Rechenzentren sind im Jahr 2025 endgültig im Investmentmarkt angekommen. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,2 Milliarden Euro entfallen etwa fünf Prozent des gesamten gewerblichen Immobilienumsatzes in Deutschland auf diese Assetklasse. Insgesamt summierte sich das Marktvolumen auf 25,2 Milliarden Euro.
Den Großteil der Investitionen machen Grundstückstransaktionen aus. Rund 1,05 Milliarden Euro fließen in Flächen für Projektentwicklungen, während Bestandsobjekte lediglich 140 Millionen Euro erreichen. Damit dominieren Projektentwicklungen klar das Marktgeschehen.
Auffällig ist die Größenordnung der Deals. 62 Prozent des Volumens entfallen auf Transaktionen zwischen 100 und 200 Millionen Euro. Diese betreffen ausschließlich großvolumige Hyperscaler-Projekte. „Dreistellige Millionenbeträge bei Grundstückstransaktionen außerhalb urbaner Top-Lagen sind im Immobilienmarkt außergewöhnlich“, betont Katja Caspers, Senior Consultant Market Intelligence & Foresight bei Colliers. „Im Data-Center-Segment sehen wir diese Größenordnung inzwischen häufiger.“
Frankfurt und Berlin als Kernmärkte
Regional konzentriert sich das Investmentgeschehen auf die Cluster Frankfurt am Main und Berlin. Der Großraum Frankfurt vereint die meisten und volumenstärksten Abschlüsse auf sich. Parallel dazu haben sich die Grundstückspreise deutlich verschoben.
„Im Großraum Frankfurt liegen die Preise vielfach zwischen 1.000 und über 2.000 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu werden Industrie- und Logistikgrundstücke in der Frankfurter Region bei 350 Euro gehandelt. Diese Verschiebung verdeutlicht, dass digitale Infrastruktur Standortwerte neu definiert“, so Caspers.
Gleichzeitig relativiert sie überzogene Erwartungen. „Doch nicht jeder Grundstücksbesitzer in Frankfurt oder Berlin sitzt auf einer Ölquelle.“ Entscheidend für Spitzenpreise sind unter anderem eine zugesicherte Stromverfügbarkeit innerhalb von fünf Jahren, die Lage in einer Cloud-Availability-Zone sowie baurechtliche Voraussetzungen für mehrgeschossige Bebauung.
Peter Pohlschröder, Managing Director bei HAL Data Center Development, sieht den Markt strukturell wachsen: „Wir rechnen aktuell mit einem jährlichen Nachfragewachstum von rund 14 Prozent allein aus der klassischen Digitalisierung heraus. Bis 2030 erwarten wir eine Verdopplung der installierten Rechenkapazität in Deutschland.“
Datensouveränität und Co-Location im Fokus
Als zentrale Treiber nennt Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe, die fortschreitende Digitalisierung und den wachsenden Bedarf an Rechenleistung durch künstliche Intelligenz. „Treiber des starken Nachfragewachstums ist primär die fortschreitende Digitalisierung der Wirtschaft. Hinzu kommt als zusätzliches Thema künstliche Intelligenz, die den Bedarf an Rechenleistung weiter erhöht. Aber massive KI-Investitionen finden derzeit primär in den USA statt, daher ist die Gefahr einer möglichen KI-Blase in Deutschland nicht gegeben. Zudem rücken Entwicklungen wie der amerikanische Cloud Act und geopolitische Entwicklungen die Frage der Datensouveränität stärker in den Fokus. Unternehmen hinterfragen zunehmend, wo ihre sensiblen Daten physisch gespeichert sind.“
Neben Hyperscaler-Projekten gewinnen regionale Co-Location-Rechenzentren an Bedeutung. Unternehmen mieten dort Serverkapazitäten bei einem Betreiber. Diese Anlagen verfügen in der Regel über fünf bis zehn Megawatt Anschlussleistung und entstehen bundesweit, da sie weniger stark von Stromengpässen betroffen sind. Entsprechend orientieren sich die Grundstückspreise eher am Niveau klassischer Gewerbe- oder Logistikflächen.
Pohlschröder ergänzt: „Deutschland bleibt insgesamt damit trotz hoher Energiepreise ein attraktiver Standort, mit stabilem Rechtsrahmen, resilientem Stromnetz und hoher Wirtschaftskraft. Ausländische Investoren bewerten den Markt sehr positiv. Gleichzeitig wäre es wünschenswert, wenn sich auch mehr deutsches institutionelles Kapital an dieser kritischen Infrastruktur beteiligt.“
Kommunale Effekte und Ausblick 2026
Welche Rolle Rechenzentren auf kommunaler Ebene spielen können, zeigt Rellingen in Schleswig-Holstein. Dort entsteht ein Co-Location-Rechenzentrum mit rund sechs Megawatt Anschlussleistung. Bürgermeister Marc Trampe berichtet: „Nach intensiven Bürgerdialogen haben wir das Projekt bewusst in eine integrierte Quartiersentwicklung eingebettet. Ein entscheidender Faktor für die Akzeptanz war die Nutzung der Abwärme des Rechenzentrums für eine neue Schule und Sporthalle.“
Darüber hinaus sieht die Kommune wirtschaftliche Effekte. „Neben Gewerbesteuereinnahmen ist das Rechenzentrum ein klarer Standortfaktor. Unternehmen können ihre Daten vor Ort speichern. Das Thema Datensouveränität gewinnt spürbar an Bedeutung, auch für mittelständische Betriebe.“
Für 2026 erwarten die Marktteilnehmer eine anhaltend hohe Nachfrage in den Kernmärkten und zunehmende Flächenknappheit. Caspers sagt: „Wir verzeichnen einen zunehmenden Bedarf von Cloud-Betreibern nach Rechenzentrums-Kapazitäten. Entsprechend werden Hyperscaler auch im laufenden Jahr das Marktvolumen prägen.“ Brinker ergänzt: „Viele Unternehmen werden eigene Rechenzentren perspektivisch auslagern, da Betrieb und Regulierung immer komplexer und aufwändiger werden. Das spricht für regionale Co-Location-Modelle.“ Pohlschröder betont: „Die ganz großen KI-Cluster entstehen derzeit vor allem in den USA. In Deutschland sehen wir jedoch nachhaltiges, strukturelles Wachstum, insbesondere im regionalen Bereich. Kleine, ineffiziente Bestandsrechenzentren werden perspektivisch verschwinden, während moderne, energieeffiziente Anlagen Marktanteile gewinnen.“
