Anzeige
19. Februar 2015, 08:56
Teilen bei: Ihren XING-Kontakten zeigen | Ihren XING-Kontakten zeigen

Einzelhandelsimmobilien: Umdenken bei Investoren und Finanzierern

Der stationäre Einzelhandel verliert zunehmend Umsatzanteile an die Online-Konkurrenz. Dies wird auch erhebliche Auswirkungen auf Finanzierer und Investoren haben, die sich zunehmend auf diese Entwicklung einstellen. Gastbeitrag von Peter Axmann, HSH Nordbank

Einzelhandelsimmobilien

“Für Banken wird es künftig bei der Finanzierung von Einzelhandelsimmobilien um verkürzte Laufzeiten gehen.”

Dass der stationäre Einzelhandel Umsatzanteile an die Online-Konkurrenz verliert, ist nicht neu, wird aber bislang meist aus der Perspektive der Handelsmieter diskutiert. Doch diese Verschiebung hat auch erhebliche Auswirkungen auf Finanzierer und Investoren, die sich zunehmend auf diese Entwicklung einstellen.

Einzelhandelsimmobilien bisher bei Investoren beliebt

Lange Zeit waren Einzelhandelsimmobilien als Assetklasse bei vielen Investoren beliebt, versprachen sie doch über viele Jahre gut prognostizierbare Cash-Flows. Grund dafür sind die bei Mietverträgen mit Einzelhandelsunternehmen üblichen Laufzeiten, die oft deutlich über denen von Büros oder Logistikflächen liegen.

Auch Banken und andere Fremdkapitalgeber schätzen diese gute Prognostizierbarkeit und machen die Objekte dieser Assetklasse für sie interessant.

Umwälzungen sorgen für Unsicherheit

Derzeit sehen wir jedoch, dass sich die Verlagerung von Umsatzanteilen vom stationären zum Online-Handel auf diese stabilen Rahmenbedingungen zunehmend auswirkt. Denn wenn die eigene Perspektive der Einzelhändler weniger berechenbar wird, nimmt ihre Bereitschaft ab, sich für lange Mietzeiträume von zehn oder 15 Jahren an eine bestimmte Fläche zu binden.

Die Entwicklungen des Internet-Handels wirken sich in den verschiedenen Einzelhandelssparten jedoch sehr unterschiedlich aus. Während beispielsweise der Buchhandel heute schon zu etwa einem Drittel online abgewickelt wird, setzt der Trend zum E-Commerce im Lebensmitteleinzelhandel erst allmählich ein.

Mietverträge werden sich verkürzen

Dazu kommt, dass viele gegenwärtig bestehende Mietverträge mehrere Jahre Restlaufzeit haben und erst sukzessive verlängert oder ersetzt werden müssen. Schlagartige Veränderungen sind daher zunächst nicht zu erwarten.

Perspektivisch werden sich die Mietvertragslaufzeiten im Einzelhandel jedoch verkürzen und Händler könnten auch verstärkt darauf drängen, Umsatzmietverträge abzuschließen. Damit steigen die Anforderungen an das Asset-Management von Einzelhandelsimmobilien: Eine hohe Vermietungsquote und die Attraktivität des Objektes sicherzustellen wird zunehmend anspruchsvoller.

Banken werden Finanzierungen genauer prüfen

Für Banken wird es künftig bei der Finanzierung von Einzelhandelsimmobilien ebenfalls um verkürzte Laufzeiten gehen, da sich die Darlehensvereinbarungen oftmals an den Mietverträgen orientieren. Zudem werden die Leistungsfähigkeit des Projektentwicklers beziehungsweise des Managers der Immobilie noch weiter im Vordergrund stehen als bisher.

Grundsätzlich bleiben für Banken die Shoppingcenter und Einkaufscenter in den stark frequentierten Innenstadtlagen – die sich auf absehbare Zeit auch gegenüber dem Online-Handel behaupten dürften – interessant.

Schlechter sieht es hingegen für Objekte aus, die wegen ihres Alters, des Standorts oder ihres Konzepts den geänderten Anforderungen nicht (mehr) gerecht werden und dem Internet-Wettbewerb auf Dauer nicht standhalten können. Hier werden es Entwickler und Investoren künftig schwerer haben, eine Finanzierungszusage zu erhalten.

Peter Axmann ist Leiter des Unternehmensbereichs Immobilienkunden der HSH Nordbank.

Foto: HSH Nordbank

Newsletter bestellen Alle News zu Objekten, Standorten und Finanzierungen... werktags 16.30 Uhr!

Ihre Meinung



Cash.Aktuell

Cash. 02/2018

Inhaltsverzeichnis Einzelausgabe bestellen Cash. abonnieren

Themen der Ausgabe:

Trendprodukt Fondspolicen – Aktien Europa – Zweitmarkt 2018 – Andrang auf Zinshäuser 

Ab dem 25. Januar im Handel.

Cash.Special 2/2017

Inhaltsverzeichnis Einzelausgabe bestellen Cash. abonnieren

Themen der Ausgabe:

Herausforderungen 2018 – bAV-Reform – Elementarschadenversicherung – Digitale Geschäftsmodelle

Ab dem 24. Oktober im Handel.

Versicherungen

“Friederike” richtete 500 Millionen Euro Schaden an

Das Orkantief “Friederike” hat nach einer Schätzung des Gesamtverbandes der deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) einen versicherten Schaden von rund 500 Millionen Euro verursacht. Damit liege “Friederike” deutlich hinter “Kyrill”, teilte der GDV am Freitag mit. “Kyrill” hatte vor genau elf Jahren mehr als zwei Milliarden Euro Schaden verursacht.

mehr ...

Immobilien

Gewerbeinvestment: Risikoakzeptanz wächst deutlich

Die Immobilieninvestment-Plattform Brickvest stellt in ihrem Investoren-Barometer für das Jahresendquartal 2017 eine deutlich höhere Risikoakzeptanz gerade bei deutschen Investoren fest. Gleichzeitig gibt Deutschland die Spitzenposition als Zielmarkt ab.

mehr ...

Investmentfonds

Die durchschnittlichen Renditen der Dax-Titel

Deutsche sollten verstärkt mit Aktien für ihr Alter vorsorgen. Das ist eine der Botschaften des Deutschen Aktieninstituts. Auf der Website des Instituts kann seit Freitag das Dax-Rendite-Dreieck runtergeladen werden, das die durchschnittliche Rendite der Dax-Titel über verschiedene Zeiträume hinweg zeigt.

mehr ...

Berater

Vertriebsrecht: Was sich 2018 für Verkäufer ändert

Für Vertriebsmitarbeiter bedeutet der Jahresneuanfang durch angehäufte Arbeit und neue Aufgaben oft Stress. Sich dann noch über die aktuelle Rechtslage zu informieren kann da schnell schwierig werden. Hier die wichtigsten Gesetzesänderungen im Überblick.

Gastbeitrag von Oliver Kerner, OK-Training

mehr ...

Sachwertanlagen

“Das erfolgreichste Jahr der Unternehmensgeschichte”

Das Hamburger Emissionshaus HEH hat 2017 drei Flugzeugfonds mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von zusammen rund 82 Millionen Euro aufgelegt und platziert. Die Platzierungsgeschwindigkeit nahm dabei zu.

mehr ...

Recht

BFH-Urteil: Kosten für Dauertestamentsvollstreckung

Ob bei minderjährigen oder unerfahrenen Erben oder für die Fortführung eines Unternehmens: eine Dauertestamentsvollstreckung kann helfen, den Nachlass ordnungsgemäß zu verwalten. Was aber, wenn Erben die Kosten für die Vollstreckung steuerrechtlich geltend machen wollen?

mehr ...