BaFin äußert sich zur Erwerbbarkeit von AIF als Immobiliengesellschaft

In der Immobilienfondsbranche wurde in den letzten Jahren kontrovers diskutiert, ob und unter welchen Voraussetzungen geschlossene Alternative Investmentfonds (AIFs) als erwerbbare Vermögensgegenstände für offene Immobilienfonds qualifizieren.

Gastbeitrag von Alexander Lehnen, Arnecke Sibeth

Alexander Lehnen: „Unseres Erachtens sollte auch der Praxisfall von AIF-Beteiligungen mit dritten Minderheitsgesellschaftern möglich sein.“

Am 9. April 2018 hat sich die BaFin nun zur Erwerbbarkeit von Alternativen Investmentfonds (AIFs) als Immobiliengesellschaft mit einer sogenannten Auslegungsentscheidung geäußert.

Offene inländische, EU oder ausländische Investmentvermögen sind per gesetzlicher Norm erwerbbar, geschlossene Investmentvermögen dagegen sind in dem enumerativen Katalog des Paragrafen 284 des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) nicht genannt.

Daher können diese nur von offenen Immobilienfonds erworben werden, wenn diese auch als „Immobiliengesellschaft“ zu klassifizieren sind. Der Begriff hierzu ist im KAGB definiert.

AIFs nur in Gesellschaftsform zu erwerben

Als Immobiliengesellschaft können AIFs nach Ansicht der BaFin nur erworben werden, wenn diese in Gesellschaftsform bestehen und die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) für den offenen Immobilienfonds eine mitgliedschaftliche Beteiligung an der Gesellschaft erwirbt.

Ob die Gesellschaft nach dem geltenden Recht ihres Heimatstaates als offen oder geschlossen anzusehen ist beziehungsweise tatsächlich reguliert oder nicht reguliert ist, soll dabei unerheblich sein.

Drei verschiedene Beteiligungsfälle

Es sind folgende Beteiligungsfälle an dem jeweiligen AIF / Immobiliengesellschaft zu unterscheiden:

  1. Der Fonds hält 100 Prozent.

In diesem Fall können die Anteile erworben werden.

  1. Der Fonds hält satzungsänderbare Stimmen- und Kapitalmehrheit.

Die Gesetzesbegründung zu Paragraf 234 Satz eins Nummer vier des KAGB hat nur exemplarisch einige Punkte aufgezählt, was unter dieser Mehrheit zu verstehen ist. Die BaFin konkretisiert diese Steuerungsmacht der KVG für Rechnung des offenen Immobilienfonds zu bestimmen,

  • welche Immobilie erworben wird,
  • ob und wie die Immobilie fremdfinanziert wird,
  • ob eine Kapitalerhöhung durchgeführt wird,
  • ob die Gesellschaft liquidiert wird und
  • wie der Geschäftsführer bestellt wird.

Darüber hinaus müsse sich die KVG grundsätzlich die für die Lenkung der Immobiliengesellschaft erforderlichen Einfluss-, Kontroll- und Entscheidungsrechte sichern. Jedenfalls dürfen keine zuwiderlaufenden schuldrechtlichen Vereinbarungen bestehen.

Seite zwei: Besonders fragliche Fälle

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