Der deutsche Immobilienmarkt steht vor einer tiefgreifenden Transformation. Steigende CO₂-Kosten, regulatorische Vorgaben und wachsende Wertverluste bei energetisch ineffizienten Gebäuden erhöhen den Handlungsdruck im Gebäudesektor deutlich. Energetische Nachhaltigkeit entwickelt sich damit von einer freiwilligen Maßnahme zu einem verbindlichen Marktstandard.
Vor diesem Hintergrund hat der Immobiliendienstleister CBRE den energetischen Zustand des Wohnungsbestandes in Deutschland untersucht. Grundlage ist eine repräsentative Stichprobe von 2,1 Millionen Wohneinheiten. Ziel der Analyse ist es, Transparenz über den aktuellen Effizienzstatus sowie über regionale Unterschiede im Bestand zu schaffen.
„Zu den gesetzlichen Verpflichtungen zur Sanierung kommen wirtschaftliche Aspekte hinzu, die eine Umsetzung der Maßnahmen zusätzlich forcieren“, sagt Dr. Thorsten Huff, Senior Director und Lead für ESG und Sustainability Solutions bei CBRE. „Ineffiziente Bestände verlieren stetig an Wert und verursachen signifikant höhere Betriebskosten. Gleichzeitig setzen Mietaufschläge für effiziente Wohnungen und deutliche Kaufpreisabschläge für energetische Low Performer klare finanzielle Signale.“
Energieeffizienz wird regulatorischer Maßstab
Mit der europäischen Gebäuderichtlinie Energy Performance of Buildings Directive 2024 sollen Immobilien künftig deutlich energieeffizienter werden. Gebäude werden dabei in acht Effizienzklassen von A bis H eingeteilt. Für Wohngebäude sieht die Richtlinie eine Senkung des nationalen Durchschnittsverbrauchs um 16 Prozent bis 2030 sowie um 20 bis 22 Prozent bis 2035 vor. Mehr als die Hälfte dieser Einsparungen, konkret 55 Prozent, soll durch die Sanierung der energetisch schlechtesten Gebäude erreicht werden. Hinzu kommen die nationale Bepreisung von CO₂ und die bevorstehende Einführung des EU-Emissionshandelssystems ETS 2.
Die CBRE-Analyse zeigt, dass der deutsche Wohnungsbestand derzeit im Durchschnitt einen Primärenergieverbrauch von 124 kWh pro Quadratmeter und Jahr aufweist. Damit liegt er in der Energieeffizienzklasse D. Der Wert verdeutlicht, dass ein Großteil der Bestandsgebäude mittleren Effizienzanforderungen genügt, jedoch deutlich hinter den künftigen Zielvorgaben zurückbleibt.
Gleichzeitig offenbaren sich erhebliche regionale Unterschiede. In Ost- und Süddeutschland liegt der Anteil von Gebäuden der Energieklasse E im Durchschnitt unter 30 Prozent. In Nord- und Westdeutschland erreicht dieser Anteil teilweise mehr als 50 Prozent. Ursachen sind unter anderem Unterschiede beim Anschluss an Fernwärmenetze sowie regional variierende Modernisierungsprogramme.
Stadt-Land-Gefälle beim Sanierungspotenzial
In Städten ist der Gebäudebestand tendenziell jünger, dichter bebaut und häufiger an effiziente Heizsysteme wie Fernwärme angebunden. Das führt zu niedrigeren Energieverbräuchen und erleichtert Verbesserungen vor allem in den mittleren Effizienzklassen. In ländlichen Regionen dominieren hingegen ältere Ein- und Zweifamilienhäuser aus energetisch schwächeren Bauperioden.
„Die größten Potenziale liegen derzeit in den Klassen D, E und F. Die Klassen G und H werden mittelfristig vor allem in Metropolen verschwinden, auch weil Vermieter künftig einen Großteil der CO₂-Kosten selbst tragen müssen. Die Sanierung dieser Bestände hätte den größten Effekt auf die Gesamteffizienz in Deutschland“, sagt Huff.
