Denkmalschutzobjekte: Klassiker mit Renditepotenzial

Denkmalgeschützte Immobilien verbinden historischen Charme mit Steuervorteilen für die Käufer. Angesichts der anhaltenden Eurokrise stehen sie bei den Anlegern hoch im Kurs, allerdings sollten Qualität und Renditeaussichten der Objekte genau geprüft werden.

Die andauernde Unsicherheit in der Eurozone lässt die Nachfrage der Deutschen nach Immobilien steigen, sei es zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage. Die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser befinden sich vor allem in den Metropolen und Ballungsräumen in einem starken Aufwärtstrend.

Dies beflügelt auch die Nachfrage nach Denkmalschutzobjekten, gelten sie doch als Klassiker der Immobilienanlage, da sie neben Mieteinnahmen auch hohe Steuervorteile bieten. Anbieter berichteten in den vergangenen ein bis zwei Jahren von einem sprunghaften Anstieg des Anlegerinteresses. „Die Nachfrage nach denkmalgeschützten Objekten ist weiterhin auf hohem Niveau. Sie wird vor allem durch das derzeit günstige Zinsniveau und die anhaltende Angst vor einer Geldentwertung getragen“, berichtet Oliver Diethert, Vorstandsvorsitzender der Fellowhome AG, Berlin.

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Dies bestätigt auch Curt-Rudolf Christof, Vorstand der Deutsche Sachwert Kontor, Erding. „Aufgrund der leider berechtigten ,Euroangst‘ wird die Nachfrage generell nach Immobilien mit Sicherheit weiter steigen. Kaufmotive des Anlegers sind eine eher sicherheitsorientierte Kapitalanlage, Steuerersparnis sowie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.“ Auch Stefan Voges, Vorstand des Leipziger Anbieters Hansa Real Estate, verzeichnet ein ungebrochen hohes Interesse der Kapitalanleger.

Trend zu großen Projekten

Während die Nachfrage zunimmt, entstehen jedoch beim Angebot bereits Engpässe, da etwa in Berlin ein Großteil der historischen Wohnhäuser bereits saniert ist. Daher setzen die Projektentwickler neben dem klassischen Gründerzeithaus zunehmend auf außergewöhnliche Objekte, wie etwa historische Industrieimmobilien, ehemalige Krankenhäuser oder andere denkmalgeschützte Immobilien.

Der Berliner Projektentwickler Thamm & Partner etwa vermarktet derzeit das Großprojekt „Salomonstift“ in Leipzig. Auf einem rund 4.200 Quadratmeter großen Grundstück entstehen in sieben historischen Gebäuden insgesamt 109 Wohn- und sechs Gewerbeeinheiten. Die Anlage wurde von 1890 bis 1892 sowie 1899 von der Salomonstiftung errichtet. Das Wohnungsangebot nach der Kernsanierung reicht von der Ein- bis zur Fünf-Zimmer-Wohnung, die Flächen rangieren zwischen 27 und 166 Quadratmetern. Das Kaufpreisniveau liegt bei durchschnittlich 2.450 Euro pro Quadratmeter.

„Anhand der Ergebnisse der Zielgruppenanalyse wurde die konkrete Planung der Wohnungsgrößen vorgenommen. Die Vermietbarkeit für Anleger spielt dabei eine wichtige Rolle“, erläutert Angela Thamm, geschäftsführende Gesellschafterin bei Thamm & Partner. Der Anbieter Profi Partner hat bereits verschiedene größere Objekte in Berlin saniert, darunter das „Haus Cumberland“ am Kurfürstendamm oder die ehemalige Zuckerwarenfabrik in Alt-Hohenschönhausen. Aktuell entstehen Wohnungen im „Ludwig-Hoffmann-Quartier“ auf dem Gelände des ehemaligen Helios-Klinikums in Berlin-Buch.

Fellowhome hat derzeit in Berlin die denkmalgeschützte Immobilie „Am Ritterholz – Wannsee Sports & Country Club“ im Angebot. Es handelt sich um die ehemalige Kommandantur der britischen Royal Air Force im Westberliner Bezirk Kladow. Insgesamt entstehen dort 71 denkmalsanierte Suiten, die sämtlich mit Terrassen, Balkons und Dachterrassen ausgestattet sind. „Der Sanierungsanteil, den Eigennutzer und Kapitalanleger steuerlich geltend machen können, liegt hier bei circa 65 Prozent, der Kaufpreis bei durchschnittlich 3.560 Euro pro Quadratmeter“, sagt Diethert.

Ferienwohnungen in einem denkmalgeschützten Objekt will das Berliner Unternehmen Irisgerd in der während der Nazizeit errichteten Anlage Prora auf Rügen erstellen. Das Unternehmen erwarb im Frühjahr 2012 den 450 Meter langen ersten Riegel der Anlage am Ostseestrand hinter Binz. Dort sollen rund 150 Eigentumswohnungen und 100 Hotelapartments entstehen.

Der Nürnberger Projektentwickler Terraplan wiederum befindet sich in der Vorbereitungsphase für ein neues Objekt in Potsdamer Innenstadtlage: die „Hofgärten am Brauhausberg“. Die ehemalige Kindl-Brauerei liegt fünf Gehminuten vom südlichen Ufer der Havel entfernt. Dort entstehen circa 50 Wohnungen und Stadthäuser mit Terrassen und Balkonen, die in ruhige Hofgärten ausgerichtet sind. „Aus den oberen Stockwerken blickt man bis zum rekonstruierten Potsdamer Stadtschloss. Die Kaufpreise werden sich um die 4.000 Euro pro Quadratmeter bewegen“, sagt Josef Schnocklake, Vertriebsleiter bei Terraplan.

Ansehnliche Steuervorteile

Da der Staat die Sanierung historischer Bauten weiterhin fördert, bieten denkmalgeschützte Immobilien ihren Erwerbern ansehnliche Steuervorteile. „Die Nachfrage der Kapitalanleger nach Denkmalschutzobjekten ist hoch, denn diese Immobilien stellen das letzte Steuervehikel dar und bieten diverse Vorteile“, berichtet Marc Wiese, Vorstand des Berliner Projektentwicklers Sanus AG. Es sei aber auch ein steigendes Interesse von Eigennutzern zu beobachten, die ebenfalls von den Steuervorteilen profitieren. Der Anteil der anrechenbaren Sanierungskosten am Kaufpreis des Objekts kann vollständig von der Steuer abgesetzt werden. Kapitalanleger können diese nach Paragraf 7i Einkommensteuergesetz (EStG) über einen Zeitraum von zwölf Jahren geltend machen (AfA).

Dies lohnt sich umso mehr, je höher der persönliche Steuersatz ist. Da der Sanierungskostenanteil in der Regel mindestens 50 Prozent des Kaufpreises ausmacht, summiert sich der AfA-Vorteil auf ansehnliche Beträge. „Aufgrund der Altbausubstanz liegen die steuerlich nutzbaren Sanierungsaufwendungen in Ostdeutschland meist höher als im Westen, bis zu 80 Prozent des Kaufpreises sind möglich“, sagt Christof. Er rät Erwerbern zudem, den Anbieter und das fragliche Denkmalschutzobjekt genau unter die Lupe zu nehmen: „Interessenten sollten sicherstellen, dass eine schriftliche Denkmalschutz- oder Sanierungsgebietsbestätigung vorliegt und die bisher realisierten Projekte von den Finanzämtern anerkannt wurden.“

Seite zwei: Lage ist entscheidend