Wie ist die aktuelle Lage in Ihrer jeweiligen Assetklasse?
Mückenheim: Mit unseren Anlageschwerpunkten Nahversorgung und Hotel fühlen wir uns wohl. Beide Segmente punkten mit wirtschaftlicher Dynamik und haben selbst in den vergangenen Krisenjahren eine hohe Resilienz bewiesen. Bei Nahversorgungsimmobilien profitieren Anleger von der verlässlichen Kundennachfrage nach Waren des täglichen Bedarfs, vor allem aber von den sehr bonitätsstarken Mietern und den in aller Regel langlaufenden und indexierten Mietverträgen. Dies sorgt für verlässliche Cashflows und schützt vor Inflation. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach passenden Immobilien sowie die Wettbewerbsdichte auf der Produktanbieterseite. Früher haben wir uns im Nahversorgungsbereich vorrangig auf Fonds mit Einzelobjekten fokussiert. Nun sind wir bereits zum zweiten Mal mit einem Portfoliofonds in den Vertrieb gegangen. Bei der Platzierung des Vorgängers waren wir die Einzigen am Markt. Seitdem ist die Anzahl angebotener Nahversorgungs-Vehikel deutlich gestiegen. Wir hatten erwartet, dass die Multiplikatoren in diesem Segment bei stagnierendem Zinsniveau anziehen und der Ankauf schwieriger wird. Erfreulicherweise hat sich das nicht bestätigt. Selbst langjährig etablierte Bestandsobjekte lassen sich noch immer für das 14- bis 16-Fache anbinden. Und meist haben solche Immobilien auch noch Wertsteigerungspotential. Bei der Nachvermietung hilft, dass es für vergleichbare Standorte und Größen nach wie vor nur eingeschränkt Baugenehmigungen gibt. Zieht eine Kette aus einem funktionierenden Standort aus, fragt meist schon die nächste an. Das Leerstandsrisiko ist entsprechend gering. Vor allem für stabilitätsorientierte Anleger kann ich mir daher kaum ein besseres Asset vorstellen.
Peters: Zur Assetklasse „Wohnen“ in Deutschland: Man kann – überspitzt – der Politik für ihr anhaltendes Versagen danken. Es fehlen weiterhin Wohnungen und es wird viel zu wenig gebaut. Bestandsimmobilien, auf die wir uns konzentrieren, profitieren davon. Die Kaufpreise sind aktuell wieder auf einem Niveau, das wir seit Jahren nicht mehr gesehen haben. Auf der anderen Seite ist der Verkauf deutlich schwieriger, weil die Preise, die vor zwei bis drei Jahren im Portfoliobereich erzielbar waren, in dieser Form derzeit nicht mehr erreichbar sind. Wir sehen aber eine Bodenbildung und in einigen Segmenten eine spürbare Belebung. Gleichzeitig sind die Baukosten gestiegen, die Regulatorik nimmt zu – das treibt die Kosten. Genehmigungsverfahren dauern in vielen Regionen sehr lange. Uns trifft das weniger als den Neubau, aber wir spüren es dort, wo wir aufstocken oder anpassen wollen. Insgesamt sind die Mieten stabil; nach Sanierungen können wir sie weiter anheben. Unser Segment ist kleinteilig, wenig spektakulär – aber stabil. Insgesamt bleibt die bürokratische Belastung enorm hoch, auch für die KVG. Nun ist noch die EU-Verordnung DORA zur IT-Sicherheit hinzugekommen. Sie enthält eine Vielzahl weiterer Vorgaben – ein regulatorischer Irrsinn, der uns operativ nicht voranbringt.
Busboom: Die Schilderung zur KVG-Ebene ist leider real: Die Bürokratie durch DORA & Co. wirkt so, als wolle man kleine Häuser nicht mehr. Wir sind froh, seit Jahren eine eigene KVG und einen hohen Verwaltungsbestand zu haben – das trägt finanziell. Aber nervenaufreibend ist es dennoch. Zur Marktsituation bei Erneuerbaren Energien: Grundsätzlich waren in der Vergangenheit Projekteinkauf und Vertrieb selten im Gleichgewicht. Entweder ist der Einkauf schwierig und der Vertrieb leicht – oder umgekehrt. In so einer Phase sind wir wieder. Wir hatten die letzten Jahre keine Probleme, Geld einzusammeln, aber Assets einzukaufen war schwierig. Im Bereich Windenergie gab es wegen politischer Rahmenbedingungen kaum Angebote. Das hat sich komplett gedreht: Im Windbereich sind viele Projekte in der Pipeline, der Kapitalbedarf der Projektierer ist enorm. Im Solarbereich konnte man schon letztes und vorletztes Jahr ordentlich einkaufen; die Preise sind historisch niedrig – nicht zuzugreifen, wäre fast fahrlässig. 2025 werden wir erstmals wieder mehr in Wind als in Solar investieren. Das wird nächstes Jahr voraussichtlich noch ausgeprägter. Vertriebsseitig war 2025 allerdings schwierig. Wir spüren deutliche Zurückhaltung, besonders im dritten Quartal. Erschwerend kommt die negative Presse über andere Emissionshäuser mit einer Reihe von Insolvenzen hinzu. Das trifft uns im B2B-Vertrieb: Viele unserer Partner haben die betroffenen Häuser vermittelt und nun Probleme mit ihren Kunden. Man scheut Kundentermine, Umsätze bleiben aus. Das färbt auch auf uns ab. Zudem sind viele Anleger angesichts der geopolitischen oder der generellen politischen Lage in Deutschland zurückhaltend.
Auel: Auch wir spüren eine generelle Verunsicherung von Vertrieb und Kunden, werden 2025 aber erneut ein vergleichbar gutes Platzierungsniveau erreichen wie 2023. Damit sind wir sehr zufrieden. 2024 war ein Ausnahmejahr mit dem Closing unseres Flaggschiff-Fonds. Zum Private-Equity-Markt, also zur Investitionsseite: Large- und Mega-Buyout-Fonds sind derzeit zurückhaltend bei Exits; Institutionelle warten auf Rückflüsse und investieren aktuell weniger. Zielfonds brauchen im Schnitt rund 20 Monate fürs Fundraising. Wir sind jedoch im Lower-Mid-Market unterwegs; Top-Fonds in diesem Segment sammeln weiterhin binnen drei bis sechs Monaten das Kapital ein. Hier bleibt die Nachfrage institutioneller Anleger nach überdurchschnittlich guten Managern bleibt hoch. Die marktweite M&A-Flaute – etwa nach der Trump-Ankündigung im Rosengarten, hohe Zölle zu erheben – spürten wir in den großen Segmenten. Im Lower-Mid-Market haben wir kontinuierlich Deals verzeichnet, die im dritten und vierten Quartal 2025 nochmal deutlich zugenommen haben. Daher konnten wir 2025 wieder 18 Ausschüttungen mit insgesamt rund 130 Millionen Euro an unsere Anleger leisten – in Euro mehr als im Vorjahr.
