Prospekthaftung: BGH erwischt Anbieter erneut auf dem falschen Fuß

Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat ein weiteres Urteil zur Prospekthaftung bei geschlossenen Fonds veröffentlicht, das manche Initiatoren – aber auch Vertriebe – in Bedrängnis bringen könnte (II ZR 30/09). Die prognostizierten Mieterträge können bei Immobilienfonds unter Umständen in die Haftungsfalle führen.

Bundesgerichtshof_neuDem Urteil nach handelt es sich um einen Prospektfehler, wenn bei einem Immobilienfonds die Prognose zur Mietentwicklung laut Prospekt „auf Erfahrungswerten der Vergangenheit“ beruht, obwohl keine Erkenntnisse darüber vorlagen, dass in der Vergangenheit „bei vergleichbaren Objekten unter entsprechenden äußeren Umständen“ Mietzuwächse in der prognostizierten Höhe erzielt werden konnten.

Das Urteil, das zu einem Fonds aus dem Jahr 1999 erging, dürfte einige Anbieter vor allem deshalb auf dem falschen Fuß erwischen, weil es in diesem Fall keine Rolle spielt, ob die Prognose durch ausreichende Tatsachen (wie die Entwicklung der Lebenshaltungskosten der letzten 20 Jahre, Mitteilung der Stadt über den voraussichtlichen Wohnungsbedarf sowie standort- und objektbezogene Umstände) gestützt wurde und aus damaliger Sicht kaufmännisch vertretbar war.

Bisher wurde dies als ausreichend angesehen. Zudem war im Prospekt auf die generelle Unsicherheit von Prognosen hingewiesen worden, und die Kalkulation mit einer Mietsteigerung von anfangs zwei Prozent sowie später 2,5 beziehungsweise drei Prozent pro Jahr war für die damalige Zeit nicht ungewöhnlich hoch.

Der Prospekt erwecke jedoch den unrichtigen Eindruck, das jeder Prognose anhaftende Risiko „sei bei dem angebotenen Anlageobjekt geringer zu bewerten, weil die Schätzung ‚auf Erfahrungswerten der Vergangenheit’ beruhe und deshalb zuverlässiger sei“, so das Gericht. Die Formulierung suggeriert aus Sicht des BGH, dass Informationen zur Verfügung standen, „die die Annahme stützen konnten, dass auch für die Fondsimmobilie Mietzuwächse in der im Prospekt dargestellten Höhe zu erzielen seien“.

Dass Erfahrungen immer aus der Vergangenheit resultieren („Erfahrungswerte der Zukunft“ stehen schließlich nicht zur Verfügung) und es sich damit um einen so genannten Pleonasmus handelt, spielt bei dem Urteil ebenso wenig eine Rolle wie der Umstand, dass letztlich jede Prognose eine Fortschreibung der Gegebenheiten und angenommenen Wirkungszusammenhänge aus der Vergangenheit ist.

Seite 2: Auch Berater haften – bei erheblich längeren Verjährungsfristen

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