Verantwortlich dafür sind indes in erster Linie die Hypothekenzinsen, die im Frühjahr 2022 von unter ein Prozent pro Jahr in die Höhe schossen und im Herbst 2023 mit mehr als vier Prozent einen Höhepunkt erreichten. Das verteuerte die monatliche Belastung der Käufer, die für den Erwerb regelmäßig Fremdkapital benötigen, enorm – und drückte die Kaufpreise entsprechend.
Anschließend fielen die Hypothekenzinsen wieder etwas und bewegen sich seitdem im Wesentlichen seitwärts mit Schwankungen um etwa 3,5 Prozent für zehnjährige Darlehen, zuletzt etwas darüber. Sicher ist es nicht, doch allgemein wird mit weiteren Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) gerechnet, die sich dann auch auf die Hypothekenzinsen auswirken werden, was wiederum die Tendenz zu höheren Immobilienpreisen verstärken kann.
Es ist also nicht unwahrscheinlich, dass sich Frühjahr/Sommer 2025 in der Rückschau als idealer Zeitraum für Investitionen in deutsche Wohnimmobilien erweisen wird. „Eine Bodenbildung ist nicht gleichbedeutend mit einer längeren Stagnation. Vielmehr bildet sie den Ausgangspunkt für eine neue Marktphase“, sagte etwa Gordon Grundler, Vorstand der Primus Valor AG, unlängst im Cash.-Interview (siehe Ausgabe 6/2025).
„Antizyklisch agieren und jetzt Position aufbauen“
Wann genau die Preise wieder steigen, weiß auch er nicht. Das hänge von verschiedenen Faktoren ab: Zinspolitik, Konjunktur, Inflation und regulatorische Rahmenbedingungen. „Entscheidend wird sein, ob Investoren antizyklisch agieren und jetzt Positionen aufbauen“, betonte Grundler. Mit dem ImmoChance Deutschland 14 R+ hat Primus Valor in erster Linie ältere Bestands-Wohnimmobilien mit Aufwertungspotenzial im Fokus und strebt – unabhänging von der allgemeinen Preisentwicklung – auch Wertsteigerungen durch entsprechende Sanierungs-/Renovierungsmaßnahmen an.
Ein ähnliches Konzept verfolgt Verifort Capital mit dem VC Value Add Plus – in diesem Fall mit älteren Gewerbeimmobilien, die günstig erworben, anschließend aufgepäppelt und dann mit Gewinn verkauft werden sollen. „Im Wohnungsmarkt haben wir schon wieder Kaufpreissteigerungen gesehen. Im Gewerbemarkt geht man davon aus, dass die Bodenbildung erreicht ist“, berichtete Geschäftsführer und CSO Jens Müller.
„Solange sich die Spitzenrenditen nicht bewegen, bedeutet das ja auch, dass die Kaufpreise noch niedrig sind. Das stabile Niveau ist also sehr gut für uns. Doch die Preise werden auch absehbar wieder ansteigen. Und bis dahin kaufen wir aussichtsreiche Objekte, solange die Preise auf historisch niedrigem Niveau rangieren“, so Müller weiter.
Nur elf deutsche Immobilienfonds
Die Fonds von Grundler und Müller zählen zu den insgesamt lediglich elf Publikums-AIFs mit deutschen Immobilien unterschiedlicher Couleur, unter denen Privatanleger derzeit wählen können (siehe Tabelle Seite 4) – im Vergleich mit früheren Jahren eine geringe Zahl. Weiterhin kommen nur sehr wenige Fonds neu auf den Markt – einige Anbieter sind noch zögerlich.
Zum Teil sind einzelne Fonds aber auch recht schnell platziert und stehen deshalb nicht mehr zur Verfügung, vor allem im Bereich Einzelhandelsimmobilien. So war das Kapital der jüngsten Fonds der Hahn Gruppe und von ILG jeweils zügig vergriffen und auch der Habona Fonds 08 wurde Ende Juni geschlossen.
„Der Vertrieb des Habona Deutsche Nahversorgungsimmobilien Fonds 08 war in den letzten Monaten von einer sehr starken Dynamik geprägt. Besonders im Endspurt zur Fondsschließung am 30. Juni 2025 verzeichnete der Fonds allein in den letzten acht Wochen einen Kapitalzufluss von fast 15 Millionen Euro“, berichtet das Unternehmen.
