Der deutsche Immobilienmarkt präsentiert sich zum Ende des Jahres 2025 regional stark differenziert. Das zeigt der aktuelle Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise, der auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen basiert. In einigen Metropolregionen legen die Preise weiter zu, andernorts verschaffen leichte Rückgänge Kaufinteressierten zumindest kurzfristig Luft.
Auffällig ist dabei weniger eine flächendeckende Trendwende als vielmehr eine selektive Rückkehr der Nachfrage. Käuferinnen und Käufer agieren gezielt, vergleichen intensiver und nehmen auch Objekte in den Blick, die lange Zeit kaum gefragt waren.
Ein besonders klares Beispiel liefert Dortmund. Dort beobachtet Thomas Przytulla, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, eine spürbare Belebung – selbst bei energetisch schwachen Bestandsimmobilien.
„Selbst Einfamilienhäuser mit Energieeffizienzklasse H finden wieder Käuferinnen und Käufer“, berichtet Przytulla. „Häufig gehen diese im Preisbereich zwischen 250.000 und 400.000 Euro über den Tisch.“ Noch vor wenigen Quartalen galten solche Objekte vielerorts als kaum vermittelbar.
Als Treiber nennt Przytulla neue Förderprogramme überregionaler Banken für energetische Modernisierungen, die erst seit einigen Monaten verfügbar sind. Diese Angebote sprechen Käuferinnen und Käufer gezielt an, während staatliche Förderungen wie jene der KfW nach seiner Einschätzung eine geringere Rolle spielen. Die Anforderungen seien oft hoch und nicht für alle Interessierten erfüllbar.
Im vierten Quartal 2025 stieg der Preisindex in Dortmund gegenüber dem Vorquartal leicht an. Bei Häusern beträgt das Plus 1,16 Prozent, bei Wohnungen 1,56 Prozent. Der Medianpreis liegt bei Ein- und Zweifamilienhäusern bei 2.862 Euro pro Quadratmeter, Eigentumswohnungen kosten im Mittel 2.357 Euro pro Quadratmeter.
Nach Beobachtung Przytullas liegen die Angebotspreise vielerorts weiterhin über den tatsächlich realisierten Kaufpreisen. „Der Trend hin zu überzogenen Angebotspreisen hält leider weiter an“, sagt er. Gleichzeitig entstehe dadurch Verhandlungsspielraum.
In der Region West bleibt Köln Spitzenreiter bei den Wohnungspreisen. Käuferinnen und Käufer zahlen dort durchschnittlich rund 3.740 Euro pro Quadratmeter, Häuser kosten im Mittel 3.220 Euro. Im Jahresvergleich stieg der Index bei Wohnungen um 3,4 Prozent, bei Häusern um 2,42 Prozent. Düsseldorf hingegen legte zum Jahresende eine Pause ein. Der Medianpreis liegt bei 3.533 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und 3.271 Euro für Häuser.
Robuster Markt im Nordosten
Im Süden gaben die Wohnungspreise im Quartalsvergleich nach. In Frankfurt am Main sank der Index um 1,19 Prozent, in Stuttgart um 0,66 Prozent und in München um 0,5 Prozent. Trotz dieser Abschläge bleibt das Preisniveau hoch. In Frankfurt liegen die Wohnungspreise mit durchschnittlich 4.116 Euro pro Quadratmeter seit Jahren oberhalb der 4.000-Euro-Marke. In Stuttgart beträgt der Median 3.879 Euro, in München sogar 7.482 Euro.
Im Nordosten zeigt sich der Markt insgesamt robust. In Hamburg und Berlin gingen die Wohnungspreise im Quartalsvergleich leicht zurück, blieben im Jahresvergleich jedoch weitgehend stabil. In Hamburg liegt der Medianpreis bei 4.658 Euro pro Quadratmeter, in Berlin bei 5.135 Euro. Die Preise für Häuser zogen in beiden Städten weiter an.
In Hannover verteuerten sich sowohl Wohnungen als auch Häuser moderat. Besonders im Haussegment verzeichnete der Index im Jahresvergleich ein Plus von 2,72 Prozent. Der Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei durchschnittlich 2.599 Euro. In Dresden sank der Wohnungsindex im Quartalsvergleich um 1,09 Prozent, im Jahresvergleich steht jedoch ein Plus von 4,32 Prozent. Die Hauspreise bewegen sich dort seit Jahren überwiegend oberhalb der 3.000-Euro-Marke, zuletzt mit einem Median von 3.094 Euro pro Quadratmeter.
