Zum Jahresauftakt 2013 weist der von Bulwien Gesa erhobene Deutsche-Hypo-Immobilienkonjunktur-Index erneut leicht nach oben. Das Immobilienklima hat sich im Januar 2013 im dritten Monat in Folge erholt und ist um 2,6 Prozent auf aktuell 121,5 Zählerpunkte angestiegen. Haupttreiber der Entwicklung ist ein deutlich positiveres Investmentklima.
Nach dem deutlichen Rückgang zum Jahresende 2011 hat die Immobilienkonjunktur seitdem eine kraftlose, aber anhaltend positive Entwicklung erfahren. Doch lassen sich aus dem nach wie vor hohem Niveau laut Deutscher Hypo keine eindeutig abgrenzbaren Marktzyklen ablesen.
Mit dem Anstieg des Konjunktur-Index werden seit drei Monaten in Folge leichte Entspannungssignale aus der deutschen Immobilienwirtschaft gesendet, was die Immobilienfinanzierer als eine Form von Trendwende interpretieren. Fundamentale Marktdaten aus Europa stützten diese These. Dies zeige sich sowohl bei zurückgehenden Target2-Salden als auch bei geringeren Risikoaufschlägen bei den europäischen Staatsanleihen, zum Beispiel denen Spaniens, an. Als ausgestanden sieht die Deutsche Hypo die Eurokrise dennoch eher nicht an. Nichtsdestotrotz deute sich zunächst eine Entspannung an, was sich aktuell positiv auf die Stimmung in der deutschen Immobilienwirtschaft niederschlage.
Der Befragung von Immobilienexperten zufolge, auf der dieser Index fußt, ist das Investmentklima um satte 4,9 Prozent auf 125,6 Punkte angestiegen, ein Wert, der zuletzt im April 2012 erreicht worden ist. Der Investmentmarkt ist demnach in guter Verfassung, die Anleger in Kauflaune. Das Ertragsklima hat dagegen nur marginal zugelegt. Im Januar erreichte es 117,4 Zähler, nachdem es Ende letzten Jahres noch bei 117,1 Zählern lag (+ 0,2 Prozent). Viel Entwicklungspotenzial sehen die Immobilienexperten demnach nicht mehr bei der Mietpreisentwicklung.
Das Büro-Segment war in den letzten Jahren noch das „Sorgenkind“ der deutschen Immobilienwirtschaft. Diesem Segment wurde nicht mehr viel Potenzial zugetraut. Sichere Alternativen wurden vor allem im Wohnimmobilienmarkt ausgemacht. Aktuelle Studien deuten jedoch an, dass weitere deutliche Miet- und Preissteigerungen im deutschen Wohnungsmarkt nicht mehr gesehen werden. Dies deckt sich sowohl mit der skizzierten Entwicklung des Ertragsklimas als auch des Wohnklimas, das mit einem minimalen Rückgang von 1,1 Prozent auf aktuell 170,2 Zähler einer Seitwärtsbewegung einschlägt.
Das Büroklima hat mit einem Anstieg von 7,2 Prozent wieder zum Industrie- und Handelklima aufgeschlossen und damit die Verluste der vergangenen Monate kompensiert. Die befürchtete Scherenbewegung hat sich hier nicht fortgesetzt. Den Grund für diese Trendwende sieht die Deutsche Hypo in der soliden Entwicklung der deutschen Büromärkte. Nach dem Boomjahr 2011 haben sich die Flächenumsätze auf einem Normalmaß eingepegelt. Gleichzeitig reduzierten sich auf breiter Front die Leerstände, während die Projektentwicklungspipelines immer schlechter gefüllt sind. Vor dem Hintergrund steigender Bürobeschäftigtenzahlen antizipieren die Immobilienexperten hier eventuell ansteigenden Bedarf.
Andreas Pohl, Mitglied des Vorstands der Deutschen Hypo, erwartet ein „solides Immobilienjahr“. Sah es zeitweise so aus, als ob die wesentlichen immobilienwirtschaftlichen Kennzahlen für das Jahr 2012 deutlich hinter denen des guten Immobilienjahres 2011 zurückbleiben würden, hat eine Jahresendrally noch für einige Überraschungen am Investitionsmarkt geführt. Hier wurden zum Jahresende noch großvolumige Transaktionen abgeschlossen, die mehrfach deutlich jenseits der 100 Millionen Euro gelegen haben. Insgesamt stieg das gehandelte Volumen im gewerblichen Investmentmarkt um mehr als acht Prozent auf knapp 26 Milliarden Euro.
„Rückblickend betrachtet, hat sich der erfolgreiche Jahresabschluss bereits frühzeitig im Kurvenverlauf des Immobilienklimas abgezeichnet. Spätestens mit Beginn des vierten Quartals hat sich ein Wendepunkt herauskristallisiert, nachdem die Stimmungsrückgänge im Jahresverlauf 2012 immer geringfügiger ausgefallen sind. ‚Die Immobilienbranche läuft wieder der realen Wirtschaftsentwicklung vorweg‘. Etwa so könnte man den aktuellen Kurvenverlauf interpretieren. Nachdem dieses lange Jahre gültige Paradigma aufgrund der außergewöhnlichen Marktumstände ins Wanken geraten ist, zeigt sich eine zaghafte Normalisierung. Bevor sich die fundamentale Zinslandschaft nicht ändert, werden altbekannte Zyklen jedoch weiterhin fehlen“, kommentiert Pohl. (te)
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