Institutioneller Zweitmarkt: ESG rückt in den Hintergrund

Jörn Zurmühlen, Reax
Foto: Real Exchange
Jörn Zurmühlen, Vorstand Reax: "Es ist wirklich erstaunlich, wie schnell sich der Fokus verändern kann."

Auf dem Sekundärmarkt für offene Immobilien-Spezialfonds ist die aktuelle geopolitische Lage noch nicht angekommen. Das Interesse an Verkäufen hat jedoch sprunghaft zugenommen und vor allem bei einem Thema gibt es eine deutliche Verschiebung.

Das geht aus einer Umfrage der auf institutionelle Zweitmarkt-Transaktionen mit offenen Immobilienfonds spezialisierten Real Exchange AG (Reax) hervor. Demnach planen 80 Prozent der institutionellen Investoren trotz Ukraine-Krieg, Inflation und anziehenden Zinsen keine kurzfristige Anpassung ihres allgemeinen Investitionsverhaltens. Lediglich die verbleibenden 20 Prozent gaben an, kurzfristige Veränderungen vorzunehmen.

In Bezug auf Immobilienfondsbeteiligungen wollen die Anleger jedoch verschiedene Anpassungen vornehmen: So gab die Hälfte der befragten Anleger an, langfristige Zinsbindungen anzustreben. Rund ein Drittel will die Eigenkapitalquote bei Fondsbeteiligungen erhöhen. Und ein weiteres Drittel gab an, erst einmal abzuwarten.

Jörn Zurmühlen, Vorstand der Reax, kommentiert: „Vor allem auf dem Primärmarkt für offene Immobilien-Spezialfonds ist die Unsicherheit, die aus der aktuellen geopolitischen Lage resultiert, angekommen. Auf dem Sekundärmarkt dagegen spüren wir diese bremsenden Effekte allerdings derzeit noch nicht. Hier gibt es eher eine steigende Tendenz.“

Dem „Reax-Trendbarometer“ zufolge nimmt der Sekundärmarkt für offene Immobilien-Spezialfonds an Fahrt auf. Bei rund 35 Prozent (plus 32 Prozentpunkte, kurz: pp) der institutionellen Anleger ist das Interesse an Verkäufen gestiegen. Stark zugenommen hat auch das Interesse an der Rückgabe von Fondsanteilen an den AIF-Manager: Für 29 Prozent (plus 14 pp) der Befragten ist dies zunehmend im Fokus.

Erstmals auch geopolitische Gründe als Verkaufs-Motivation

Dabei ist der Hauptgrund für die Rückgabe von Fondsanteilen mit rund 60 Prozent die Portfoliooptimierung beziehungsweise die Reduzierung der Beteiligungsquote in Immobilienfonds. Die Unzufriedenheit mit der Fonds-Performance beziehungsweise dem Fondsmanagement ist mit 43 Prozent (minus 16 pp) ein zweiter wichtiger Punkt. Mit 30 Prozent erachten die institutionellen Investoren Gewinnmitnahmen oder Stopp-Loss-Strategien unverändert als dritte wichtige Motivation für Sekundärmarkttransaktionen.

Deutlich zugenommen haben als Gründe für Verkäufe von Immobilien-Fondsanteilen die Liquiditätsbeschaffung (17 Prozent, plus 13 pp) und die Rückgabe bei der KVG aufgrund eines nicht zufriedenstellenden Ergebnisses (13 Prozent, plus zehn pp). Auch geopolitische Gründe beziehungsweise volkswirtschaftliche Entwicklungen (20 Prozent) sind als Motivation erstmals hinzugekommen.

Rund 47 Prozent (plus 21 pp) der Befragten gaben an, dass in den kommenden zwölf Monaten mehr Sekundärmarkttransaktionen zu sehen sein werden, obgleich zwei Drittel (plus 19 pp) keine eigenen Umplatzierungen planen.

Während im ersten Quartal noch rund 43 Prozent der Investoren dem Thema ESG, also Nachhaltigkeit, eine entscheidende Rolle bei Umplatzierungsüberlegungen gaben, sind es jetzt nur noch zehn Prozent. Das entspricht einem Rückgang um mehr als 75 Prozent. Entsprechend stark ist mit 60 Prozent (plus 32 pp) der Anteil derjenigen gestiegen, die Nachhaltigkeit zumindest noch als teilweise relevant ansehen. „Im Rahmen der geopolitischen Ereignisse scheint die ESG-Thematik derzeit ein wenig in den Hintergrund gerückt zu sein. Es ist wirklich erstaunlich, wie schnell sich der Fokus verändern kann“, sagt Zurmühlen.

Veränderungen auch auf Käuferseite

Auf Käuferseite hat sich die Gewichtung der Gründe für den Erwerb von Fondsanteilen auf dem Sekundärmarkt ebenfalls verändert. Die Portfoliooptimierung beziehungsweise -umschichtung und Diversifizierung ist für 57 Prozent (plus 18 pp) der Befragten im Fokus. Für 47 Prozent sind bessere Renditen und Kaufpreise oder schnellerer Kapitalabruf wichtig. Abgenommen hat die Bedeutung eines schnelleren Returns (43 Prozent, minus 16 pp).

Für das vierte „Reax-Trendbarometer“ zum „Sekundärmarkt von institutionellen Immobilienfonds“ hat das Unternehmen nach eigenen Angaben 800 institutionelle Investoren, Fondsmanager und Fondsinitiatoren im Zeitraum vom 2. bis 20. Mai 2022 befragt.

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