Mietrecht: Kein Schutz vor vorzeitiger Kündigung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun entschieden, dass solche Schriftformheilungsklauseln mit dem gesetzlichen Grundgedanken der zwingenden Regelung des Paragrafen 550 BGB nicht vereinbar seien.

Der Grundsatz „pacta sunt servanda“ stehe dem nicht entgegen, so die Karlsruher Richter, da Paragraf 550 BGB bei einer Verletzung der Schriftform gerade die jederzeitige Kündbarkeit vorsehe.

Schon Anfang 2014 hatte der BGH Schriftformheilungsklauseln für bestimmte Fälle für unwirksam erklärt. Seitdem mehrten sich die Stimmen, die eine generelle Unwirksamkeit befürworteten, so dass die Entscheidung nicht völlig überraschend kam.

Hintertür für Einzelfälle

Der BGH hat sich jedoch ein Hintertürchen offen gehalten. Eine Kündigung mit Verweis auf einen Schriftformverstoß kann nämlich ausgeschlossen sein, wenn sie sich im Einzelfall als treuwidrig darstellt.

Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn, wenn der Formmangel, auf den sich die Kündigung stützt, durch eine nachträgliche Änderung herbeigeführt wurde, die allein für die kündigende Partei vorteilhaft war.

Im vom BGH entschiedenen Fall war eine mietvertragliche Wertsicherungsklausel zugunsten des Vermieters geändert worden, wobei die Parteien die Schriftform nicht einhielten.

Später berief sich der Vermieter darauf, dass die Änderung schriftformwidrig erfolgte und kündigte den Mietvertrag, was laut BGH unzulässig war.

Autor Philipp Schönnenbeck ist Counsel bei CMS Deutschland.

Foto: Shutterstock

 

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