Einzelhandelsimmobilien: Umdenken bei Investoren und Finanzierern

Der stationäre Einzelhandel verliert zunehmend Umsatzanteile an die Online-Konkurrenz. Dies wird auch erhebliche Auswirkungen auf Finanzierer und Investoren haben, die sich zunehmend auf diese Entwicklung einstellen. Gastbeitrag von Peter Axmann, HSH Nordbank

„Für Banken wird es künftig bei der Finanzierung von Einzelhandelsimmobilien um verkürzte Laufzeiten gehen.“

Dass der stationäre Einzelhandel Umsatzanteile an die Online-Konkurrenz verliert, ist nicht neu, wird aber bislang meist aus der Perspektive der Handelsmieter diskutiert. Doch diese Verschiebung hat auch erhebliche Auswirkungen auf Finanzierer und Investoren, die sich zunehmend auf diese Entwicklung einstellen.

Einzelhandelsimmobilien bisher bei Investoren beliebt

Lange Zeit waren Einzelhandelsimmobilien als Assetklasse bei vielen Investoren beliebt, versprachen sie doch über viele Jahre gut prognostizierbare Cash-Flows. Grund dafür sind die bei Mietverträgen mit Einzelhandelsunternehmen üblichen Laufzeiten, die oft deutlich über denen von Büros oder Logistikflächen liegen.

Auch Banken und andere Fremdkapitalgeber schätzen diese gute Prognostizierbarkeit und machen die Objekte dieser Assetklasse für sie interessant.

Umwälzungen sorgen für Unsicherheit

Derzeit sehen wir jedoch, dass sich die Verlagerung von Umsatzanteilen vom stationären zum Online-Handel auf diese stabilen Rahmenbedingungen zunehmend auswirkt. Denn wenn die eigene Perspektive der Einzelhändler weniger berechenbar wird, nimmt ihre Bereitschaft ab, sich für lange Mietzeiträume von zehn oder 15 Jahren an eine bestimmte Fläche zu binden.

Die Entwicklungen des Internet-Handels wirken sich in den verschiedenen Einzelhandelssparten jedoch sehr unterschiedlich aus. Während beispielsweise der Buchhandel heute schon zu etwa einem Drittel online abgewickelt wird, setzt der Trend zum E-Commerce im Lebensmitteleinzelhandel erst allmählich ein.

Mietverträge werden sich verkürzen

Dazu kommt, dass viele gegenwärtig bestehende Mietverträge mehrere Jahre Restlaufzeit haben und erst sukzessive verlängert oder ersetzt werden müssen. Schlagartige Veränderungen sind daher zunächst nicht zu erwarten.

Perspektivisch werden sich die Mietvertragslaufzeiten im Einzelhandel jedoch verkürzen und Händler könnten auch verstärkt darauf drängen, Umsatzmietverträge abzuschließen. Damit steigen die Anforderungen an das Asset-Management von Einzelhandelsimmobilien: Eine hohe Vermietungsquote und die Attraktivität des Objektes sicherzustellen wird zunehmend anspruchsvoller.

Banken werden Finanzierungen genauer prüfen

Für Banken wird es künftig bei der Finanzierung von Einzelhandelsimmobilien ebenfalls um verkürzte Laufzeiten gehen, da sich die Darlehensvereinbarungen oftmals an den Mietverträgen orientieren. Zudem werden die Leistungsfähigkeit des Projektentwicklers beziehungsweise des Managers der Immobilie noch weiter im Vordergrund stehen als bisher.

Grundsätzlich bleiben für Banken die Shoppingcenter und Einkaufscenter in den stark frequentierten Innenstadtlagen – die sich auf absehbare Zeit auch gegenüber dem Online-Handel behaupten dürften – interessant.

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Schlechter sieht es hingegen für Objekte aus, die wegen ihres Alters, des Standorts oder ihres Konzepts den geänderten Anforderungen nicht (mehr) gerecht werden und dem Internet-Wettbewerb auf Dauer nicht standhalten können. Hier werden es Entwickler und Investoren künftig schwerer haben, eine Finanzierungszusage zu erhalten.

Peter Axmann ist Leiter des Unternehmensbereichs Immobilienkunden der HSH Nordbank.

Foto: HSH Nordbank

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