Immobilienfonds: Wohnen allein genügt manchmal nicht

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Klaus Speitmann, Swiss Life Asset Managers

Während Wohnimmobilien im Corona-Jahr 2020 sowohl Preiszuwächse als auch steigende Transaktionsvolumina im institutionellen Bereich aufweisen konnten, zeigten sich beim Büroinvestment sowie auch bei der Bürovermietung Rückgänge. Auch die leeren Innenstädte und Büros angesichts der Lockdowns tragen womöglich zur Unsicherheit bei. Nicht nur professionellen, sondern auch privaten Anlegern stellt sich die Frage: Was wird von der Pandemie zurückbleiben und welche Immobilien bleiben investierbar?

Richtig ist, dass die Pandemie Sondereffekte auf die Büromärkte hat, und das wird kurz- bis mittelfristig auch so bleiben. Das ist aber weniger dem Umstand geschuldet, dass Büroarbeiter während der Pandemie lieber im Homeoffice blieben. Vielmehr hat das etwas mit den noch zurückhaltenden Budgetplanungen der Unternehmen zu tun, die sich in einer abwartenden Haltung befinden, bis der konjunkturelle Blick wieder klarer ist.

In Berlin beispielsweise lag der Vermietungsumsatz dem Immobiliendienstleister CBRE zufolge im vergangenen Jahr 34 Prozent unter dem Ergebnis des Jahres 2019. Für Fondsanleger mag daher zunächst der Gedanke nahe liegen, Büroinvestments zu meiden. Dabei müssen jedoch mehrere Aspekte beachtet werden: Erstens war 2019 das bisherige Rekordjahr bei den Bürovermietungen, zweitens sind die Leerstände weiterhin sehr niedrig (in Berlin beispielsweise herrscht genau wie vor der Pandemie Vollvermietung) und drittens sorgen hohe Vorvermietungsquoten in den entstehenden Projektentwicklungen dafür, dass die Leerstandsquote nicht deutlich ansteigen dürfte.

Einzelhandelsimmobilien hingegen verzeichnen zwar insgesamt ein Plus beim Transaktionsvolumen, dennoch fällt das Investoreninteresse sehr unterschiedlich aus: Während Shopping-Center kaum gehandelt werden, stehen vor allem Nahversorgungsimmobilien, also unter anderem freistehende Supermärkte, in der Gunst der Investoren.

Eine nutzungsübergreifende Diversifikation ist nach wie vor sinnvoll

Kritiker könnten an dieser Stelle einwerfen: Wenn sich Wohnen besser als Büro oder Einzelhandel entwickelt – warum sollten Anleger dann nicht ausschließlich in konjunkturunabhängige Wohnimmobilien beziehungsweise in Fonds mit nutzungsreinen Wohnportfolios ohne Gewerbeanteil investieren?

Zum einen liegt dies an den möglichen Returns. Die Renditen von Wohnimmobilien sind inzwischen äußerst niedrig – In den sechs größten deutschen Metropolen beziffert Savills die Höhe auf 2,3 Prozent für das erste Quartal 2021. Inflationsbereinigt fallen die Erträge also bei klassischen Wohnungsformen im Vergleich zu anderen Immobilientypen eher niedrig aus. Höher rentierliche Wohnungsformen wie Mikroapartments müssen hingegen den Beweis für ihre Krisenfestigkeit noch erbringen.

Stabil, stabiler, Immobilien

Die teils großen Schwankungen auf den Aktienmärkten bei Automotive- und Digitalwerten zeigen es: An einem gut diversifizierten Immobilienportfolio als defensive Beimischung mit kontinuierlichen Ausschüttungen führt auch in Zukunft kaum ein Weg vorbei. Die Pandemie hat zwar gezeigt, dass einzelne Nutzungsarten in Extremsituationen zeitweilig unter Druck geraten können. Dabei handelt es sich jedoch um eine Übergangsphase. Historisch betrachtet erweisen sich Immobilien immer noch als die wertstabilste aller Anlagemöglichkeiten. Positiver Nebeneffekt: Wer als Folge der jahrzehntelangen Niedrigzinspolitik durch die Notenbanken höhere Inflationserwartungen hat, kann sich mit Immobiliensachwerten gegen eine schleichende Geldentwertung absichern. Dass dabei in das Portfolio nicht nur Wohnungen, sondern auch Büros gehören, dafür sprechen mehrere Gründe:

Erstens sollten wir nicht vergessen, dass das Pendel der Gewohnheit jederzeit wieder zurückschwingen kann: Genauso wie wir uns nach baldigen Kinobesuchen oder Einkaufsbummel sehnen, werden wir auch wieder zum Büroalltag zurückkehren. Zentralität und die räumliche Nähe zu den Kollegen hat im Arbeitsalltag Vorteile, die ein Videochat nicht ersetzen kann. Besonders wichtig ist dabei jedoch die Flächenqualität: Ein modernes Büro auf Basis der Prinzipien des New Works kann diese Kommunikationskultur stärker fördern als ältere Zellenbüros. Zweitens befinden sich die Preise auf den Wohnungsmärkten auf einem angespannten Niveau, was für die Beimischung besser performender Büros spricht. Und drittens ist das Risiko politischer Regulierung im Gewerbesegment niedriger.

Risikodiversifikation erfordert Disziplin

Auf Basis dieser strategischen Überlegungen sollten Anleger sehr gut überlegen, ob ein risikodiversifiziertes Immobilienportfolio nicht doch die bessere Wahl ist. Dazu gehören neben Wohnen und Büros natürlich auch andere Immobilientypen, die von langfristigen Megatrends wie Digitalisierung oder demographischem Wandel profitieren – also Logistik- oder Pflegeimmobilien. Gerade bei indirekten Investmentformen wie Immobilienfonds sollten Anleger daher diszipliniert bleiben und auf einen sinnvoll ausgewogenen Nutzungsmix im Portfolio achten, statt in die Extreme zu gehen und ein Klumpenrisiko in Kauf zu nehmen.

Autor Klaus Speitmann ist Leiter des Vertriebs Living + Working bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft.

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