objektes. Warum? Weil der von der Bank kalkulatorisch ansetzbare Wert der Immobilie für die Sicherheit der Bank immer entscheidender geworden ist. Die Bonität des Käufers reicht daher nicht mehr als Einzelkriterium aus.
Banken treffen daher kaum noch pauschale Finanzierungszusagen. Selbst wenn die Bonität auf den ersten Blick zuverlässig wirkt. Das gilt insbesondere für den Bereich von Kapitalanlagen.
Schnelle Bankzusagen schaffen Planungssicherheit
Mehrere Finanzierungsangebote, rein auf Basis des Zinssatzes zu vergleichen, macht in der Praxis keinen Sinn. Denn bei Kapitalanlagen geht es mittlerweile um die Frage der Machbarkeit und Geschwindigkeit.
Und diese beantwortet sich unter anderem durch schnelle Zusagen der finanzierenden Bank. Natürlich unter dem Vorbehalt dessen, dass die Bewertung der Immobilie und die Bonität genehmigt wurden.
Aus Sicht eines Investors kommt es bei der Auswahl eines Bankpartners abschließend darauf an, dass dieser das Invest auch versteht, richtig bewertet und ein passendes Finanzierungskonzept für die Gesamtinvestition stellen kann. 0,2% bessere oder schlechtere Zinsen, die steuerlich geltend gemacht werden können, sind daher kein Ausschlusskriterium.
Nicht auf die nächste Niedrigzinsphase warten
Wer sich mit Blick auf die Zukunft mit dem Markt beschäftigt, sollte wissen: Resilienz gegenüber stark sinkenden oder stark steigenden Zinsen wird immer mehr zum Erfolgskriterium.
Was Anleger zukünftig also vermeiden sollten, ist das Warten auf die vermeintlich perfekte Marktphase. Die extrem niedrigen Finanzierungszinsen der Vergangenheit waren eine Ausnahmesituation. Eine Anlagestrategie darauf aufzubauen, dass solche Konditionen kurzfristig zurückkehren, ist riskant.
Stattdessen sollten Investoren die heutigen Rahmenbedingungen akzeptieren und innerhalb dieser Realität nach wirtschaftlich sinnvollen Objekten suchen. Dazu gehören attraktive Einstiegspreise, stabile Vermietbarkeit, eine solide Standortentwicklung und ein Cashflow, der nicht ausschließlich von zukünftigen Wertsteigerungen abhängt.
Steigende EZB-Zinsen sind deshalb keine gute Nachricht für jede Immobilie. Aber sie sind genauso wenig automatisch eine schlechte Nachricht für jeden Käufer.
Für Kapitalanleger, die rechnen können und ausreichend Eigenkapital mitbringen, kann ein schwierigerer Markt sogar Vorteile mit sich bringen. Abhängig davon, wie gut verhandelt und gerechnet wird.
Autorin Karin Schröder ist CEO und Partner der X Capital.
