Die Finanzierung von Immobilien hat sich in den vergangenen Wochen deutlich verteuert. Auslöser sind unter anderem gestiegene Marktzinsen infolge geopolitischer Entwicklungen wie dem Iran-Krieg. Laut einer Analyse der Plattform FMHX liegt der durchschnittliche Zinssatz für zehnjährige Hypothekendarlehen inzwischen über vier Prozent. Allerdings haben bislang nur rund die Hälfte der Anbieter ihre Konditionen angepasst.
Gerade für Investoren mit geringem Eigenkapital gewinnt der Marktvergleich damit an Bedeutung. Die Auswertung von 207 Baufinanzierern und Vermittlern zeigt, dass sich der typische Zinsaufschlag bei hoher Beleihung durch gezielte Angebotsauswahl nicht nur reduzieren lässt. In vielen Fällen kann daraus sogar ein Vorteil entstehen.
„Denn der drohende Zins-Malus bei einer höheren Beleihung des Immobilienprojektes kann auf diesem Wege meist nicht nur reduziert, sondern sogar in einen Vorteil verwandelt werden“, erläutert Max Herbst, Gründer der FMH Finanzberatung.
Zinsvorteile trotz hoher Beleihung möglich
Grundsätzlich liegt der Zinsnachteil bei einer Beleihung von 90 Prozent gegenüber 60 Prozent seit Jahren bei mehr als 0,3 Prozentpunkten. Dennoch zeigt die Analyse, dass Top-Angebote diesen Nachteil ausgleichen können. Teilweise lagen die besten Konditionen für 90-Prozent-Finanzierungen im Jahr 2025 sogar um mehr als 0,4 Prozentpunkte unter den durchschnittlichen Zinsen für 60 Prozent Beleihung.
Auch aktuell können Kreditnehmer durch konsequente Recherche rund 0,3 Prozentpunkte sparen. Im Durchschnitt seit Anfang 2025 beträgt der Vorteil 0,34 Prozentpunkte. „Zeitweise lagen die Konditionen in 2025 bei den Top Angeboten mit 90 Prozent-Beleihung sogar um mehr als 0,4 Prozentpunkte günstiger als bei denjenigen, die ohne Zinsmarkt-Recherche bei einem Anbieter mit Durchschnittskonditionen für die 60 Prozent-Beleihung landen“, erläutert Herbst.
Diese Unterschiede wirken sich direkt auf die Rückzahlung aus. Wer günstigere Zinsen konsequent für eine höhere Tilgung nutzt, kann seine Restschuld deutlich schneller reduzieren.
Höhere Tilgung senkt Risiken bei Anschlussfinanzierung
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht den Effekt: Bei einem Immobilienpreis von 500.000 Euro und einem Darlehen von 450.000 Euro führt ein Zinsvorteil von rund 0,7 Prozentpunkten bei gleicher Monatsrate zu einer um 31.665 Euro geringeren Restschuld nach zehn Jahren.
„Die Möglichkeit einer beschleunigten Tilgung sollten Finanzierer auf jeden Fall nutzen. Erliegt man hingegen der Versuchung, wegen der günstigeren Zinsen die fällige Monatsrate statt die Schuldenhöhe zu reduzieren, kann das verhängnisvolle Folgen haben“, warnt Herbst.
Eine niedrigere Restschuld reduziert das Risiko steigender Belastungen bei der Anschlussfinanzierung. Entsprechend empfiehlt es sich, vertragliche Optionen wie Sondertilgungen oder flexible Tilgungssätze zu vereinbaren und aktiv zu nutzen.
Niedrigzinsphasen bieten weniger Spielraum
Die Analyse zeigt zudem, dass dieser Effekt stark von der Zinsphase abhängt. Während aktuell selbst hohe Beleihungen von günstigen Einzelangeboten profitieren können, war dies in Niedrigzinsphasen deutlich eingeschränkt. Historische Daten aus den Jahren 2015 bis Anfang 2022 belegen, dass Investoren mit geringem Eigenkapital damals weniger von sinkenden Marktzinsen profitieren konnten.
Besonders groß sind die Chancen in Phasen schneller Zinsanstiege. Bereits Anfang 2022 konnten gut informierte Kreditnehmer von verzögerten Anpassungen einzelner Anbieter profitieren.
„Eine Ersparnis von einem Prozentpunkt war damals keine Hexerei, sondern die Belohnung für gute Marktkenntnis. Um diese Chancen zu nutzen, braucht man ausgezeichnete Baufinanzierungsvermittler mit guten Kontakten zu Geldinstituten, die nicht sofort die Kredite deutlich verteuern“, erläutert Herbst.
Auch in der aktuellen Situation könne sich eine schnelle und gezielte Reaktion auszahlen. „In solchen Situationen kommt es auf gute Strategien und überlegtes Handeln innerhalb weniger Tage an.“
