Das falsch gefühlte Risiko

Anleger denken bei ihren Investitionsentscheidungen oft zu kurz. Stattdessen verlassen sie sich blind auf das, was die Mehrheit macht und tappen leicht in eine Denkfalle.

Gastkommentar von Angelika Kunath, Geschäftsführerin von FHHI Fondshaus Hamburg Immobilien

Angelika Kunath, FHHI

Tiere und Pflanzen entwickeln sich zu neuen Arten weiter, indem sie eine Nische besetzen. Auf den Galapagos-Inseln entstanden so aus einer Finken-Spezies 14 Ableger. In Hungerzeiten überlebten vor allem die Vögel, deren abweichende Schnabelformen es erlaubten, andere Nahrung aufzunehmen als die, um die sich die Mehrheitspopulation stritt.

Dass es meistens nicht ratsam ist, das zu tun, was alle machen, zeigt sich auch in vielen Bereichen des menschlichen Lebens. Das müsste eigentlich jeder wissen, der schon einmal am Samstagvormittag im Supermarkt in der Kassenschlange gewartet hat oder zu Ferienbeginn mit dem Auto im Stau stand. Doch gerade, was Investitionsentscheidungen angeht, handeln Anleger oft wie die berühmten Lemminge: Sie machen blind das, was alle machen.

Auf den ersten Blick scheint vieles davon auch sinnvoll – zum Beispiel bei Immobilieninvestitionen vornehmlich auf die deutschen Metropolen zu setzen. Lage, Lage, Lage – darauf kommt es schließlich an. Und während in vielen kleineren Städten die Bevölkerungszahl teils deutlich zurückgeht, haben die großen Metropolen dieses Problem nicht. Hier wächst die Bevölkerung vielfach kontinuierlich – mit entsprechend hoher Nachfrage nach Wohnungen, Einzelhandelsdienstleistungen und Büroräumen.

So weit ist das Verhalten der Anleger und ihre Vorliebe für Immobilieninvestitionen in den deutschen Metropolen also durchaus nachvollziehbar. Mittlerweile hat die starke Nachfrage die Immobilienpreise in den Metropolen allerdings bereits enorm hochgetrieben. Das gilt besonders für so genannte Core-Objekte, jene bei Anlegern besonders begehrten Immobilien – gemeint sind meist Büro-Immobilien – die sich durch eine gute Lage sowie die Tatsache auszeichnen, dass sie komplett an ein einzelnes renommiertes Unternehmen vermietet sind. Über geschlossene Fonds können private Anleger in solche Objekte investieren – und sie tun das mit Vorliebe: Gemessen am platzierten Eigenkapital entfielen dem Analysehaus Scope zufolge 2011 ganze 75 Prozent der Zeichnungssumme geschlossener Immobilienfonds mit Bürogebäuden auf Single-Tenant-Produkte .

Doch nicht nur aufgrund der hohen Preise ist mit solchen Fonds in der Regel kein zufriedenstellendes Rendite-Risiko-Verhältnis auf Anlegerebene mehr möglich: Was vielen Anlegern nicht bewusst ist: Single-Tenant-Fonds bergen ein hohes Klumpenrisiko – fällt der Mieter wider Erwarten doch aus, entfallen die kompletten Einnahmen. Auch die Weitervermietung an einen Dritten ist oft schwer. Objektiv gesehen sind Anleger daher mit einer auf mehr Diversifikation setzenden Beteiligung, die auf attraktive Großstädte jenseits der Top-Metropolen setzt, viel besser bedient.

Umgekehrt meiden Anleger bestimmte Investitionen oft nur deshalb, weil die Mehrheit ebenfalls davor zurückschreckt. Während bei den vermeintlich so sicheren Single-Tenant-Fonds die Risiken oft unterschätzt werden, werden sie an anderer Stelle häufig überschätzt, ohne dass es objektiv einen Grund dafür gibt. Beispiel Projektentwicklungsfonds: Hier herrscht bei vielen Anlegern der Glauben vor, diese eigneten sich ausschließlich für institutionelle Anleger, während sie für Privatanleger zu riskant seien. Das muss aber nicht so sein. Um die typischen Projektentwicklungsrisiken weitgehend zu vermeiden, kann der Fondsinitiator die Investitionen nach im Vorfeld feststehenden, klar definierten Kriterien auswählen. So kann er beispielsweise ausschließlich Projekte einkaufen, bei denen Baurecht und Finanzierung bereits gesichert sind, eine Vorvermietungsquote festsetzen und als Partner ausschließlich Unternehmen mit jahrelanger Erfahrung akzeptieren, die bereits eine Vielzahl von Projekten erfolgreich abgewickelt haben.

Insgesamt gilt daher: Anleger sollten sich statt auf ihr Gefühl lieber auf Fakten verlassen.

Foto: FHHI

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