Der Logistikimmobilienmarkt tritt in eine Phase ein, in der sich stabile Fundamentaldaten mit neuen Nachfrageimpulsen verbinden. Bei einer Online-Pressekonferenz diskutierten Vertreter von Garbe Industrial, HIH Invest, Catella Investment Management und Metroplan über die Entwicklung des Marktes und die Erwartungen für das Jahr 2026.
Die fundamentalen Kostentreiber im Markt, insbesondere Bau-, Grundstückspreise und Finanzierungskosten, gehen zwar leicht zurück, werden sich aber nicht auf dem Niveau von vor 2020 normalisieren. Gleichzeitig bleiben Renditen und Mieten stabil, während die Leerstandsquoten in Deutschland im internationalen Vergleich niedrig sind. Lediglich Berlin und Leipzig verzeichnen aufgrund umfangreicher spekulativer Entwicklungen steigende Quoten, doch die großen Logistikregionen wie Hamburg, München, Frankfurt und Stuttgart melden nahezu vollständig vermietete moderne Flächen.
Maximilian Tappert, Head of Transaction Management Logistics bei HIH Invest, berichtet: „Die Vermietungsquote im Logistiksegment der HIH Invest liegt bei über 99 Prozent. Selbst in anspruchsvollen Märkten konnten wir auslaufende Verträge weitgehend mit Bestandsmietern verlängern.“
Marten Helms, Senior Fund Manager Europe bei Catella Investment Management, ergänzt: „Catella konnte trotz einzelner insolvenzbedingter Ausfälle rund 50.000 Quadratmeter erfolgreich nachvermieten und das überwiegend zu Mieten, die über dem vorherigen Vertragsniveau liegen. Generell gilt, dass Leerstand derzeit kein Preis-, sondern ein Nachfragethema ist. Wo Nutzer Flächen benötigen, können wir marktübliche und teilweise steigende Mieten erzielen.“ Der wiedererstarkte E-Commerce trägt zusätzlich zu einer höheren Flächennachfrage bei. Internationale Anbieter aus Asien erweitern ihre Präsenz und suchen verstärkt nach Hub- und Verteilflächen, während etablierte Marktteilnehmer ihre Aktivitäten ebenfalls ausbauen.
Neue Nachfrageimpulse durch E-Commerce und Defence
Neben dem E-Commerce gewinnt der Verteidigungssektor an Bedeutung. Garbe Industrial schätzt, dass die wachsenden Verteidigungsanstrengungen in Europa bis zum Jahr 2030 ein Flächenpotenzial zwischen 7,5 und 14,9 Millionen Quadratmetern im privatwirtschaftlichen Logistik- und Industriebereich schaffen könnten. Tobias Kassner, Head of Research & ESG bei Garbe, erläutert: „Noch befindet sich der Markt in einer frühen Phase. Erste Anmietungen gibt es bereits, doch der Zeitversatz zwischen der steigenden Nachfrage und der Reaktion darauf ist deutlicher als bei anderen Branchen. Daher wird sich der Verteidigungssektor als Treiber erst ab 2026 spürbar bemerkbar machen.“
Maximilian Tappert bestätigt: „Die HIH Invest hat bereits Mietverträge mit Unternehmen aus dem Defence-Umfeld abgeschlossen, allerdings vornehmlich für unkritische Nutzungen wie Ersatzteil-, Material- oder Textillogistik.“ Parallel rückt der Energiebedarf stärker in den Fokus. Die Elektrifizierung von LKW-Flotten, steigende Anforderungen durch Automatisierung und Erwartungen von Mitarbeitenden und Kunden erhöhen die Bedeutung der Stromverfügbarkeit als Standortfaktor.
Manuel Schrapers, Geschäftsführer bei Metroplan, weist darauf auf Herausforderungen im Gebäudebestand in Bezug auf E-Mobilität hin: „Viele Bestandsobjekte verfügen heute noch nicht über ausreichende Netzkapazität, um umfangreiche Ladeinfrastrukturen zu betreiben. Daher sind zügige Netzausbauten essenziell, damit Logistikstandorte in Deutschland ihre Wettbewerbsfähigkeit behalten.“
Osteuropa rückt stärker in den Fokus
In der Standortstrategie europäischer Unternehmen gewinnt Osteuropa weiter an Bedeutung. Schrapers hebt hervor: „Länder wie Polen, Tschechien, die Slowakei oder Rumänien sind für internationale Investoren und expandierende Industrieunternehmen hochattraktiv geworden. Das liegt nicht nur an geringeren Standortkosten, sondern vor allem an schnellen Verwaltungsprozessen, moderner Förderkulturen und einer ausgeprägten Willkommenskultur gegenüber industriellen Ansiedlungen. Viele osteuropäische Regionen verfügen zudem über qualifizierte Arbeitskräfte. Das beeinflusst Standortentscheidungen zunehmend zugunsten dieser Länder.“
Marten Helms ergänzt, dass Deutschland trotz regionaler Überkapazitäten ein attraktiver Logistikstandort bleibt. Internationale Nutzer sicherten sich inzwischen frühzeitig Flächen, um Lieferketten zu stabilisieren und ihre Präsenz in Europa auszubauen. Auch die Investorennachfrage ziehe wieder an, besonders für Objekte mit solider Substanz und klarer Standortqualität.
Ausblick auf 2026 vorsichtig optimistisch
Für das Jahr 2026 zeichnen die Experten ein vorsichtig optimistisches Bild. Tobias Kassner: „Eine leichte Belebung der Transaktionsmärkte und die Rückkehr wichtiger Nachfragegruppen deuten auf eine Marktphase, die Investoren wieder mehr Planungssicherheit bietet.“ Maximilian Tappert fügt hinzu: „Wir sehen, dass sich viele Marktteilnehmer nach einer Phase der Unsicherheit wieder stärker positionieren. Gerade institutionelle Investoren agieren wieder zuversichtlicher, weil sich die Preisfindung weitgehend stabilisiert hat und die Kapitalwerte erste Anzeichen eines Aufwärtstrends zeigen. Entscheidend bleibt nun, dass wir wirtschaftliche Rahmenbedingungen schaffen, die Nutzer und Investoren gleichermaßen Planungssicherheit geben. So kann der Logistikmarkt 2026 erneut zu einem der verlässlichsten Segmente im Immobilienbereich werden.“
Zugleich verweist das Panel auf mögliche Engpässe, falls die Fertigstellungszahlen niedrig bleiben und die Nachfrage ab 2026 wieder anzieht. Manuel Schrapers ergänzt, dass osteuropäische Märkte zunehmend Druck auf westeuropäische Standorte ausüben, da sie mit attraktiven Kostenstrukturen, schnellen Genehmigungen und hoher Investitionsbereitschaft werben.
