Die Bauzinsen liegen aktuell bei mehr als vier Prozent. Das lässt viele Kaufinteressierte daran zweifeln, ob sie sich einen Immobilienkredit überhaupt noch leisten können. Die Bausparkasse Schwäbisch Hall hat deshalb einen Fünf-Punkte-Check veröffentlicht. Damit lassen sich die eigenen Finanzierungschancen schon vor dem ersten Bankgespräch grob einschätzen. Baufinanzierungsexperte Ralf Oberländer erläutert darin, welche Faktoren über die Kreditvergabe entscheiden.
Finanzierungschancen vor dem Bankgespräch einschätzen
Wer seinen finanziellen Spielraum kennt, kann die eigenen Chancen auf einen Immobilienkredit laut Oberländer schon vorab abschätzen. Hinzu kommen ein realistischer Blick auf Eigenkapital und laufende Verpflichtungen sowie eine langfristige Planung. Das Bankgespräch ersetzt die Selbsteinschätzung zwar nicht, liefert aber eine verlässliche Orientierung.
Fünf Kriterien für den Immobilienkredit
Der Check benennt fünf Aspekte, die nach Einschätzung des Experten über die Kreditvergabe entscheiden. Denn für die Kreditzusage zählt nicht allein das Gehalt: Entscheidend ist das Zusammenspiel aus monatlichem Spielraum, Eigenkapital, Bonität, Immobilienwert und langfristiger Tragfähigkeit.
Welche Monatsrate ist dauerhaft tragbar?
Entscheidend ist nicht allein, wie viel jemand verdient, sondern was davon am Monatsende für die Kreditrate und zusätzliche Kosten übrigbleibt. Nach dem Einzug kommen laufende Kosten für Energie, Wohngebäudeversicherung und Instandhaltung hinzu, je nach Objekt zusätzlich Modernisierungen.
„Die entscheidende Frage lautet nicht: Wie hoch darf meine Rate höchstens sein? Sondern: Welche Rate kann ich dauerhaft gut tragen?“, erklärt Oberländer. „Wer sein Budget bis auf den letzten Euro ausreizt und keinen Puffer einplant, hat bei unerwarteten Ausgaben, zum Beispiel für eine Autoreparatur, kaum Spielraum.“
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Je mehr Eigenkapital Käufer mitbringen, desto weniger Kredit brauchen sie und desto bessere Zinsen erhalten sie in der Regel. Als Orientierung sollten Kaufinteressierte zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen können. Dazu gehören insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Je nach Bundesland machen sie etwa zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises aus.
Zum Eigenkapital zählen neben Ersparnissen auch Bausparguthaben, Wertpapiere oder vorhandenes Immobilienvermögen. Wer 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises selbst einbringen kann, steht bei der Bank noch besser da. „Mehr Eigenkapital ist grundsätzlich hilfreich. Wer dafür aber seine letzte finanzielle Reserve aufbraucht, geht ein unnötiges Risiko ein“, rät Oberländer. „Es lohnt sich außerdem zu prüfen, ob Förderkredite oder Zuschüsse als Finanzierungsbausteine infrage kommen, etwa von der KfW oder vom jeweiligen Bundesland.“
Stimmt die eigene Bonität?
Wer einen Immobilienkredit aufnehmen möchte, sollte auch seine eigene Kreditwürdigkeit im Blick haben. Denn neben Einkommen und Eigenkapital spielen bestehende Kredite, Ratenkäufe, Kontoüberziehungen und das bisherige Zahlungsverhalten eine Rolle. Vor dem Finanzierungsgespräch sollten Kaufinteressierte deshalb ihre Schufa-Daten anfordern und Fehler korrigieren lassen.
Auch bestehende finanzielle Verpflichtungen sollten vollständig erfasst und gegenüber der Bank offengelegt werden. Wer Konsumkredite abbaut und Rechnungen pünktlich bezahlt, verbessert seine Chancen. „Eine gute Bonität entsteht nicht über Nacht“, erklärt Oberländer. „Umso sinnvoller ist es, die eigenen Daten frühzeitig zu prüfen und finanzielle Verpflichtungen möglichst schon vor dem Immobilienkauf zu ordnen.“
Ist die Immobilie den Kaufpreis wert?
Auch die Immobilie selbst spielt eine wichtige Rolle, denn sie dient der Bank als Sicherheit. Bei der Bewertung berücksichtigt die Bank unter anderem Lage, Zustand und Marktgängigkeit des Objekts sowie die Energieeffizienz und absehbare Sanierungen. Kaufpreis und Bankbewertung müssen dabei nicht zwangsläufig übereinstimmen. „Nur weil eine Immobilie 500.000 Euro kostet, heißt das nicht, dass die Bank für ihre Finanzierung auch von diesem Wert ausgeht“, verdeutlicht Oberländer.
Bewertet die Bank die Immobilie niedriger als den vereinbarten Kaufpreis, kann eine Finanzierungslücke entstehen. Dann brauchen Käufer mehr Eigenkapital oder weitere Sicherheiten. Ein unabhängiges Gutachten vor dem Kauf zeigt, ob der Preis zum Zustand passt und welche Sanierungen anstehen - diese Kosten lassen sich dann von Anfang an einkalkulieren.
Funktioniert der Immobilienkredit auch in zehn Jahren?
Eine heute gut tragbare Monatsrate allein macht noch keine langfristig sichere Finanzierung. Ebenso zählt, wie Tilgung, Zinsbindung, Laufzeit und Restschuld zusammenwirken. Eine niedrige monatliche Belastung kann nämlich auf einer geringen Tilgung beruhen und damit die Rückzahlung verlängern und die Finanzierung insgesamt verteuern.
Auch mögliche Veränderungen der Lebenssituation sollten Kaufinteressierte mitdenken: Elternzeit, Jobwechsel, der zeitweise Wegfall eines Einkommens oder der spätere Ruhestand können den finanziellen Spielraum verändern. Flexibilität bieten beispielsweise vereinbarte Sondertilgungen oder die Möglichkeit, den Tilgungssatz anzupassen.
Besonders wichtig ist zudem der Blick auf das Ende der Zinsbindung. Kaufinteressierte sollten prüfen, welche Restschuld dann bleibt und ob sie die Anschlussfinanzierung auch bei höheren Zinsen tragen können. „Eine Finanzierung muss nicht nur heute passen, sondern auch in zehn oder 15 Jahren“, empfiehlt Oberländer. Gegen steigende Zinsen hilft zum Beispiel ein Bausparvertrag, betont er, vielleicht nicht ganz uneigennützig: Hier steht der Zins für die Anschlussfinanzierung in einigen Jahren schon heute fest.
Der Schnellcheck vor dem Finanzierungsgespräch
Wer diese fünf Punkte vor dem ersten Finanzierungsgespräch für sich geklärt hat, kann die eigenen Chancen auf einen Immobilienkredit besser einschätzen und gut vorbereitet in die Beratung gehen.
Nicht überall ein Haken? Das bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilienfinanzierung ausgeschlossen ist. „Nicht jeder Punkt muss von Anfang an perfekt passen“, sagt Oberländer. „Wer seine finanzielle Ausgangslage kennt, kann gemeinsam mit einem Baufinanzierungsberater prüfen, welche Finanzierung realistisch ist und wo sich noch Spielraum schaffen lässt.“
