Zweitmarkt: Neue Spielregeln für Emissionshäuser

Auf diese Weise soll ein Portfolio von Immobilien unterschiedlichster Größe, verschiedener Mieterstruktur und Nutzungsarten an vielfältigen Standorten aufgebaut werden. Neben der Risikostreuung verspricht der Initiator eine erhöhte Stabilität. Eigene Fonds dürfen nur einen Anteil von bis zu 15 Prozent des gesamten Fondsportfolios ausmachen und müssen zudem über die offiziellen Zweitmarktkanäle angekauft werden. Dadurch wird der Verdacht im Keim erstickt, dass der Initiator durch die Hintertür den eigenen Beteiligungsangeboten zu etwas mehr Platzierungsschub verhilft.

Das ungewöhnlichste Konzeptionsmerkmal des jüngsten aller aktuellen Zweitmarktfonds ist indes seine Struktur: Die Anleger werden nicht zu Kommanditisten wie bei den Produkten der Wettbewerber, sondern beteiligen sich über Genussrechte, die mit sieben Prozent jährlich vor Steuern ab dem ersten Monat nach der Einzahlung verzinst werden. Über die nachrangigen Partizipationsrechte sollen sie am Gewinn der Emittentin Hesse Newman Real Estate Dachfonds Nr. 1 GmbH & Co. KG beteiligt werden. Die Anlagedauer ist vergleichsweise kurz und wird nach der Prognose des Initiators bereits fünf Jahre nach Abschluss der Platzierung beendet sein. Das gezeichnete Kapital soll dann ebenfalls zurückgezahlt werden.

„Wir sind davon überzeugt, mit einem breit gestreuten Immobilieninvestment, kurzer Laufzeit, siebenprozentiger Rendite und weitreichenden Kündigungsmöglichkeiten den Geschmack unserer Anleger und Vertriebspartner zu treffen. Für die Genussrechtskonzeption spricht, dass unsere Kunden nicht mit der Gewerbesteuer innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist belastet werden. Zwar werden sowohl die Zinsen als auch die Rückzahlung durch den Abgeltungssteuersatz von 25 Prozent gemindert. Allerdings kommen unsere Kunden dabei glimpflicher davon, als wenn die Rückflüsse als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung eingestuft würden, die mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern sind. Bei unseren Zielgruppen liegt diese Besteuerung regelmäßig weit über dem Abgeltungssteuersatz“, sagt Drießen und ist zuversichtlich, sein Renditeversprechen von sieben Prozent pro Jahr einhalten zu können.

Eine Garantie dafür sieht das Konzept nicht vor, allerdings hätten die Anleger einen Nachzahlungsanspruch auf nicht ausbezahlte Zinsen, die ebenfalls von der Liquiditätslage der Gesellschaft abhängig sind. Für das Zielportfolio seien bereits etliche Beteiligungen identifiziert, die Auszahlungen zwischen acht und zwölf Prozent generierten, sodass die Hürde von sieben Prozent dauerhaft zu nehmen sei. Sie stellt jedoch gleichzeitig die Grenze für das Chancenpotenzial der Anleger dar, die an Mehrerlösen nicht beteiligt werden. Bei den Zweitmarktfonds mit KG-Modell sitzt der Anleger ebenfalls mit im Boot, allerdings auch dann, wenn die Ausschüttungsprognosen übertroffen werden.

Die Klausel, wonach Hesse Newman die Fondslaufzeit zweimal um zwei Jahre verlängern kann, soll dem Initiator vor allem mehr Flexibilität bei dem für 2019 angedachten Exit geben. „Wir planen, alle Anteile im fünften Jahr der Fondsgesellschaft sukzessive zu verkaufen. Eine gute Marktphase für den Verkauf zu wählen, liegt insbesondere im Interesse des Kunden. Nur wenn dies nach fünf Jahren nicht der Fall ist, würden wir von der Verlängerungsoption Gebrauch machen. Im Gegenzug glauben wir, dass es für den Kunden verschmerzbar wäre, wenn der Fonds angesichts der jährlichen Auszahlung von sieben Prozent erst im Jahre sieben vollständig aufgelöst würde“, meint der Hesse-Newman-Vorstand.

Die Asuco-Geschäftsführer Dietmar Schloz und Hans-Georg Acker (v.li.)

Dass sich diese Renditehöhe auch mit klassisch konzipierten Immobilienzweitmarktfonds erreichen lassen, stellt der Münchener Initiator Asuco unter Beweis. Das Emissionshaus wurde zwar erst im Jahr 2009 gegründet, hinter dem Newcomer stecken jedoch alte Hasen – Dietmar Schloz und Hans-Georg Acker. Beide waren viele Jahre für die Hypo-Fondsbeteiligungen für Sachwerte (HFS) tätig und konzipierten im Jahr 1996 den ersten initiatorenübergreifenden Immobilienzweitmarktfonds. Ein Mitarbeiterteam aus dieser Zeit ist seinen Chefs gefolgt.

Seit Juni 2012 ist der dritte Publikumsfonds, der eigenkapitalbasierte Asuco 3, am Markt, für den die Münchener rund 50 Millionen Euro bei Privatanlegern einsammeln wollen, die sich ab 5.000 Euro beteiligen können. Da die Hälfte des Investitionsvolumens in den hauseigenen Dachfonds Asuco 1 fließen soll, streift die junge Offerte ihren Blind-Pool-Charakter ab. „Zum 31. Juli 2012 hatte sich unser Dachfonds Asuco 1 an 312 Zielfonds beteiligt, die wiederum in 388 deutsche Immobilien investieren. Das ist die größte Risikostreuung aller bislang aufgelegten Zweitmarktfonds, der zudem den gesamten Gewerbeimmobilienmarkt abdeckt. Büro-, Handels- und Spezialimmobilien, darunter Hotels, Logistik- und Sozialimmobilien machen jeweils etwa ein Drittel des Portfolios aus“, berichtet Schloz und ergänzt: „Allein im ersten Halbjahr 2012 haben wir 819 Fondsanteile für 29,5 Millionen Euro eingekauft.“ Damit hat er genug Material für die Fonds, die bisher alle die Ausschüttungsprognosen übertroffen haben.

„Für den Asuco 1 hatten wir für die vergangenen beiden Jahre kumulierte Ausschüttungen von 14 Prozent prognostiziert und 17,5 Prozent erreicht, für das laufenden Jahr rechnen wir mit einer Ausschüttung in Höhe von neun Prozent und würden damit das selbst gesteckte Ziel von sieben Prozent übertreffen“, betont Hans-Georg Acker, der als Geschäftsführer den Vertrieb bei Asuco verantwortet. „Obwohl wir erst seit drei Jahren am Markt sind, haben wir uns ein großes Vertrauen bei Anlegern und Vertriebspartnern erarbeitet. Jeder dritte Vertriebspartner hat selbst einen unserer Fonds gezeichnet“, sagt Acker.

Seite 3: Ohne KWG-Lizenz geht künftig gar nichts mehr

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