Berlin: Steigender Wohnraumbedarf ist herausfordernd

Bis zum Jahr 2030 müssen in Berlin jedes Jahr 17.750 Wohnungen fertiggestellt werden. Das geht aus einer Analyse von Aengevelt-Research hervor. Dieser Wert liegt weit über den bisherigen Fertigstellungszahlen.

Bouwfonds kauft in Berlin ein.
Berlin muss deutlich mehr Wohnungen als in der vergangenen Dekade bauen, um die steigende Nachfrage bis 2030 zu befriedigen.

Aengevelt-Research hat den quantitativen Wohnungsneubaubedarf in Berlin für den Zeitraum von 2016 bis 2030 analysiert. Grundlage ist die im Januar 2016 von „Senstadtum“ veröffentlichte „Bevölkerungsprognose Berlin 2015-2030“, die für Berlin im Jahr 2030 eine Bevölkerungszahl (ohne Flüchtlinge) von 3.967.500 Einwohnern mit Hauptwohnsitz in der Hauptstadt prognostiziert (2016:  3.595.400 Einwohner).

Insgesamt betrage der Neubaubedarf bis 2030 248.400 Wohneinheiten. Dies entspricht einer mittleren Fertigstellungsquote von knapp 17.750 Wohnungen pro Jahr.

Fertigstellungsquote muss deutlich steigen

Dazu Dr. Walter Zorn, Aengevelt-Research: „In den Jahren 2006 bis 2015 wurden durchschnittlich knapp 5.500 Wohneinheiten pro Jahr fertiggestellt, wobei 2015 mit 10.700 Wohneinheiten der höchste Wert seit 1999 erzielt wurde. Für 2016 gehen wir von einem Fertigstellungsvolumen von bis zu 17.500 Wohnungen aus.“

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Berlin - Wohnungsfertigstellungen 1999-2016

Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter Aengevelt: „2016 wird der jährlich erforderliche Wohnungsneubau voraussichtlich nahezu erreicht. Allerdings ist es – insbesondere angesichts der geringen durchschnittlichen Fertigstellungsquote der jüngsten Dekade – eine große Herausforderung, dieses Fertigstellungsniveau konstant bis 2030 durchzuhalten.“

Bedarf ist volatil

Dies gelte ungeachtet der Tatsache, dass aufgrund des Zeithorizontes die Abschätzung künftiger Wanderungsgewinne von volatilen Faktoren wie Wirtschaftsentwicklung und Migrations-/Flüchtlingsbewegungen abhängig und mit entsprechenden Unsicherheiten verbunden ist.

Tatsächlich könnte der Wohnungsbedarf beispielsweise bei Zuwanderung und Verbleib von 180.000 Flüchtlingen in Berlin im Zeitraum 2016-2030 sogar um bis zu 60.000 Wohnungen steigen.
Deshalb müssten bereits heute weitere Flächenpotentiale identifiziert und ihre Aufbereitung angegangen werden.

Der Wohnungsbedarf, der primär von der Entwicklung der Zahl der Privathaushalte abhängt, wurde von Aengevelt-Research mittels der Komponentenmethode berechnet. Dabei wird zwischen Nachholbedarf, Neubedarf und Ersatzbedarf abzüglich der Freisetzung von Wohnungen durch Sterbefälle alleinstehender Hochaltriger berücksichtigt.

Aengevelt fordert: Politik muss Anreize setzen

„Gemessen am ermittelten Wohnungsbedarf werden 2016 in Berlin zwar voraussichtlich ausreichend Wohnungen gebaut. Es bleibt indessen eine große Herausforderung, dieses Fertigstellungsniveau auch in den nächsten 14 Jahren kontinuierlich zu erreichen“, so Aengevelt.

„Dabei geht es zudem nicht nur um die reine Quantität, sondern vielmehr um die ausreichende bedarfs- und vor allem einkommensgerechte Schaffung verschiedener Wohnungstypen und Wohnqualitäten vom Mikroappartment über WG- oder familientaugliche Grundrisse bis hin zu barrierefreiem Wohnraum“, ergänzt Aengevelt.

Aengevelt fordert: „Deshalb sind im Rahmen der Bauland- und Wohnungsbaupolitik sowie seitens der Immobilienwirtschaft bisherige Anstrengungen noch zu verstärken und weitere Anreize zu schaffen, um den zukünftigen, insbesondere auch erschwinglichem Wohnraumbedarf quantitativ und qualitativ bedienen zu können.“

Flächenreserven für alternative N

Grundsätzlich verfüge Berlin noch über angemessene Flächenpotentiale. Allerdings warnt Zorn davor, dem Wohnungsneubau ausschließliche Priorität einzuräumen.

„Eine zukunftsgerichtete, ausgewogene Stadtplanung muss auch ausreichende Flächenreserven für die Ansiedlung von Industrie- und Gewerbeunternehmen vorhalten. Hier besteht insbesondere in Mischgebieten die Gefahr, durch schwerpunktmäßigen Wohnungsneubau gewerbliche Nutzungen auszuschließen oder sogar zu vertreiben“, mahnt Zorn. (kl)

Foto: Shutterstock

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