Der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen hat sich 2024 deutlich verringert. Nach Angaben des CBRE-empirica-Leerstandsindex lag er zum Jahresende bei rund 522.000 Wohnungen beziehungsweise 2,2 Prozent. Gegenüber 2023 entspricht das einem Rückgang um etwa 45.000 Einheiten und damit dem zweitstärksten Minus in der mehr als 20-jährigen Zeitreihe.
Der Index basiert auf Bewirtschaftungsdaten von CBRE mit rund 864.000 Wohneinheiten sowie ergänzenden Analysen der empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes. Er gilt als einzige jährliche Datengrundlage zum marktaktiven Leerstand in Deutschland, also zu Wohnungen, die kurzfristig vermietbar oder mittelfristig aktivierbar sind. „Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine ´Ruinen´ oder dysfunktionalen Leerstände“, betont Dr. Reiner Braun, Vorstand der Empirica AG,
Leerstand sinkt in den meisten Regionen
Besonders auffällig ist die Breite der Entwicklung. In 338 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten gingen die Leerstandsquoten zurück. Ein Jahr zuvor war dies lediglich in 174 Kreisen der Fall. Braun spricht von einer ungewöhnlich hohen Dynamik und verweist darauf, dass der stärkere Rückgang zuletzt im Zusammenhang mit dem Ukrainekrieg zu beobachten war.
Nicht erfasst werden im marktaktiven Leerstand dauerhaft nicht nutzbare Wohnungen. Der totale Leerstand liegt daher deutlich höher. Nach fortgeschriebenen Zensusdaten summierte er sich Ende 2024 auf 963.000 leerstehende Geschosswohnungen sowie weitere 727.000 Wohnungen in Eigenheimen. Mehr als die Hälfte dieser Einheiten gilt damit nicht als kurzfristig vermietbar.
Regional zeigen sich weiterhin deutliche Unterschiede. In Ostdeutschland ohne Berlin lag der marktaktive Leerstand bei 5,4 Prozent, im Westen bei 1,7 Prozent. Michael Schlatterer, Managing Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland, betont jedoch: „Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen.“
Wachstumsregionen mit extrem niedrigen Quoten
In Regionen mit Bevölkerungswachstum sank der Leerstand auf 1,4 Prozent und damit weiter unter das Niveau eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes. In Schrumpfungsregionen stagniert er dagegen bei 6,9 Prozent. Besonders niedrige Quoten weisen Freiburg, München und Frankfurt am Main mit jeweils 0,1 Prozent auf, gefolgt von Münster und Darmstadt mit jeweils 0,2 Prozent.
Am oberen Ende der Skala stehen Dessau-Roßlau mit 7,6 Prozent sowie Pirmasens mit 7,3 Prozent. Gleichzeitig verzeichneten einige Städte in den vergangenen fünf Jahren starke Rückgänge. In Schwerin sank die Quote seit 2019 um 2,5 Prozentpunkte, in Pirmasens um 2,0 Punkte sowie in Leipzig und Frankfurt an der Oder um jeweils 1,9 Punkte.
Die Entwicklung wird maßgeblich durch den Einbruch im Wohnungsneubau und eine weiterhin hohe Nettozuwanderung geprägt. 2024 wurden rund 42.000 Wohnungen weniger fertiggestellt als im Vorjahr, während die Nettozuwanderung aus dem Ausland bei etwa 430.000 Menschen lag. Die Folge sind steigende Neuvertragsmieten und wieder anziehende Kaufpreise in vielen lokalen Märkten.
