Aus sieben verschiedenen Segmenten der Sachwertanlage stammen die sieben Herren, durchweg Vorstände und Geschäftsführer, die sich Anfang November 2025 im Hotel East in Hamburg eingefunden haben: Bestands-Wohnimmobilien (Alpha Ordinatum/Primus Valor), Einzelhandelsimmobilien (Dr. Peters Group), Erneuerbare Energie (Ökorenta), Private Equity (Munich Private Equity), Immobilienfonds-Zweitmarkt (HTB), Wohnungsbau-Projektentwicklung (Monvest), Pflegeheim-Direktinvestments (Carestone).
Die Gesprächsatmosphäre wie gewohnt gut, die allgemeine Stimmungslage eher verhalten, das Marktumfeld auf der Asset-Seite gut bis sehr gut, auf der Vertriebs-Seite ausbaufähig – so die Kurzfassung. Die wesentlichen Aussagen zur aktuellen Situation in der jeweiligen Assetklasse, zu den Markteinschätzungen und Produktplanungen der einzelnen Häuser, die Befunde und Prognosen zum Vertrieb, zur Digitalisierung und zur Regulierung lesen Sie in der Zusammenfassung der Diskussion (heute und morgen online): Top-Informationen aus erster Hand zu sieben Assetklassen auf einen Streich.
Hier geht es um die Ausgangslage. Noch immer leidet vor allem das Segment der alternativen Investmentfonds (AIF) unter dem Zinsschock nach Beginn des Ukraine-Kriegs im Februar 2022, dem anschließenden Abstutz der Assetpreise in vielen Segmenten sowie Schieflagen einiger einst angesehener Anbieter. Hinzu kommen die andauernden internationalen Krisen, ein unberechenbarer US-Präsident sowie die generell schlechte Lage und Stimmung im Land.
Marktdaten durchaus positiv
Dabei sind die Marktdaten durchaus positiv in Bezug auf neue Investitionen. Vor allem für Wohnimmobilien mehren sich die Anzeichen, dass der Tiefpunkt der Krise in der Vergangenheit liegt und die Einstiegskonditionen wahrscheinlich nicht noch besser werden. Jedenfalls ist schon seit einigen Monaten immer öfter von wieder anziehenden Preisen in vielen Regionen zu hören und zu lesen, auch die Baugenehmigungen legten zuletzt wieder etwas zu und die Bundesregierung hat mit dem „Bau-Turbo“ ein erstes Zeichen gesetzt, auch wenn wirkliche Reformen noch auf sich warten lassen.
Bei Gewerbeimmobilien zeichnet sich nach Marktberichten für verschiedene Nutzungsarten ebenfalls eine Trendwende oder zumindest eine Bodenbildung ab. Auch in anderen relevanten Assetklassen wie Erneuerbare Energie oder Private Equity hat sich das Marktumfeld wieder spürbar aufgehellt (oder war gar nicht erst verdunkelt gewesen). Es spricht also einiges dafür, dass aktuell eine gute Zeit für Investments in die Sachwerte ist. Bei Vertrieb und Kunden allerdings hat sich dies offenbar noch nicht ausreichend herumgesprochen oder es fehlt das generelle Vertrauen für langfristige Investitionen – anscheindend auch auf Seiten vieler Asset Manager.
Nur 26 Publikums-AIF im aktiven Vertrieb
Die Teilnehmer des Branchengipfels gehören zu den Ausnahmen, doch insgesamt trauen sich noch immer nur wenige Häuser mit neuen Publikums-AIFs auf den Markt. Sei es, weil sich die Projekte noch immer nicht gut genug rechnen und der Abstand zur Höhe der wieder positiven Guthabenzinsen sicherer Anlagen zu klein ist. Sei es, weil sie kein Vertrauen in den Vertriebserfolg haben. Oder weil sie mit anderen Dingen beschäftigt sind, ihrem Bestand beispielsweise.
So zählte die Cash.-Redaktion für ihre jüngste Marktübersicht per Stichtag 22. September 2025 nur 26 Publikums-AIFs im aktiven Vertrieb, im Vergleich mit früheren Jahren ein sehr niedriger Wert (siehe Ausgabe 11/2025). Darunter waren 14 schon seit mindestens einem Jahr am Markt. Teilweise entsprach dies den ursprünglichen Planungen, in anderen Fällen ist die lange Platzierungsdauer aber auch Ausdruck der nach wie vor schwierigen Situation im Vertrieb.
Die Neuemissions-Aktivitäten in diesem Segment sind somit jedenfalls stark zurückgegangen, auch im laufenden Jahr. Drei Fonds waren 2024 nach dem Stichtag der damaligen Marktübersicht noch bis zum Jahreswechsel auf den Markt gekommen; im Jahr 2025 hat die Cash.-Redaktion bis Mitte November insgesamt lediglich neun Vertriebsstarts von Publikums-AIFs registriert. Ein Teil davon war bereits vor Ende 2024 von der Finanzaufsicht BaFin zugelassen worden. Die BaFin-Datenbank weist bislang gerade einmal fünf neue Publikums-AIFs im Jahr 2025 aus.
Mehr ELTIFs als AIFs in der Platzierung
Vielleicht gibt es für die geringe Anzahl einen weiteren Grund: Sie könnte, jedenfalls zum Teil, auch daraus resultieren, dass sich vermehrt auch Häuser aus dem AIF-Segment mit European Long Term Investment Funds (ELTIF) beschäftigen und entsprechende Konzeptionskapazität gebunden ist. So finden sich unter den aktuellen ELTIFs vier Fonds von Asset Managern, die zuvor nur im AIF-Markt aktiv waren. Zwei davon haben jeweils einen ELTIF zusätzlich zu ihrem bisherigen Angebot aufgelegt, darunter Munich Private Equity (MPE). Die beiden anderen bieten nur den ELTIF an.
Insgesamt befanden sich im September 32 ELTIFs im aktiven Vertrieb an deutsche Privatanleger. Erstmals sind damit mehr ELTIFs als AIFs in der Platzierung, wobei der Vertriebserfolg dem Vernehmen nach auch in diesem Segment vielfach unter den Erwartungen bleibt. Dabei dominiert eine Assetklasse: 17 der ELTIFs investieren in Private Equity. Acht der Fonds sind auf Erneuerbare-Energie-Anlagen und andere Infrastruktur ausgerichtet, wobei die Abgrenzung zu Private Equity nicht in jedem Fall eindeutig ist. Die restlichen investieren in andere oder mehrere Assetklassen.
Regulatorisch sind ELTIFs grundsätzlich auch AIFs, sie berücksichtigen aber zusätzlich die europäischen Vorschriften, was den Vertrieb in der gesamten EU erlaubt. Der größte Unterschied zu AIFs: Fast alle ELTIFs bieten Anlegern während der Laufzeit Kündigungmöglichkeiten. Sie sind damit in den Augen der Finanzaufsicht „offene“ und im Branchenjargon „semi-liquide“ Fonds.
Geld steckt in den illiquiden Sachwerten fest
Als lediglich halb-flüssig werden sie deshalb bezeichnet, weil die Rückgabe regelmäßig eine Mindest-Haltedauer von zwei bis fünf Jahren voraussetzt, nur mit einer längeren Kündigungsfrist von meistens einem Jahr möglich ist und jährlich oder pro Quartal auf einen kleinen Teil des gesamten Fondskapitals beschränkt ist. Denn das Geld steckt in den illiquiden Sachwerten fest und ist – je nach konkreten Assets – unter Umständen nicht ohne weiteres kurzfristig flüssig zu machen. Die Fonds müssen entsprechende Liquidität vorhalten, die dann nicht für den eigentlichen Investitionszweck zur Verfügung steht.
Trotzdem besteht das generelle Risiko, dass die Rückgabewünsche nicht oder nicht vollständig bedient werden können, wenn zu viele Investoren gleichzeitig kündigen. Dann wird die Semi- vielleicht nur zur Schein-Liquidität. Da eine Flucht aus den Fonds tendenziell in schlechten Marktphasen zu erwarten ist, werden sich die Kündigenden durch das pro-zyklische Verhalten in der Regel ins eigene Fleisch schneiden. Womöglich sind gar Notverkäufe von Fondsobjekten zur Unzeit und mit Verlusten erforderlich, die auch die verbleibenden Anleger treffen. Bei offenen Immobilienfonds hat sich bereits gezeigt, dass dieses Risiko nicht nur theoretischer Natur ist. Geschlossene Konzepte sind stabiler, müssen im Vertrieb aber die Hürde der langen Laufzeit überwinden.
Laufzeit bei Teileigentum kein Thema
Diese Herausforderung haben Direktinvestments in Immobilien, also Eigentumswohnungen beziehungsweise Pflege-Apartments im Teileigentum, grundsätzlich nicht: In diesem Segment fragt kaum ein Kunde nach der Laufzeit oder Mindest-Haltedauer, obwohl eine solche in steuerlicher und wirtschaftlicher Hinsicht durchaus besteht. Und: Obwohl der Verkauf des Teileigentums grundsätzlich jederzeit möglich ist, tut es auch danach kaum jemand. Auch dieses Phänomen war Thema auf dem Cash.-Branchengipfel.
