Hagen: Bei der HTB läuft es gut. Vertriebsseitig ist der HTB 14, der in Anteile an geschlossenen Immobilienfonds investiert, so gut wie platziert. Wir schließen den Fonds zum Jahresende mit rund 30 Millionen Euro und planen mit dem HTB 15 – der sich bereits im Genehmigungsverfahren bei der BaFin befindet – nachzulegen. Der Erfolg liegt an einem soliden Standardprodukt mit verlässlicher Historie: Seit 20 Jahren schütten wir in allen Fonds zweimal jährlich aus. Zudem lösen wir gerade die ersten beiden Fonds erfolgreich auf und werden sie über den gesamten Zyklus mit sehr guter Rendite abschließen. Das ist im B2B-Dialog ein starkes Argument – gerade weil Insolvenzen anderer Anbieter den Markt verunsichern. Der Zweitmarkt für Immobilienfondsanteile selbst ist stabil; derzeit beobachten wir etwas sinkende Verkaufspreise – was gute Einkaufschancen eröffnet. Auf Investorenseite ist die Bereitschaft zu investieren vorhanden, das Kapital ist ja nicht verschwunden. Allerdings sind die wachsenden Regulierungsanforderungen in der Tat eine Herausforderung. HTB ist auch als Service-KVG aktiv und wir sehen, dass manche kleinere, registrierte KVGen die Last nicht mehr stemmen können. Der Druck ist hoch, und mit diesen Pflichten verdient man kein Geld. Auch wir denken darüber nach, rein formale Anforderungen – gerade im Bereich DORA/IT – an eine weitere KVG auszulagern. Durch die Regulatorik steigen die Kosten, Erträge generiert man damit nicht.
Harbig: Monvest ist ein reiner Wohnungsbau-Projektentwickler der sich auf den klassischen Wohnungsbau in München und dem unmittelbaren Umland spezialisiert hat. Wir haben dieses Jahr Projekte vollständig abverkaufen können. Die Ankäufe stammten jeweils aus dem Jahr 2021, also der Phase des Preis-Peaks. Entsprechend herausfordernd war der Vertrieb: gestiegene Zinsen, explodierende Baukosten, längere Abverkaufszeiten. Wir verkaufen nicht global, sondern die einzelnen Eigentumswohnungen im Teileigentum. Die positive Nachricht ist: Es geht – Projektentwicklung lässt sich, bei einer konservativen und sicherheitsorientierten Kalkulation, auch in diesen Zeiten erfolgreich zu Ende bringen. Grundsätzlich kaufen die Kunden nicht mehr vom Plan weg. Wir sehen zwei klare Verkaufsschübe: Erstens, wenn der Rohbau steht, weil Käufer dann etwas „sehen“. Zweitens, wenn das Objekt nahezu fertig gestellt ist und man direkt einziehen kann. Dadurch haben wir 2024 fast doppelt so viele Einheiten verkauft wie 2023. Unsere Kunden sind etwa zwei Drittel Eigennutzer und ein Drittel Kapitalanleger. Die Nachfrage nach Eigentum steigt auch deshalb, weil der Spread zwischen Mieten und Kaufen gesunken ist – vor allem in München und Umland, also unserem Fokusgebiet, steigen die Mieten weiter, die Kaufpreise sind stabil. Auch haben sich die Kunden inzwischen an das gestiegene Zinsniveau für Wohnimmobilienkrediten gewöhnt und für Kapitalanleger kommen noch die Steuereffekte durch die erhöhte Neubau-Abschreibung hinzu. Neben dem Einzelverkauf von Wohnungen planen wir in 2026 unter anderem einen AIF zur Finanzierung der Projektentwicklungsphase.
Pawils: Wir adressieren mit dem Verkauf von Pflegeimmobilien im Teileigentum reine Kapitalanleger. Wegen des demografischen Wandels besteht bis 2040 ein riesiger Investitionsbedarf von 80 bis 120 Milliarden Euro. Die Schätzungen verschiedener Experten sehen 210 bis 390 neue Pflegeeinrichtungen mit insgesamt 16.000 bis 32.000 Plätzen pro Jahr als notwendig. Gebaut wird in jedem Fall deutlich weniger – zuletzt etwa 150 Häuser pro Jahr. Die Lücke wächst also und der Bedarf ist entsprechend groß. Auch für Carestone ist das Umfeld nicht einfacher geworden. Die Meldungen über Restrukturierungen im Markt sind natürlich nicht gerade förderlich. Ursache sind nach unseren Informationen in erster Linie das fehlende Neugeschäft: Fonds ließen sich kaum neu auflegen, Projektentwicklungen nicht wirtschaftlich darstellen. Wie sind froh, dass wir den Kanal des Teileigentumsvertriebs haben. Denn das Globalgeschäft ist stark zurückgegangen. Jahrelang hatten wir in diesem Segment Transaktionsvolumina um 150 Millionen Euro – die fehlen derzeit. In Summe verkaufen wir 2025 Objekte im Teileigentum für etwa 200 Millionen Euro. Entscheidend dafür sind die Abschreibungsmöglichkeiten: Neubauten sind für Kapitalanleger heute primär „Steuerimmobilien“. Die Mietrendite liegt unter dem Mischzins aus herkömmlichen Krediten und günstigen KfW-Darlehen – Wirtschaftlichkeit entsteht dann über degressive AfA von fünf Prozent und gegebenenfalls Sonder-AfA nach Paragraf 7b EStG. Mit dieser Doppel-AfA lassen sich 46 Prozent über zehn Jahre abschreiben, davon 40 Prozent in den ersten vier Jahren. Das ist hoch attraktiv. Voraussetzung ist allerdings ein sehr hoher Energiestandard der Gebäude und ein Kaufpreis von maximal 5.200 Euro pro Quadratmeter. Das ist nicht einfach darzustellen, zumal wir die Projekte wegen immer höherer Anforderungen an den klimafreundlichen Neubau fortlaufend nachschärfen müssen. Aber wir kriegen das hin. Dabei sehen wir eine Verschiebung der Margen in Richtung Vertrieb: Nach Jahren, in denen „alles von allein verkauft“ schien, ist der Vertrieb wieder essenziell und erhält entsprechend Anreize. Grundsätzlich bleibt der Markt intakt, aber der Druck von allen Seiten ist hoch.
