Die Immobilienpreise in Deutschland steigen und steigen. Ob Neubau oder Bestandsobjekt: Alles wird den Verkäufern aus den Händen gerissen – zu fast jedem Preis. Neubauwohnungen für (weit) über 10.000 Euro pro Quadratmeter? In größeren Städten kein Problem. Sanierungsbedürftiges 80-Quadratmeter-Einfamilienhaus aus den 1960er Jahren für 400.000 Euro? Sofort weg. Neue Logistikimmobilien zum 30-fachen, moderne Bürohäuser zum 40-fachen der Jahresmiete? Keine Seltenheit.
Das war die Situation auf dem deutschen Immobilienmarkt bis 2021. Damals galt der Markt als überhitzt, eine gewisse Abkühlung wurde allgemein durchaus erwartet, teilweise sogar erhofft. Doch was dann kam, war etwas anderes: Eine regelrechte Eiszeit. Auslöser war der Angriff Russlands auf die Ukraine im Februar 2022 und in der Folge eklatanter Materialmangel, Explosion der Baukosten, steiler Anstieg der Hypothekenzinsen.
Die Folgen sind bekannt: Käufer und Bauherren konnten die hohen Preise nicht mehr stemmen, Anlageimmobilien rechneten sich von heute auf morgen nicht mehr, Banken drehten den Kredithahn zu. Niemand wusste, wie es weitergeht. Riesige Verunsicherung, Transaktions-Stillstand, Pleiten. „Der Markt ist eingefroren“, war allerorten zu hören, weil Käufer Verkäufer nicht mehr zusammenfanden. Folge: Ein gewaltiger Preisrutsch, der sich je nach Immobilienart und Region real (also unter Berücksichtigung der hohen Inflation) bis Ende 2024 in der Größenordnung von 20 bis 30 Prozent und darüber bewegte.
Wohnungsbau am Tiefpunkt
Heute liegt der Immobilienmarkt in Deutschland am Boden. Am stärksten im öffentlichen Fokus: der Wohnungsmarkt. Nur 251.900 Wohnungen wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamts im Jahr 2024 fertiggestellt – der tiefste Stand seit 2015. Schon 2023 hatte die Zahl der Fertigstellungen mit rund 294.000 Wohnungen weit unter dem Ziel von 400.000 Einheiten pro Jahr gelegen, das die vorherige Bundesregierung, also die rot-grün-gelbe „Ampel“ aus SPD, Grünen und FPD, ausgegeben hatte.
Noch stärker ist die Zahl der Baugenehmigungen gefallen: Mit 215.300 lag sie auf dem niedrigsten Stand seit 2010. Kurzfristige Besserung ist nicht in Sicht: Selbst wenn der „Wohnungsbau-Turbo“, den die neue Bauministerin Verena Hubertz (SPD) angekündigt hat, zünden sollte, wird es angesichts der langen Planungs- und Bauzeiten von Immobilien einige Zeit dauern, bis der Neubau wieder anspringt.
Zudem hat die neue Bundesregierung als erste Maßnahme die Verlängerung der Mietpreisbremse auf den Weg gebracht, die den Neubau nicht unbedingt beflügeln wird. Wann und in welcher Form die weiteren angekündigten Teile des „Wohnungsbau-Turbos“ wie die Beschleunigung von Genehmigungsverfahren oder die Vereinfachung und Angleichung von Bauvorschriften umgesetzt werden, ist hingegen noch offen. So wird Wohnraum, vor allem im unteren und mittleren Preissegment, auf Sicht weiterhin knapp bleiben.
„Am Boden liegen“ heißt auch: „nicht weiter bergab“
Für Eigentümer und Investoren müssen das keine schlechten Nachrichten sein, zumal sich die Anzeichen einer Stabilisierung mehren. So ist die Zahl der neu genehmigten Wohneinheiten im ersten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erstmals wieder angestiegen und legte um 3,4 Prozent auf 55.400 zu, wie das Statistische Bundesamt ermittelt hat. Auch die Zahl der Transaktionen hat schon seit einigen Monaten wieder spürbar zugenommen, berichten Marktteilnehmer. Das Eis hat also begonnen aufzutauen und zu schmelzen, womöglich steht bald ein neuer Frühling bevor.
Denn auch die Preise für Wohnungen haben sich stabilisiert und weisen sowohl laut Destatis als auch nach verschiedenen Marktberichten schon seit dem dritten oder vierten Quartal 2024 eine leicht steigende Tendenz auf. „Am Boden liegen“ ist insofern nicht nur negativ, denn schließlich heißt das auch: Es geht nicht weiter bergab, sondern von hieraus nur bergauf.
Schon gibt es gar erste Stimmen, die vor einer weiteren Preisrallye warnen. So rechnet der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) im laufenden Jahr mit einem Preisanstieg für selbstgenutzte Wohnimmobilien um 3,2 Prozent und mit weiteren 3,1 Prozent 2026, wie er Ende Juni 2025 mitteilte. BVR-Chefvolkswirt Andreas Bley: „Die Zahl neu geschaffener Wohnungen geht zurück, während die Baukosten steigen. Insbesondere Familien fällt der Weg ins Eigenheim dadurch immer schwerer.“
